Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 4 mars 2025, n° 24/57613

TJ Paris 4 mars 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire était acquise, permettant l'expulsion du locataire et de tous occupants.
Accepté
Existence d'une créance non contestable
La cour a constaté que la créance des bailleurs était non sérieusement contestable, ordonnant le paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due par le locataire depuis l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Frais exposés par les bailleurs
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 4 mars 2025, n° 24/57613
Numéro(s) :	24/57613
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain DE LANGLE
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	La société l' ATELIER des PAINS S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 24/57613 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D4V

N° : 2

Assignation du :

30 Octobre et 6 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [C] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par la SCP Nicols GUERRIER et Alain de LANGLE prise en la personne de M^e Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS – #P0208

DEFENDEURS

La société l’ATELIER des PAINS S.A.R.L.

[Adresse 7]

[Localité 9]

non constituée

Monsieur [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non constitué

Madame [W] [F] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 12 mars 2024, MM. [P] et [C] [Z] ont donné à bail commercial à la société l’ATELIER DES PAINS des locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 11].

Par deux actes sous seing privé distincts du 12 mars 2024, M. [M] [H] et Madame [W] [F] se sont portés cautions solidaires de la société l’ATELIER DES PAINS.

Des loyers sont demeurés impayés.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, à la société l’ATELIER DES PAINS, pour une somme de 12.032,89 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 septembre 2024.

Par acte du 4 octobre 2024, le commandement de payer a été dénoncé aux cautions.

Par actes délivrés le 30 octobre et le 6 novembre 2024, MM. [P] et [C] [Z] ont fait assigner la société l’ATELIER DES PAINS et M. [M] [H] Et Madame [W] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société l’ATELIER DES PAINS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement la société l’ATELIER DES PAINS ainsi que M. [M] [H] et Madame [W] [F] à leur payer la somme provisionnelle de 28.342,29 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner solidairement la société l’ATELIER DES PAINS ainsi que M. [M] [H] et Madame [W] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner solidairement la société l’ATELIER DES PAINS ainsi que M. [M] [H] et Madame [W] [F] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 28 janvier 2025, les bailleurs ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 11.452,40 € arrêtée au 21 janvier 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus et se sont déclarés favorables à l’octroi de délais de paiement sur une durée de 6 mois et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Bien que régulièrement assignés, la société l’ATELIER DES PAINS et M. [M] [H] et Madame [W] [F] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les bailleurs n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 12.032,89 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 septembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Les demandeurs ne s’opposent pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé au 21 janvier 2025 à la somme de 11.452,40 € (1er trimestre 2025 inclus).

Au vu de l’état de la dette, et des règlements importants intervenus récemment, notamment un paiement de 6.000 euros le 4 novembre 2024 et un paiement de 28.342,29 euros le 27 novembre 2024, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société l’ATELIER DES PAINS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, les bailleurs produisent un décompte faisant état d’une dette totale de 11.452,40 €, incluant des frais dont la TVA à hauteur de 18,38 euros ainsi qu’une somme au titre des ordures ménagères 2024 à hauteur de 597 euros, qui seront écartés, car non justifiés par le bailleur.

L’obligation des locataires au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 10.837,02 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société l’ATELIER DES PAINS.

Sur le cautionnement

En vertu des articles 2288 et 1103 du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement.

Conformément aux dispositions de l’article 2297 du même code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, M. [M] [H] et Madame [W] [F] ont reproduit les mentions exigées par l’article 2297 du code civil et ont limité leur engagement à la somme de 554.472 euros.

Les actes de cautionnement respectant les dispositions de l’article 2297 précité et le commandement de payer ayant été dénoncé aux cautions, personnes physiques, l’obligation au paiement solidaire de la dette principale n’apparaît pas sérieusement contestable et M. [M] [H] et Madame [W] [F] seront condamnés solidairement avec la société l’ATELIER DES PAINS au paiement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

La société l’ATELIER DES PAINS ainsi que M. [M] [H] et Madame [W] [F], défendeurs condamnés au paiement d’une provision, doivent supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, de dénonciation du commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société l’ATELIER DES PAINS et de M. [M] [H] et Madame [W] [F] ne permet d’écarter la demande de MM. [P] et [C] [Z] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 octobre 2024 à minuit ;

Condamnons solidairement par provision la société l’ATELIER DES PAINS ainsi que M. [M] [H] et Madame [W] [F] à payer à MM. [P] et [C] [Z] la somme de 10.837,02 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 21 janvier 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société l’ATELIER DES PAINS se libère des sommes ci-dessus allouées par 6 versements mensuels de 1800 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société l’ATELIER DES PAINS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 11],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société l’ATELIER DES PAINS, solidairement avec M. [M] [H] et Madame [W] [F] ,devront payer mensuellement à MM. [P] et [C] [Z], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons solidairement la société l’ATELIER DES PAINS et M. [M] [H] et Madame [W] [F] à payer à MM. [P] et [C] [Z] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société l’ATELIER DES PAINS ainsi que M. [M] [H] et Madame [W] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 04 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN