TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2025

N° RG 25/02470 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O7S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CECOVILLE

représentée par la Société KLEPIERRE MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. K.S FITNESS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2023, la société Cecoville a donné à bail commercial à la société K.S Fitness, à compter du 1er mai 2024, des locaux commerciaux sis à [Localité 5] (13), centre commercial Carrefour Le Merlan (local n°5/6 surface GLA des locaux 100 m² environ) moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 8 % hors taxe sur le chiffre d’affaire ors taxes sans pouvoir être inférieur au loyer minimum garantie égal à la somme annuelle de 30 000 euros hors taxes et hors charges en principal.

Une franchise de loyer a été consentie à compter de la prise d’effet du bail pour prendre fin le trente-sixième mois inclus suivant la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la société Cecoville a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société K.S Fitness, pour une somme de 27 536,15 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Le 10 juin 2025, la société Cecoville a fait assigner la société K.S Fitness devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, le conseil de la société Cecoville, reprenant oralement les termes de l’assignation, demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 16 janvier 2025 et d’obtenir :

l’expulsion de la société K.S Fitness ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaire ou forcée,l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,la condamnation de la société K.S Fitness à payer, à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 30 031,09 euros TTC au titre des loyers et charges échus mais demeurés néanmoins impayés, somme actualisée au jour de l’audience à un total de 30 031,09 euros, la condamnation de la société K.S Fitness à payer, à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 9 464 euros TTC au titre de la résolution des franchises de loyers accordées,la condamnation de la société K.S Fitness à payer, à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 7 808,95 euros TTC correspondant à la majoration des sommes dues au titre de la dette locative prévue au bail,la condamnation de la société K.S Fitness au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 38 594,40 euros TTC, jusqu’à la complète libération des lieux,la condamnation de la société K.S Fitness au paiement des intérêts de retard dus à compter du jour de l’ordonnance à intervenir, à parfaire,la condamnation de la société K.S Fitness au paiement de la totalité des charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération effective des locaux et de la restitution des clés,la condamnation de la société K.S Fitness à payer la somme de 77 euros TTC au titre des frais exposés pour le recouvrement de la dette locative,que soit prévue une clause de déchéance du terme en cas d’octroi d’un délai de paiement,la condamnation de la société K.S Fitness au paiement de la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, la société Cecoville expose que la société K.S Fitness n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due une somme de 30 031,09 euros.

La société K.S Fitness, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LES LOYERS ET CHARGES DUS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Cecoville expose et justifie avoir donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 14 novembre 2023, à la société K.S Fitness un appartement sis à [Localité 5] (13), centre commercial Carrefour Le Merlan (local n°5/6 surface GLA des locaux 100 m² environ) moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 8 % hors taxe sur le chiffre d’affaire hors taxes sans pouvoir être inférieur au loyer minimum garantie égal à la somme annuelle de 30 000 euros hors taxes et hors charges en principal.

Une franchise de loyer a été consentie à compter de la prise d’effet du bail pour prendre fin le trente-sixième mois inclus suivant la prise d’effet du bail susceptible d’être résolue de plein droit par la bailleur en cas de défaillance du preneur, pendant plus de trente jours calendaire, dans le paiement d’une quelconque des sommes dont il redevable au bailleur, et ce conformément à l’article 22.2.5 partie I du contrat de bail.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la société K.S Fitness n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 16 février 2025 une somme de 30 031,09 euros auquel il convient d’ajouter les sommes dues au titre de la franchise de loyer consentie qui s’élève à la somme de 9 463 euros.

Dès lors, la créance est certaine et ne peut sérieusement être contestée.

Il convient, en conséquence, de condamner la société K.S Fitness, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 39 494,09 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat signé par la société K.S Fitness contient une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.

la société Cecoville a fait délivrer au locataire, par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 27 536,15 euros au titre des loyers et charges échus et cependant demeurés impayés.

Ce commandement, régulier en sa forme, étant resté infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de :

constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;ordonner l’expulsion de la société K.S Fitness ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier en cas de besoin,autoriser la société Cecoville à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location par jour de calendrier jusqu’à la reprise des locaux par le bailleur et augmenté des charges exigibles au titre du bal sans préjudice de dommages et intérêts qui pourraient être demandés en justice par le bailleur.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation.

Or, la clause du bail qui stipule que l’indemnité d’occupation sera fixée à 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location par jour de calendrier jusqu’à la reprise des locaux par le bailleur et augmenté des charges exigibles au titre du bal s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Compte tenu de ce qui précède, il convient, d’ores et déjà, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à un montant égal aux loyers et charges que le locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 17 février 2025.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

SUR LA CLAUSE PENALE

En l’espèce, la majoration de 10 % des sommes dues prévue à l’article 29.1 de la partie II du bail de même que la majoration du taux d’intérêts légal de retard prévues à l’article 29.2 de la partie II du bail s’analysent comme une clause pénale.

Or, la fixation d’une clause pénale excédant la compétence et les pouvoirs du Juge des référés, tels que définis par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il convient en conséquence de renvoyer la société Cecoville à se mieux pourvoir, de ce chef.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

En l’espèce, il ne sera pas fait droit à la demande de paiement tendant à obtenir la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 77 euros TTC au titre des frais exposés pour le recouvrement de la dette locative, dans la mesure où les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, la société K.S Fitness sera condamnée aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société K.S Fitness à verser la somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de la société K.S Fitness ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Disons qu’à défaut, par la société K.S Fitness, d’avoir libéré les lieux loués sis à [Localité 5] (13), centre commercial [Adresse 3] (local n°5/6 surface GLA des locaux 100 m² environ), la société Cecoville est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’occupant sus-nommé, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société K.S Fitness à verser à la société Cecoville, à titre provisionnel, la somme de 39 494,09 euros TTC, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers et charges échus et impayés au 16 février 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 17 février 2025 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société K.S Fitness aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamnons la société K.S Fitness à en acquitter le paiement intégral ;

Déboutons la société Cecoville de toute autre demande ;

Condamnons la société K.S Fitness à verser à la société Cecoville une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société K.S Fitness aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 07 Novembre 2025

À

— Maître Olivier TARI