JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 34]

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KTO

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENTET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

C/

S.C.I. SCI DAVSO 43

SCP [E] [X], intervenante volontaire, administrateur judiciaire de la SCI DAVSO 43

SCP [K] [J] & A. [M], intervenante volontaire, mandataire judiciaire de la SCI DAVSO 43

Opération [Localité 29] Centre-ville

LE 04 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

dont le siège social est sis [Adresse 30]

représentée par M^e Fabienne BEUGNOT et M^e Yannick GUIN, avocats au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

SCI DAVSO 43

immatriculée au RCS de [Localité 31] sous le n° 412 530 156, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par son gérant la SARL Cabinet de gestion de patrimoine foncier CGPF, M. [G] [D]

SCP [E] [X], intervenante volontaire, administrateur judiciaire de la SCI DAVSO 43

représentée par Me [B] [R] , dont le siège social est sis [Adresse 12]

SCP [K] [J] & A. [M], intervenante volontaire, mandataire judiciaire de la SCI DAVSO 43

dont le siège social est sis [Adresse 16] représentée par Me [T] [J]

Tous deux intervenants volontaires suite au jugement N°20/25P01057 rendu le 25 juin 2025 par le Tribunal des activités économiques de Marseille

tous représentés par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 31], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 21]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 17 septembre 2025, mis en délibéré au 21 octobre 2025 prorogé au 04 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération n°10/1 142/SOSP du 6 décembre 2010, le conseil municipal de la ville de [Localité 31] a approuvé la concession d’aménagement, telle que définie aux articles L300-4 et L 300-5 du code de l’urbanisme, par laquelle la ville de [Localité 31] confie à la SOLEAM l’opération « [Localité 29] centre-ville ».

Par arrêté préfectoral du 28 décembre 2015, l’opération d’aménagement « [Localité 29] centre-ville » a été transférée de la ville de [Localité 31] au profit de la communauté urbaine [Localité 31]-Provence-Métropole à compter du 31 décembre 2015.

Suivant délibération du conseil de la métropole [Localité 27]-[Localité 31]-Provence du 28 juin 2018 l’opération de restauration immobilière sur des immeubles de l’OPAH-RU Multisites [Localité 29] centre-ville [Localité 31] a été approuvé.

Par arrêté du 4 juillet 2019, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au profit de la SOLEAM les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU) multi-site [Localité 29] Centre-ville [Localité 31].

L’arrêté du 2 juin 2024 a prorogé pour 5 ans et au bénéfice de la SOLEAM les effets de la déclaration d’utilité publique prononcée par l’arrêté préfectoral du 4 juillet 2019.

Par arrêté du 5 mars 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement sur le territoire de la ville de [Localité 31] et au profit de la SOLEAM, les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU).

Par ordonnance du 18 avril 2024, la propriété des biens immobiliers sis [Adresse 19], a été transférée à la SOLEAM et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu le 8 avril 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation d’une indemnité totale de dépossession de 447 780 euros des biens immobiliers situés [Adresse 19] appartenant à la SCI DAVSO 43, parcelle cadastrée n°[Cadastre 26] B n°[Cadastre 6] (lots 2,3,4,5,6,7,8,9), soit 404 800 euros d’indemnité principale et 42 980 euros d’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 28 avril 2025, la visite des lieux a été fixée au 18 juin 2025.

Le transport sur les lieux a été effectué le 18 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 septembre 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 déposé à l’audience du 17 septembre 2025, la SOLEAM sollicite de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 441 880 euros et de rejeter les autres demandes des parties.

Elle retient une date de référence au 28 janvier 2020 et indique que les parcelles sont situées en zone UAp. Elle fait valoir que les appartements sont loués et retient la méthode par comparaison en produisant 6 termes de comparaison. Elle conclut à un prix de 2000 euros/m2 auquel elle applique un abattement pour occupation de 20%.

La SOLEAM conteste les termes de comparaison retenus pas la SCI DAVSO 43 parce qu’ils sont soit situés dans des immeubles récents, soit qu’aucun élément sur l’état d’entretien n’est transmis. Elle conteste également la méthode d’évaluation retenue par l’exproprié.

Par mémoire en réplique reçu le 10 septembre 2025, la SCI DAVSO 43 demande de :

Recevoir l’intervention de Me [B] [R] et Me [T] [J], Fixer l’indemnité de dépossession revenant à la SCI DAVSO 43 comme suit : 932 200 euros au titre de l’indemnité principale, 94 220 euros au titre de l’indemnité de remploi,condamner la SOLEAM à une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle écarte les termes de comparaison de la SOLEAM qu’elle considère trop anciens. Elle propose de raisonner sur la valeur d’un bien en très bon état et de déduire le coût des travaux pour déterminer la valeur vénale. Elle retient un prix au m2 de 4000 euros pour les biens libres et applique un abattement de 15% pour occupation des biens concluant à un prix de 3400 euros/m2 pour les biens occupés. Elle considère que les termes de comparaison issus des fiches produites par les services fiscaux doivent être considérés comme recevables.

Par conclusions reçues le 10 septembre 2025, le commissaire du Gouvernement, demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 485 520 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 49 552 euros. Il retient une date de référence au 28 janvier 2020 et produit 4 termes de comparaison, concluant à un prix moyen de 2100 euros/m2 pour les biens en état d’usage. Il propose d’appliquer un taux de minoration sur le prix selon l’état passable (-15%) ou mauvais (630%) et un taux de majoration selon un état correct (+15%) ou bon (+30%). Il précise que les points de comparaison portent sur des biens occupés par des locataires et qu’aucun abattement pour occupation n’est appliqué.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025 et prorogée au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de recevoir les interventions volontaires de la SCP [E] [V] [R] pris en la personne de Me [B] [R] en qualité d’administrateur judiciaire et de la SCP [Z] [J] & A. [M] prise en la personne de Me [T] [J], en qualité de mandataire judiciaire.

*

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 18 avril 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020.

La parcelle est classée en zone UAP, centre ville de [Localité 31] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Les biens à évaluer sont situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 19], parcelle cadastrée n°[Cadastre 26] B n°[Cadastre 6]. Il s’agit d’un immeuble de 5 étages.

Le lot n°2 est constitué d’un appartement d’une superficie de 23 m2 situé au 1er étage et les 76/1000e des parties communes générales. L’appartement est en bon état.

Le lot n°3 est constitué d’un appartement d’une superficie de 22 m2 situé au 1er étage et les 74/1000e des parties communes générales. L’appartement, bien que vétuste, est en bon état.

Le lot n°4 est constitué d’un appartement d’une superficie de 23 m2 situé au 2e étage et les 94/1000e des parties communes générales. L’appartement est dégradé.

Le lot n°5 est constitué d’un appartement d’une superficie de 22 m2 situé au 2e étage et les 80/1000e des parties communes générales. L’appartement est en bon état.

Le lot n°6 est constitué d’un appartement d’une superficie de 54 m2 situé au 3e étage et les 155/1000e des parties communes générales. L’appartement est en bon état.

Le lot n°7 est constitué d’un appartement d’une superficie de 34 m2 situé au 4e étage et les 76/1000e des parties communes générales. L’appartement est vétuste en état d’usage.

Le lot n°8 est constitué d’un appartement d’une superficie de 20 m2 situé au 4e étage et les 73/1000e des parties communes générales. L’appartement est vétuste en état d’usage.

Le lot n°9 est constitué d’un appartement d’une superficie de 29 m2 situé au 5e et 6e étage et les 188/1000e des parties communes générales. L’appartement est en bon état.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Les lots 2, 3, 6 et 7 sont occupés et les lots 4,5,8 et 9 sont libres d’occupation.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

La SCI DAVSO 43 propose de raisonner par la valeur de biens en très bon état, et de déduire le coût des travaux pour déterminer la valeur vénale.

Toutefois cette méthode est fondée sur une destination future des biens. De plus, en l’absence d’éléments sérieux sur le coût des travaux, elle est trop incertaine et doit donc être écartée.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison telle que retenue par la SOLEAM et le commissaire du gouvernement, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SOLEAM propose six termes de comparaison de cession de biens immobiliers :

N° terme

1

2

3

4

Date

Acquisition par adjudication du 21 novembre 2017

Vente du 20 septembre 2018

Acquisition du 15 novembre 2018

Acquisition du 11 mars 2019

Adresse

[Adresse 25]

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Adresse 18]

Superficie (en m2)

96,85 m2 (local commercial)

38,77 m2 (caves)

380 m2

135 m2

25 m2

Prix (euros)

49 000

150 000

139 000

30 000

Prix euros/m2

412,06 euros/m2 (local commercial)

234,51 euros/m2 (caves)

394euros/m2

1029 euros/ m2

1200 euros/ m2

Observations

Local commercial et trois caves

Local partiellement occupé à usage commercial et d’habitations

Local commercial

Local commercial

N° terme

5

6

Date

Vente 21 novembre 2019

Vente 23 juin 2020

Adresse

[Adresse 11]

[Adresse 4]

Superficie (en m2)

75 m2

280 m2

Prix (euros)

75 800

200 000

Prix euros/m2

1010

714 euros/m2

Observations

Appartement, local à accès en copropriété entre 4 lots, local de rangement

Immeuble de 4 étages sur RDC à usage mixte d’habitation et commerces

Il convient d’observer que les termes 1 à 5 concernent des mutations trop anciennes et sont donc écartés. En outre, le terme 6 est situé à Belsunce, quartier moins attractif que celui du bien en cause dont le prix au m2 est bien inférieur au montant retenu par la SOLEAM et ne correspondant pas à des mutations similaires au bien à évaluer.

L’ensemble de ces termes de comparaison est donc écarté.

La SCI DAVSO 43 produit quant à elle 12 termes de comparaison :

N° terme

1

2

3

4

Date

Vente du 28 octobre 2024

Vente 26 septembre 2024

Vente 2 février 2024

Vente 15 novembre 2024

Adresse

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 24]

Superficie (en m2)

40

35

31

20

Prix (euros)

275 110

172 000

170 000

120 000

Prix euros/m2

6877,75

4914,29

5483,87

6000

Observations

Libre

Année de construction 1780

Libre

Année de construction 1952

Libre

Année de construction 1952

Libre

Année de construction 1800

N° terme

5

6

7

8

Date

25 avril 2024

Vente 9 août 2024

Vente 28 mars 2024

Vente 14 juin 2024

Adresse

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Adresse 15]

Superficie (en m2)

20

40

30

23

Prix (euros)

111 800

200 000

135 000

154 000

Prix euros/m2

5590

5000

4500

6695,65

Observations

Libre

Année de construction 1870

Libre

Année de construction 1780

Libre

Année de construction 1890

Occupé

Année de construction 1850

N° terme

9

10

11

12

Date

Vente 11 juillet 2024

Vente 5 février 2024

Vente 28 janvier 2025

Vente 16 septembre 2024

Adresse

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Adresse 24]

Superficie (en m2)

23

31

34

50

Prix (euros)

112 000

170 000

125 500

220 000

Prix euros/m2

4869,57

5483,87

3691,18

4400

Observations

Libre

Année de construction 1998

Libre

Année de construction 1952

Libre

Année de construction 1750

Libre

Année de construction 1800

Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction.

Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

Les termes proposés par la SCI DAVSO 43 sont donc recevables.

La SOLEAM indique que les termes ne peuvent être pris en considération car les qualités de construction ne sont pas identiques en raison de l’année de construction et qu’aucun élément n’est fourni sur leur état d’entretien. Le juge observe que parmi les références proposées, le prix au m2 n’est pas corrélé aux années de construction. Il n’y a donc pas lieu d’écarter certaines références à ce titre.

Il convient de noter en revanche que les termes de comparaison proposés par l’exproprié portent sur des ventes de lots individuels.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 4 termes de comparaison

N° terme

1

2

3

4

Date

24 mars 2023

9 février 2024

5 mai 2023

12 août 2024

Adresse

[Adresse 23]

[Adresse 22]

[Adresse 20]

[Adresse 8]

Superficie (en m2)

228,19

196,44

270,74

249,45

Prix (euros)

485 000

305 000

761 000

490 000

Prix euros/m2

2125

1552

2810

1964

Observations

Libre

9 lots à usage d’appartement de type 1 ou 2 aux 1er, 2e, 3e, 4e, et 5e étage

Occupé

4 lots d’appartement n°2, 3, 4 et 5 situés au 1er, 2e, 3e, et 4e étage

Occupé

6 lots d’appartements n°6, 9, 11, 13, 14 et 15 situés au 1er, 2e et 3e étage

1 appartement occupé et 3 libres

4 lots d’appartement 4, 5, 6 et 7 situés au 1er, 2e, 3e, et 4e étage

La moyenne des termes proposés est de 2113 euros/m2.

Il y a lieu d’observer que seul le terme 3 se situe dans le quartier [Adresse 33], dans lequel sont localisés les biens objets de la présente procédure. Les autres se trouvent dans les quartiers de [Localité 32] et [Localité 28], qui connaissent un renouveau récent mais qui se situent dans la fourchette basse des quartiers de l’hypercentre. Il convient ainsi de prendre en considération ces caractéristiques géographiques.

Au regard de l’ensemble des termes proposés, la valeur vénale retenue est de 3000 euros/m2.

Sur cette somme, il est appliqué sur les lots loués, un abattement pour occupation de 15%, et sur les lots dégradés et en état vétuste, un abattement respectif de 30% (état dégradé) et 10% (état vétuste).

S’agissant de la superficie des biens, il convient de retenir celles enregistrées au cadastre, en l’absence de communication d’un métrage.

Il convient de fixer l’indemnité principale comme suit :

Lot 2

23 m2

occupé

Bon état

23 x 3000 – 15% = 58 650

Lot 3

22 m2

occupé

Vétuste bon état

22 x 3000 – 15% = 56 100

Lot 4

23 m2

libre

Dégradé

23 x 3000 – 30% = 48 300

Lot 5

22 m2

libre

Bon état

22 x 3000 = 66 000

Lot 6

54 m2

occupé

Bon état

54 x 3000 – 15% = 137 700

Lot 7

34 m2

occupé

Vétuste état d’usage

34 x 3000 – 10% – 15% = 76 500

Lot 8

20 m2

libre

Vétuste état d’usage

20 x 3000 – 10% = 54 000

Lot 9

29 m2

Libre

Bon état

29 x 3000 = 87 000

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 584 250 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 584 250 euros.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur 569 250 euros = 56 925 euros

Total : 59 425 euros

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 643 675 euros, soit :

—  584 250 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  59 425 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.

En outre, il y a lieu d’octroyer à la SCI DAVSO 43 la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les interventions volontaires de la SCP [E] [V] [R] pris en la personne de Me [B] [R] en qualité d’administrateur judiciaire de la SCI DAVSO 43 et de la SCP [Z] [J] & A. [M] prise en la personne de Me [T] [J], en qualité de mandataire judiciaire de la SCI DAVSO 43 recevables ;

FIXE à 643 675 euros soit 584 250 euros d’indemnité principale et 59 425 euros d’indemnité de remploi, l’indemnité totale de dépossession revenant à la SCI DAVSO 43 pour l’expropriation des lots 2,3,4,5,6,7,8,9 situés [Adresse 19], parcelle cadastrée n°[Cadastre 26] B n°[Cadastre 6],

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE la SOLEAM à payer à la SCI DAVSO 43 la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION