TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 21/05955 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WFD3

Jugement du 21 Mai 2024

N° de minute

Affaire :

M. [H] [J], Mme [P] [C]

C/

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) GRAND [Localité 8] HABITAT

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Nathalie BONNARD-VIAL

—  104

la SELARL LEVY ROCHE SARDA

—  713

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 21 Mai 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2024 devant :

Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [J]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Nathalie BONNARD-VIAL, avocat au barreau de LYON

Madame [P] [C]

née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nathalie BONNARD-VIAL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) GRAND [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 30 août 1999, modifié par avenant du 1er décembre 2000, l’OPAC DU GRAND [Localité 8] HABITAT, devenu GRAND [Localité 8] HABITAT, a donné à bail à [H] [J] à compter du 1er septembre 1999 un appartement de type 3 au 5ème étage d’un immeuble situé [Adresse 6].

Par courrier en date du 22 janvier 2010, GRAND [Localité 8] HABITAT, ayant préalablement informé [H] [J] de la mise en copropriété de l’immeuble et de la possibilité de se porter acquéreur de l’appartement dont il était locataire, lui a adressé une offre de vente du dit appartement au prix de 76 700 euros. Aucune suite n’a été donnée à l’envoi de candidature par le locataire.

Par courrier du 6 juin 2017, GRAND [Localité 8] HABITAT a adressé une nouvelle proposition de vente du logement au prix de 128 900 euros à [H] [J], lequel a retourné, avec son épouse [P] [C], un dossier de candidature daté du 26 juin 2017 et reçu le 18 juillet 2017.

Le 22 décembre 2017, il a été mis en demeure par GRAND [Localité 8] HABITAT de justifier de l’occupation de l’appartement. [H] [J] a répondu le 17 janvier 2018 en transmettant divers justificatifs.

Sur requête de GRAND LYON HABITAT, une ordonnance a été rendue le 22 février 2018 par le président du tribunal judiciaire de Lyon, autorisant le bailleur social à pénétrer dans l’appartement afin d’en identifier les occupants.

Le 13 mars 2018, un constat d’huissier a été réalisé, en l’absence de [H] [J].

Le 19 mars 2018, [H] [J] a mis en demeure GRAND [Localité 8] HABITAT de répondre à l’offre d’acquisition.

Le 18 avril 2018, GRAND [Localité 8] HABITAT a assigné [H] [J] et [P] [C] devant le tribunal d’instance aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Par jugement en date du 14 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de [H] [J] et [P] [C].

Ceux-ci ont interjeté appel de cette décision. Par arrêt du 29 juin 2022, la Cour d’appel de LYON a confirmé le jugement déféré dans toutes ses dispositions.

Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté.

Le 11 mars 2021, une nouvelle offre lui ayant été adressée par GRAND [Localité 8] HABITAT au prix de 122 500 euros, [H] [J] l’a acceptée par mail le 17 mars et à nouveau le 1er avril 2021.

Le 22 juillet 2021, [H] [J] a mis en demeure GRAND [Localité 8] HABITAT de réitérer la vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2021, [H] [J] et [P] [C] ont fait assigner GRAND [Localité 8] HABITAT devant le tribunal judiciaire de Lyon en vente forcée, aux fins de voir déclarer la vente parfaite.

Le défendeur a constitué avocat. Les parties ont échangé des conclusions.

Saisi par conclusions d’incident de [H] [J] et [P] [C], le juge de la mise en état a, par ordonnance du 2 mars 2023, rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans l’instance pendante devant la cour de cassation.

La cour d’appel de Lyon a confirmé cette décision.

En l’état de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 12 mai 2023, [H] [J] et [P] [C] sollicitent du tribunal, au visa des articles L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation et 1113, 1217 et 1589 du code civil, de :

— CONSTATER que Monsieur [H] [J] remplit les conditions d’éligibilité à la vente du logement social proposé par GRAND [Localité 8] HABITAT ;

— CONSTATER le caractère parfait de la vente intervenue entre GRAND [Localité 8] HABITAT et les époux [J] concernant le bien situé [Adresse 6] le 17 mars 2021 et, en tout état de cause, le 1er avril 2021 ;

En conséquence :

— CONDAMNER GRAND [Localité 8] HABITAT à réitérer l’acte de vente devant notaire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— DIRE qu’à défaut d’y satisfaire au plus tard dans les trois mois suivant la signification de la décision à intervenir, le jugement vaudra réitération de la vente ;

— CONDAMNER GRAND [Localité 8] HABITAT à verser à Monsieur [H] [J] et à Madame [M] [C] la somme de 5.000 euros chacun au titre du préjudice moral subi par eux ;

— CONDAMNER GRAND [Localité 8] HABITAT à verser aux époux [J] la somme de 3.500 euros au titre des frais d’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie BONNARD -VIAL, avocat au barreau de Lyon.

[H] [J] et [P] [C] soutiennent qu’ils remplissent les conditions légales pour acquérir l’appartement. Selon eux, la seule condition d’éligibilité tenant à la personne du locataire est celle de son occupation depuis deux ans révolus et il n’existe aucun empêchement lié au fait d’être par ailleurs propriétaire d’un bien immobilier. Or, ils relèvent que [H] [J] est locataire depuis 1999 et occupe le bien à titre de résidence principale, l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation exigeant une présence d’au moins huit mois par an.

S’il devait être considéré que [H] [J] ne réside pas dans le logement, devraient être appliquées les conditions de vente de logements vacants, auxquelles il satisfait s’agissant des conditions de revenu.

Dès lors, ils considèrent que les conditions de l’article 1113 du code civil sont remplies et que la vente doit être déclarée parfaite, au regard de l’offre d’achat adressée le 11 mars 2021 et de son acceptation le 17 mars 2021 et à nouveau le 1er avril 2021. GRAND [Localité 8] HABITAT doit donc être condamné à réitérer la vente et à les indemniser de leur préjudice moral.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 août 2022, GRAND [Localité 8] HABITAT demande au tribunal, au visa de l’article L. 443-11 du code de la construction et de l’habitation, de :

— JUGER que Monsieur [H] [J] et Madame [P] [C] ne répondent pas aux critères permettant l’acquisition de leur logement donné à bail par GRAND [Localité 8] HABITAT

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [H] [J] et Madame [P] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [P] [C] à payer à GRAND [Localité 8] HABITAT la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Catherine GAUTHIER, Avocat au Barreau de LYON

GRAND LYON HABITAT soutient que [H] [J] ne remplit pas la condition d’être locataire du logement, en raison de l’expulsion prononcée par jugement du 14 janvier 2021 et confirmée par arrêt de la cour d’appel de Lyon.

Le bailleur social ajoute qu’il ne remplit pas non plus la condition d’être occupant de l’appartement, n’y habitant pas personnellement de manière régulière et continue pendant huit mois au moins et ayant fixé sa résidence principale à une autre adresse.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2023, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 19 mars 2024, après quoi elle a été mise en délibéré au 21 mai 2024.

MOTIFS

Sur la demande au titre de la vente parfaite

Aux termes de l’article L. 443-11 du code de la construction et de l’habitation :

« II. – Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire, s’il occupe le logement depuis au moins deux ans. Toutefois, sur demande du locataire qui occupe le logement depuis au moins deux ans, le logement peut être vendu à son conjoint ou, s’ils ne disposent pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées par l’autorité administrative, à ses ascendants et descendants qui peuvent acquérir ce logement de manière conjointe avec leur conjoint, partenaire ayant conclu un pacte civil de solidarité ou concubin.

Tout locataire qui occupe le logement depuis au moins deux ans peut adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition de son logement. La réponse de l’organisme doit être motivée et adressée à l’intéressé dans les deux mois suivant la demande.

Les logements occupés auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux peuvent aussi être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme d’habitations à loyer modéré depuis plus de quinze ans, à des personnes morales de droit privé. Dans ce cas, les baux et la convention mentionnée à l’article L. 353-2 demeurent jusqu’au départ des locataires en place. […]

III. – Les logements vacants des organismes d’habitations à loyer modéré peuvent être vendus, dans l’ordre décroissant de priorité :

– à toute personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d’accession à la propriété, mentionnées à l’article L. 443-1, parmi lesquels l’ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d’immeuble qu’ils emploient sont prioritaires ; […]

– à toute autre personne physique.

Les logements vacants auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux peuvent être vendus s’ils ont été construits ou acquis par un organisme d’habitations à loyer modéré depuis plus de quinze ans, aux bénéficiaires mentionnés aux deuxième à avant-dernier alinéas du présent III auxquels s’ajoute, en dernier ordre de priorité, toute personne morale de droit privé.

IV. – La mise en vente du ou des logements doit se faire par voie d’une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’Etat et à un prix fixé par l’organisme propriétaire en prenant pour base le prix d’un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé.»

L’article 10 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires dans sa version applicable au litige, prévoit en outre que :

« N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; […]

2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ; »

Il est par ailleurs constant que la période d’occupation s’entend d’une occupation effective, régulière et continue, excluant les occupations intermittentes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que [H] [J] était titulaire depuis le 30 août 1999 d’un bail pour l’appartement appartenant à GRAND [Localité 8] HABITAT sis [Adresse 6].

Le 17 mai 2013, il a acquis avec [P] [C] un appartement sis [Adresse 4], chacun pour moitié.

Bien qu’il ait continué après cette acquisition la location de l’appartement sis [Adresse 6], il ressort des correspondances émanant de la CAF et des documents fiscaux pour les années 2016 et 2017 que [H] [J] s’est domicilié officiellement dans ce nouveau logement commun.

Le constat d’huissier réalisé le 13 mars 2018 au [Adresse 6] décrit un appartement, certes pas à l’abandon, mais manifestement non occupé au quotidien, les signes d’une occupation effective, régulière et continue étant quasiment absents : toilettes asséchées, absence de produits d’hygiène, frigo vide, absence de provisions, journaux et courriers antérieurs de six mois par rapport à la date du constat, mobilier stocké.

La continuation d’abonnements de gaz et d’électricité pour le logement du [Adresse 6] ainsi que la réception de courriers à cette adresse ne permettent pas de rapporter la preuve contraire d’une occupation effective, régulière et continue de cet appartement.

De même, les attestations versées aux débats, qui se contentent d’évoquer des rencontres fortuites non datées avec [H] [J], ne contredisent pas l’absence d’occupation effective, régulière et continue de l’appartement du [Adresse 6], [H] [J] ayant pu conserver des habitudes de vie dans son ancien quartier situé dans le même arrondissement que son nouveau logement.

Il échoue ainsi à démontrer une occupation effective, régulière et continue pendant au moins huit mois de l’appartement sis [Adresse 6].

De surcroît, [H] [J] n’avait plus la qualité de locataire au moment de son acceptation de l’offre de vente le 17 mars 2021 et à nouveau le 1er avril 2021, en raison de la résiliation du bail prononcée par jugement du pôle de proximité et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en date du 14 janvier 2021, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Lyon le 29 juin 2022.

Il en résulte que [H] [J] ne remplit pas la condition d’occupation effective, régulière et continue au moins 8 mois par an en qualité de locataire, de l’appartement sis [Adresse 6], pour permettre l’acquisition de ce logement.

Enfin, quand bien même [H] [J] remplirait les conditions de ressources pour acquérir un logement vacant d’un organisme d’habitation à loyer modéré, il n’est pas démontré que la mise en vente soit intervenue dans les conditions de publicité permettant de réaliser la vente d’un logement social.

[H] [J] et [P] [C] seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir constater le caractère parfait de la vente intervenue entre GRAND [Localité 8] HABITAT et les époux [J] concernant le bien situé [Adresse 6] le 17 mars 2021 et, en tout état de cause, le 1er avril 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du même code prévoit en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les articles 1231-2 et 3 précisent que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé mais que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Concernant les griefs de comportement récalcitrant de GRAND [Localité 8] HABITAT à l’égard de [H] [J] et de perte de chance d’avoir pu réaliser une acquisition à un prix plus favorable, il convient de relever que l’offre d’acquisition de 2010 a été formulée par [H] [J] à un prix inférieur au prix sollicité et que la seconde offre d’acquisition n’a pas été suivie d’effet par le bailleur social qui a fait diligenter un constat d’huissier démontrant que le locataire ne remplissait pas les conditions pour acquérir le logement.

Ainsi, aucune inexécution contractuelle, non plus qu’aucune faute de GRAND [Localité 8] HABITAT, ne sont démontrées par les demandeurs, qui seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, [H] [J] et [P] [C] seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Catherine GAUTHIER, avocat, sur son affirmation de droits.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de GRAND [Localité 8] HABITAT à hauteur de 800 euros, somme que [H] [J] et [P] [C] seront condamnés solidairement à lui payer.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est par conséquent assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute [H] [J] et [P] [C] de leur demande tendant à voir constater le caractère parfait de la vente intervenue entre GRAND [Localité 8] HABITAT et les époux [J] concernant le bien situé [Adresse 6] ;

Déboute [H] [J] et [P] [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement [H] [J] et [P] [C] à supporter le coût des dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Catherine GAUTHIER, avocat, sur son affirmation de droits ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [H] [J] et [P] [C] à payer à GRAND [Localité 8] HABITAT la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Axelle LE BOULICAUT, vice-présidente.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffierLa présidente