TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00900 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6QA

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

M. [Y] [K]

C/

Mme [G] [M]

M. [I] [W]

Mme [U] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Septembre 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [G] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [I] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e BELMONT

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 janvier 2024, Monsieur [Y] [K] a donné en location à Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], ainsi qu’une cave, moyennant un loyer mensuel de 1 157,90 €, outre provisions sur charges de 70,00 €.

Le 8 novembre 2024, Monsieur [Y] [K] a fait délivrer à Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 666,90 € selon décompte arrêté au 4 novembre 2024.

Monsieur [Y] [K] a, par voie électronique le 21 novembre 2024, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Monsieur [Y] [K] a attrait, par assignations délivrées à étude le 12 février 2025, Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [Y] [K] sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs ;

ordonner l’expulsion de Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à l’équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles ;

condamner solidairement et à tout le moins in solidum Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] au paiement des sommes suivantes :

5 056,53 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 666,90 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

l’indemnité mensuelle d’occupation telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif et de celui de tous occupants de leur chef ;

1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

confirmer l’exécution provisoire.

Le 13 février 2025, Monsieur [Y] [K] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 juillet 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [Y] [K], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 10 321,77 €. Il a précisé que le paiement du loyer courant n’était pas repris, le dernier paiement remontant au mois de février 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse.

Madame [G] [M], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant.

Madame [G] [M] soutient notamment :

avoir déposé un dossier de surendettement et être dans l’attente de la décision sur la récevabilité ;

avoir rencontré des difficultés financières à la suite de son licenciement économique en janvier 2024 ;

avoir retrouvé un travail depuis le 17 juin 2025 dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 1 900,00 € ;

que Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] sont ses enfants et que le premier a quitté le logement sans donner congé, tandis que la seconde perçoit le RSA à hauteur de 200,00 € par mois ;

qu’un autre de ses enfants vit à son domicile et suit une formation rémunérée au SMIC ;

Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W], bien que régulièrement convoqués, ne sont ni comparants ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article VI.), les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] verse aux débats un décompte arrêté au 5 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 10 321,77 €.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ces derniers que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard des défendeurs, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [Y] [K] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Bien que Monsieur [I] [W] ait quitté les lieux selon les déclarations de Madame [G] [M], il n’est pas contesté qu’il n’a pas donné congé au bailleur. Il reste donc solidairement tenu du paiement des sommes dues au titre du contrat de bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] à verser à Monsieur [Y] [K] la somme de 10 321,77 € actualisée au 5 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [G] [M] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Néanmoins, il résulte du décompte produit par le bailleur que le paiement du loyer courant n’est pas repris avant l’audience.

Ainsi, les conditions légales pour accorder des délais de paiement ne sont pas réunies.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Madame [G] [M] sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Monsieur [Y] [K] justifie avoir, le 21 novembre 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VII.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] le 8 novembre 2024, pour un montant principal de 3 666,90 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [G] [M] et Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [Y] [K] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux et la condamnation

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Cour de cassation, Civile 3, – 5 décembre 1984 / n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [G] [M] et Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] seront condamnés à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [Y] [K] ;

CONSTATE que le contrat signé le 11 janvier 2024 entre Monsieur [Y] [K], d’une part, et Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W], d’autre part, concernant les locaux d’habitation et une cave situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 8 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DÉBOUTE Madame [G] [M] de sa demande de délais ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [M] ,Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 10 321,77 € (dix mille trois cent vingt et un euros et soixante-dix-sept centimes) actualisée au 5 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [G] [M] et Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] à payer à Monsieur [Y] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [M] et Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [M], Monsieur [I] [W] et Madame [U] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE