TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 17 Novembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

N° RG 24/04747 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SXA

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société LES POUTRAILLONS

dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. ML [V]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Hakim IKHLEF, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, la SCI LES POUTRAILLONS a donné à bail commercial à la SASU ML [V] des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer de base mensuel de 850 euros, soit un loyer annuel de 10.200 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros, soit 840 euros annuellement.

Par exploit de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la SCI LES POUTRAILLONS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU ML [V], pour une somme de 6.440 euros au principal, au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SCI LES POUTRAILLONS a fait assigner la SASU ML [V], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 10 février 2025 aux fins de :

À TITRE PRINCIPAL

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’article 16 du bail liant les sociétés SCI LES POUTRAILLONS et SAS ML [V], au bénéfice de la SCI LES POUTRAILLONS, bailleresse ;Ordonner l’expulsion immédiate de la SAS ML [V] et de tous les occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 9] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir, et dire qu’il y sera procédé partout moyen et si besoin avec le concours de la force publique ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la SAS ML [V] à payer à la SCI LES POUTRAILLONS la somme de 16.720,20 euros au titre de l’exécution du bail commercial liant les parties ;Condamner la SAS ML [V] à payer à la SCI LES POUTRAILLONS une indemnité d’occupation d’un montant de 920 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la complète libération du local sis [Adresse 3] à Marseille (13003) et remise des clés à la société demanderesse ;A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER la cessation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de l’activité exploitée par la société ML [V] au sein du local sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Condamner la SAS ML [V] à payer à la SCI LES POUTRAILLONS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la SAS ML [V] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025 et, après cinq renvois, a été retenue à l’audience du 8 septembre 2025, les parties y étant représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses conclusions n°1, la SCI LES POUTRAILLONS demande au tribunal de :

À TITRE PRINCIPAL

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’article 16 du bail liant les sociétés SCI LES POUTRAILLONS et SAS ML [V], au bénéfice de la SCI LES POUTRAILLONS, bailleresse ;Ordonner l’expulsion immédiate de la SAS ML [V] et de tous les occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir, et dire qu’il y sera procédé partout moyen et si besoin avec le concours de la force publique ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la SAS ML [V] à payer à la SCI LES POUTRAILLONS la somme de 16.720,20 euros au titre de l’exécution du bail commercial liant les parties ;Condamner la SAS ML [V] à payer à la SCI LES POUTRAILLONS une indemnité d’occupation d’un montant de 920 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la complète libération du local sis [Adresse 3] à Marseille (13003) et remise des clés à la société demanderesse ;A TITRE SUBSIDIAIRE

ORDONNER la cessation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de l’activité exploitée par la société ML [V] au sein du local sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes indemnitaires formulées en référé par la société ML [V] ;Débouter la société ML [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la SAS ML [V] à payer à la SCI LES POUTRAILLONS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la SAS ML [V] aux entiers dépens de l’instance.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, la SASU ML [V] sollicite de :

Sur les demandes principales et subsidiaires de la SCI LES POUTRAILLONS

Juger qu’il existe une contestation sérieuse sur les sommes réclamées par la SCI LES POUTRAILLONS au titre des loyers impayés réclamés à la SAS ML [V] ;Juger non acquise la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en l’état des arrêtés de mise en sécurité pris sur l’immeuble du [Adresse 5] ;Débouter la SCI LES POUTRAILLONS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Sur les demandes reconventionnelles de la SAS ML [V]

Condamner la SCI LES POUTRAILLONS à verser à la SAS ML [V] la somme provisionnelle de 78.384 euros au titre du préjudice financier constitué par l’absence d’encaissement de recettes pour la période de mai 2023 à mars 2025 ;Juger que ce montant de 78.384 euros sera majoré d’un intérêt de retard au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et capitalisé ;Condamner la SCI LES POUTRAILLONS à verser à la SAS ML [V] la somme provisionnelle de 10.000 euros pour procédure abusive et mauvaise foi ;Condamner la SCI LES POUTRAILLONS à verser à la SAS ML [V] une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI LES POUTRAILLONS aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Conformément à l’article L521-2 I du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des conclusions et observations des parties que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En effet, la SCI LES POUTRAILLONS réclame un arriéré locatif depuis le mois de mai 2023 alors même que :

un arrêté de mise en sécurité – procédure urgente du 21 avril 2023 a interdit toute occupation et utilisation des balcons du rez-de-chaussée, premier, deuxième et troisième étage en façade arrière ainsi que les caves sous le local de la laverie de l’immeuble sis [Adresse 4] ;un arrêté portant modification de l’arrêté de mise en sécurité urgente du 21 avril 2023 a été rendu le 9 mai 2023 interdisant toute occupation et utilisation de l’ensemble des balcons situés en façade arrière, ainsi que l’ensemble des caves (sous la laverie et sous le snack), la laverie au rez-de-chaussée et son local technique, le snack au rez-de-chaussée, ainsi que le logement du rez-de-jardin et le logement du premier étage côté gauche (en regardant la façade depuis la rue) de l’immeuble sis [Adresse 4] ;un arrêté de mise en sécurité du 10 novembre 2023 a renouvelé l’interdiction d’occupation et d’utilisation des locaux susvisés ;un arrêté de mise en sécurité – procédure urgente du 25 juillet 2024 a interdit toute occupation et utilisation des étages de l’immeuble sis [Adresse 4].

Ainsi, en application de l’article L521-2 I du code de la construction et de l’habitation précité, le loyer a cessé d’être dû à compter du premier jour du mois qui a suivi l’envoi de la notification du premier arrêté portant interdiction d’utilisation et d’occupation des lieux loués ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble.

Si l’arrêté de mise en sécurité du 10 novembre 2023 fait état d’une occupation et d’une utilisation de la laverie malgré l’interdiction, il n’est fourni aucun élément au soutien de cette assertion.

Il ressort également des pièces versées aux débats que la bailleresse a mis en demeure la SASU ML [V] par un courrier du 3 octobre 2023 de cesser immédiatement toute activité professionnelle au sein du local commercial conformément à l’arrêté de mise en péril et ce jusqu’à nouvel ordre et de procéder au règlement de la somme de 5.520 euros correspondant aux loyers et charges pour les mois de mai à octobre 2023.

Il convient toutefois de souligner que si le numéro d’une lettre recommandée avec accusé de réception apparaît sur le courrier fourni, le retour de la lettre recommandée n’est pas fourni, de sorte qu’il est impossible de vérifier sa bonne réception par la société locataire.

Il n’est pas plus versé aux débats de courrier envoyé par la bailleresse à sa locataire pour l’informer de son obligation d’évacuer les lieux et de l’interdiction d’occupation du local pendant la durée du péril, de sorte qu’il est là encore impossible de connaitre la date à laquelle la société locataire a été informée de cette situation.

En outre, la SCI LES POUTRAILLONS fourni un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 23 août 2024 indiquant que la laverie automatique est ouverte, que la porte est ouverte, l’accès libre, qu’une machine tourne et que personne n’est présent à l’intérieur, les lumières étant éclairées et le voisinage confirmant que le fonds de commerce est exploité.

Cependant, il ressort des pièces produites par la SASU ML [V] que son président a envoyé divers courriers électroniques dès le 27 février 2024 à un représentant de la ville de [Localité 8] :

un courrier électronique du 27 février 2024 sollicitant l’autorisation de pouvoir à nouveau exploiter son commerce ;un courrier électronique du 8 novembre 2024 venant dénoncer des manquements des entreprises intervenantes : du matériel dérobé, des portes et des fenêtres laissées ouvertes, l’utilisation de l’eau et de l’électricité du local commercial pour effectuer les travaux, une utilisation des toilettes du local par les ouvriers ;Un courrier électronique du 27 novembre 2024 faisant état d’un passage des ouvriers par les locaux de la laverie depuis 15 jours pour effectuer des travaux au sous-sol, de la disparition de matériel, des portes non verrouillées avec des personnes errant dans le local commercial ;un courrier électronique du 9 janvier 2025 indiquant que les ouvriers utilisent les locaux et les toilettes de la laverie et que les dégâts causés par l’inondation du rez-de-chaussée au niveau des toilettes n’ont pas pu être causés par la société locataire ;un courrier électronique du 11 février 2025 auquel est joint le courrier électronique du 9 janvier 2025 pour rappel ;un courrier électronique du 11 février 2025 auquel est joint un courrier électronique du 30 juillet 2024 pour rappel dans lequel il était précisé que les ouvriers utilisaient l’eau du local commercial pour faire les travaux du sous-sol et du bâtiment.

Il ressort de l’ensemble de ces courriers électroniques que le président de la société locataire n’a eu de cesse de dénoncer l’occupation de ses locaux par les ouvriers qui auraient laissé les portes du commerce ouvertes.

Ainsi, les constatations du commissaire de justice du 23 août 2024 peuvent s’expliquer par la présence des ouvriers.

De surcroît, le commissaire de justice, s’il fait état d’un voisinage confirmant que le fonds de commerce est exploité, ne fournit aucun témoignage précis concernant cette exploitation.

Il s’excipe des développements précédents que les demandes des parties se heurtent à des contestations sérieuses.

En effet, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de trancher ces questions. Pour la même raison, les demandes faites à titre reconventionnelle relèvent de la compétence des juges du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’espèce, la SCI LES POUTRAILLONS conservera la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par la SCI LES POUTRAILLONS ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par la SASU ML [V] ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SCI LES POUTRAILLONS ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 17/11/2025

À

— Maître Philippe BRUZZO

— M^e Hakim IKHLEF