TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 20 décembre 2024

à M^e Dominique DI COSTANZO

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05062 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5J7H

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 30 janvier 2024, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a consenti à Monsieur [O] [I], un contrat de sous-location portant sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 504 euros outre 97,14 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [O] [I], le 04 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 429,78 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 05 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) a fait assigner en référé Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux et de la protection afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4 341 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

le constat de la résiliation du contrat du 30 janvier 2024 pour violation des obligations contractuelles ;

l’expulsion du requis et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ;

sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 628,41 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens et à supporter les frais de recouvrement en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

A l’audience, l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6 226,23 euros au 01 octobre 2024 et a indiqué qu’elle était opposée à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, Monsieur [O] [I] n’a pas comparu, n’a pas été représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la clause résolutoire, la résiliation du contrat de sous-location, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat location en vue d’une sous-location consenti par Monsieur [V] [B] à l’association requérante le 30 novembre 2023 et le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [I] le 04 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 429,78 euros en principal.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 16 mai 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 mai 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [O] [I] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel fixée à 628,41 euros ainsi que sollicité par la requérante, qui s’est substituée au loyer révisé et aux charges, assurance habitation et taxes d’ordures ménagères incluses, et ce jusqu’à libération effective des lieux et sera condamnée à titre provisionnel à la payer jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

L’équité commande que l’indemnité mensuelle d’occupation soit indexée annuellement selon ce même indice servant à la révision annuelle du loyer ;

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant applicable, les délais de paiement ne peuvent qu’être fondés sur l’article 1343-5 du code civil lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Monsieur [O] [I] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ;

Il ressort du décompte versé par la bailleresse que Monsieur [O] [I] n’a jamais payé son loyer. La dette est conséquente et le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de Monsieur [O] [I] et ne peut, dans ses conditions, déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues pour acquitter la dette, dans le délai légal précité.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office et il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Monsieur [O] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [O] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

L’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de location en vue d’une sous-location consenti par Monsieur [V] [B] à l’association requérante le 30 novembre 2023, le contrat de sous-location signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 6 226,23 euros au 01 octobre 2024.

Au vu du relevé de compte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance sollicitée la somme de 25,99 euros, correspondant à des frais de procédure.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6 200,24 euros au 01 octobre 2024, Monsieur [O] [I] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 6 200,24 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assurance habitation et taxes d’ordures ménagères incluses, arrêtée au 11 octobre 2024, hors frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [I], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de condamner Monsieur [O] [I] à payer la somme de 300 euros à l’association SOLIHA PROVENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS l’association SOLIHA PROVENCE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 mai 2024;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [O] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 628,41 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 6 200,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 01 octobre 2024, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande au titre des sommes éventuellement retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE