TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ….. Patrice PUJOL………………………………………….

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04539 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XIR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA et ayant pour établissement secondaire [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [J] [L]

né le 09 Juin 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 6 décembre 2017, la société anonyme NEXITY STUDEA a donné à bail à M. [J] [L] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], pour un loyer de 401,40 euros, provision sur charges comprise.

Le 9 octobre 2024, la société anonyme NEXITY STUDEA a fait signifier à M. [J] [L] un commandement de payer la somme de 2 194,50 euros en principal visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, la société anonyme NEXITY STUDEA a fait assigner M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties,lui ordonner de quitter les lieux et de remettre les clefs du logement à compter de la signification du jugement à intervenir,ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,le condamner au paiement de la somme de 3 119,70 euros au titre de la créance locative terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, jusquà la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs,le condamner au paiement de la somme 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et aux frais d’exécution.

A l’audience du 1er septembre 2025, la société anonyme NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 5 929,50 euros au titre de la dette locative. Elle fait valoir que le locataire n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai légal et à titre subsidiaire, qu’iln’a pas régulièrement payé les loyers alors que le contrat de bail stipule qu’il encourt la résiliation en cas de non paiement d’un seul terme du loyer à son exacte échéance.

Cité à étude, M. [J] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les demandes tant de constatation de la clause résolutoire que de résiliation judiciaire est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rappelle le principe que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Néanmoins, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail du 6 décembre 2017 intitulé «  Contrat de résidence à durée déterminée de locaux d’habitation meublée (non reconductible) – Conditions particulières (exclu du champ d’application de l’a loi 89/462 du 06/07/1989) » a été conclu entre la SA NEXITY STUDEA et M. [J] [L] pour une durée d’un an, tacitement reconductible pour la même durée d’un an sans pouvoir excéder 6 ans (article 2).

Cependant, son article 3 stipule qu’à la demande expresse du preneur, la durée du contrat est ramenée à 1 mois, soit du 6 décembre 2017 au 5 janvier 2018. sans possibilité de tacite reconduction.

Il résulte des pièces produites que les parties vont ainsi conclure sur ce même modèle entre le 4 février 2018 et le 28 décembre 2021, pas moins de 48 contrats de bail d’une durée d’un an à chaque fois réduite à un mois « à la demande expresse du preneur » et non reconductibles tacitement.

Chaque chacun de ces actes fait état d’un bail qui expire au bout d’un mois sans possibilité de tacite reconduction, porte sur le même studio meublé et stipule le même loyer d’un mois sur l’autre. Ils ne font pas référence les uns aux autres, ni au bail initial du 6 décembre 2017, ne sont pas intitulés « avenants » et se présentent comme de nouveaux baux reprenant l’ensemble des éléments de la location.

Force est donc de constater qu’ils ne s’apportent successivement aucune modification mais forment une chaine continue de baux meublés distincts d’une durée d’un mois seulement conclus avec le même preneur et portant sur le même logement.

Il n’est donc pas établi, comme le soutient la société NEXITY STUDEA qu’il s’agit d’avenants au contrat de bail initial du 6 décembre 2017.

Le dernier contrat de bail meublé du 28 décembre 2021 est conclu pour une durée d’un an du 06/12/2021 au 05/12/2022 et stipule, là encore, dans son article 3 qu’à la demande expresse du preneur la durée du bail est réduite à 1 mois, soit pour la période du 6 décembre 2021 au 5 janvier 2022, date à laquelle il prendra fin sans possibilité de tacite reconduction.

La société NEXITY STUDEA ne rapporte pas la preuve que ce contrat de bail a été renouvelé à l’expiration de son terme, le 5 décembre 2022.

En outre, en matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La clause 8/3 dudit contrat, identique à celle figurant sous le même intitulé « Clause résolutoire » dans le contrat du 6 décembre 2017 puis dans les suivants stipule qu’à défaut du paiement d’un seul terme du loyer ou du montant des charges et accessoires à son échéance ainsi que du montant du dépôt de garantie ou à défaut de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilité de plein droit.

Force est donc de constater que non seulement cette clause résolutoire est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité pour ne pas laisser un délai d’au moins deux mois ou six semaines au locataire pour régulariser la situation d’impayé mais que de surcroît, la société anonyme NEXITY STUDEA ne démontre pas que le contrat de bail dans lequel cette clause est contenue, à savoir celui du 6 décembre 2017 modifié par 48 avenants est toujours en cours.

Dans ces conditions, tant sa demande de constatation des effets de la clause résolutoire de ce contrat de bail comme sa demande subsidiaire de résiliation de ce même contrat sont rejetées ainsi que ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Concernant, le paiement de la somme de 3 119,70 euros, actualisée à 5 929,50 euros en août 2025, elle est également rejetée, faute pour la société anonyme NEXITY STUDEA de justifier de la cause de sa créance dès lors que l’existence du bail écrit dont elle argue n’est pas retenue, qu’aucune quittance de loyer n’est produite ni explication sur les éventuels paiement intervenus depuis janvier 2022 mais seulement deux extraits de comptes établis par ses soins le 27 septembre 2024 et le 17 décembre 2024, adressés à M. [J] [L] dont il convient de relever, sans que là encore des explications ne soit fournies, qu’ils lui sont envoyés chez un avocat à [Localité 3].

L’ensemble des demandes est donc rejeté.

Sur les demandes accessoires

La société anonyme NEXITY STUDEA, succombant, elle est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes de la société anonyme NEXITY STUDEA ;

CONDAMNE la société anaonyme NEXITY STUDEA aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE