TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2026

à M^e Leila MANSOURI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02438 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LTJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T] [J] [L] [X]

née le 04 Décembre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [V] [M]

née le 11 Avril 1991 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Leila MANSOURI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 5 décembre 2020 ayant pris effet le 1er décembre 2020, Madame [X] [T] a consenti à Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 581 euros outre 119 euros au titre des provisions sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V], le 2 janvier 2025, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4763,40 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 3 janvier 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 17 avril 2025, Madame [X] [T] a fait assigner en référé Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir en substance:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués avec si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique ;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5541,78 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 12 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges et révisable selon les conditions contractuelles, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due;l’autorisation de la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais de Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V], en un lieu désigné par ceux-ci, et à défaut, juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix de la requérante aux frais, risques et périls exclusifs des requis, avec sommation pour ces derniers d’avoir à les retirer ;

Subsidiairement dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés,

— dire et juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et dire qu’en pareille hypothèse ils seront condamnés solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, charges en sus, et révisable selon les stipulations contractuelles, jusqu’à complète libération des lieux

En tout état de cause

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025 ;

A l’audience, Madame [X] [T] a été représentée par son avocat et qui a réitéré les termes de son assignation, en actualisant sa créance à la somme de 12322,71 euros au 18 décembre 2025 et en soulignant qu’il n’y avait eu aucun paiement depuis le mois d’avril 2024 (hors CAF) ;

Madame [Y] [V] a été représentée par son avocat qui a sollicité un renvoi au motif que le décompte actualisé avait été reçu la veille de l’audience à 19h30 et qu’en conséquence il n’avait pas pu vérifier avec sa cliente si elle avait récemment réglé des sommes à sa bailleresse ; le juge des référés n’a pas accordé ce troisième renvoi mais a autorisé le conseil de Madame [M] à produire une note en cours de délibéré si Madame [M] a payé une quelconque somme à Madame [X] , ce avant le 30 décembre 2025 et a autorisé le conseil de la requérante à répondre par une note en délibéré avant le 8 janvier 2026 ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [M] [V] demande au juge des référés de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire

— accorder à Madame [M] [V] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative

— débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Monsieur [D] [Q], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 17 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 19 juin 2025;

Il est en outre rappelé que le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin, Madame [X] [T] justifie par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence, Madame [X] [T] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et par exploit du 2 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 4763,40 euros en principal, à titre des loyers et charges impayés;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] n’établissent pas que les sommes dues ont été réglées dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 2 mars 2025 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter 2 mars 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il est rappelé que les époux restent solidairement tenus d’une dette locative même s’ils sont séparés de fait et même si le juge a autorisé leur résidence séparée au cours d’une procédure de divorce dès lors que le logement a servi effectivement à l’ habitation des deux époux.

Par application de l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989, il est de jurisprudence constante que les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, ce quand bien même l’un d’eux a donné congé préalablement à la résolution du bail.

Concernant l’indemnité d’occupation, si le conjoint a quitté le logement, la solidarité légale entre les époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité d’occupation a un caractère ménager;

Il est justifié par la copie de l’acte de mariage produit aux débats que Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] sont mariés et il n’est pas contesté que les époux sont en instance de divorce ;

Le caractère ménager des dettes contractées ne saurait être sérieusement contesté puisqu’il est établi que Madame [Y] [V] est restée dans le logement litigieux avec les enfants du couple et que les lieux servent au logement de la famille.

Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] sont donc solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 746,46 euros au total ;

Madame [X] [T] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience,la redditiondes comptes de l’exercice 2024, les justificatifs de la taxe sur ordures ménagères 2024 et 2023 ainsi qu’un décompte actualisé arrêté au 18 décembre 2025 à la somme de 12322,71 euros;

Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [D] [Q] n’a pas comparu, la requérante ayant sollicité des indemnités d’occupation ;

Aucune note en délibéré n’a été reçue par le juge des référés ;

Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] ne justifient pas avoir payé d’autres sommes que celles portées au crédit du compte des locataires;

Il s’ensuit que la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12322,71 euros, Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] seront, sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnés à payer à titre provisionnel à Madame [X] [T] la somme de 12322,71 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 décembre 2025 échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir sa situation personnelle et finacière particulièrement précaire, étant dans l’attente de la remise en paiement de ses prestations sociales par la CAF; elle ajoute qu’elle traverse un divorce très conflictuel et qu’elle assume seule la charge de ses deux enfants âgés de 5 et 6 ans dont l’un est atteint d’autisme ; elle précise qu’elle se trouve en détresse psychologique suite aux violences conjugales qu’elle a subies et qui ont donné lieu à une condamnation pénale de son époux le 19 avril 2024 et le 16 janvier 2025, ce dont elle justifie;

Même si la requise justifie d’une situation personnelle et financière difficile, il ressort des décomptes produits que la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement, ni suspendre les effets de la clause résolutoire;

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Q] et de Madame [Y] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de Madame [Y] [V];

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de Madame [X] [T] qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Enfin, il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 in fine du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS Madame [X] [T] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 2 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 2 mars 2025 ;

DEBOUTONS Madame [Y] [V] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 746,46 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due solidairement par Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] à payer à Madame [X] [T], la somme provisionnelle de 12322,71 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 décembre 2025 échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] à payer à titre provisionnel à Madame [X] [T] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 746,46 euros à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés;

DEBOUTONS Madame [X] [T] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Q] et Madame [Y] [V] aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de Madame [Y] [V];

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE