TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Fabrice POMMIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47R7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP, société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-025050 du 17/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 3 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47R7

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5]. Le contrat a été égaré.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a assigné M. [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Résiliation du contrat de bail, Ordonner la libération des lieux et à défaut de libération volontaire ordonner l’expulsion de M. [O] [Z] et celle de tout occupant de son chef à compter de la signification du jugement à intervenir, Condamner M. [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges majoré de 30% à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à libération des lieux, Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner M. [O] [Z] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 octobre 2024, à été retenue à celle du 3 février 2025.

À l’audience, la SA ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [O] [Z], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

le rejet des demandes de la SA ELOGIE – SIEMPlaisser les dépens à la charge de la SA ELOGIE – SIEMP sauf à dire qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, le rejet de la demande de la SA ELOGIE – SIEMP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 dudit code et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux dispose que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il lui est interdit de le sous-louer en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 et de céder le bail, sous peine de saisine du juge par la bailleur aux fins de résiliation du bail.

L’article 2 de ladite loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail n’est pas contestée par M. [O] [Z].

La SA ELOGIE – SIEMP soutient que M. [O] [Z] n’occupe plus personnellement le logement loué de sorte que le bail doit être résilié.

A l’appui de ses demandes la SA ELOGIE – SIEMP produit :

Des échanges de courriels au sujet de M. [O] [Z] avec une personne dénommée M. [P], qui semble être un employé de la bailleresse, lequel indique le 6 décembre 2023 que le courrier est relevé dans la boîte aux lettres mais qu’il ne voit plus le locataire depuis très longtemps ; Une sommation interpellative tentée les 7, 13 et 20 décembre 2023 au domicile de M. [O] [Z] par commissaire de justice lequel mentionne : « selon les informations obtenues lors des différents passages il apparait que le logement ne semble pas occupé. Si le courrier est relevé, la boîte aux lettres reste à niveau normal ou vide, le témoin de la porte d’entrée est resté en place. Personne n’a été vu dans le logement depuis plusieurs semaines voire mois » ; Un procès-verbal de constat par commissaire de justice sur ordonnance du 5 mars 2024 dont il ressort que le nom de M. [O] [Z] figure sur la boîte aux lettres qui est vide, qu’une voisine a indiqué ne pas avoir vu de monde depuis un moment sans pouvoir préciser, que la salle d’eau est vierge de tout produit de toilette sauf une bouteille de shampoing, que des pots de peinture et du matériel de travaux sont entassés dans la cabine de douche, que la cuvette des toilettes est sans eau, que du courrier ancien au nom de M. [O] [Z] est étalé sur une table, que les meubles de la pièce sont entièrement vides de tous objets personnels, que les meubles sont poussiéreux, que le réfrigérateur est débranché et entièrement vide, qu’il semble que le logement ne soit pas occupé depuis un certain temps et soit utilisé très épisodiquement. Des photographies ont été jointes au procès-verbal.

M. [O] [Z] soutient que la SA ELOGIE – SIEMP ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’occupation pendant 8 mois. Il produit notamment des attestations d’hospitalisation du 15 au 21 mai 2024 et du 2 au 9 juillet 2024 ainsi qu’un document d’un vol vers le Maroc le 9 mars 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les déclarations recueillies par le commissaire de justice, émanant d’une ou plusieurs personnes dont l’identité est indéterminée, sont insuffisamment circonstanciées pour établir que M. [O] [Z] aurait cessé d’occuper le logement, et le cas échéant, à compter de quelle date même approximative. Il en est de même du courriel lapidaire de M. [P].

Si le logement apparaît manifestement inoccupé à la date du procès-verbal de constat sur ordonnance car vide de tout effet personnel, hormis quelques courriers, et de denrées alimentaires, il convient de relever que l’acte a été dressé seulement un mois avant la délivrance de l’assignation et que la SA ELOGIE – SIEMP n’a produit aucun élément postérieur permettant de démontrer que l’inoccupation se serait poursuivie. Par ailleurs le loyer est réglé et le courrier est régulièrement relevé.

Il s’ensuit que, comme le soutient M. [O] [Z], la SA ELOGIE – SIEMP ne rapporte pas la preuve de ce qu’il a occupé son logement moins de huit mois par an. Elle ne rapporte pas davantage la preuve d’un abandon du logement. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La bailleresse, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. elle sera par ailleurs déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, la demanderesse ayant été déboutée de ses demandes, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision comme le sollicite le défendeur.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA ELOGIE – SIEMP de sa demande aux fins de résiliation du bail d’habitation conclu avec M. [O] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SA ELOGIE – SIEMP aux dépens ;

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection