TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e PROT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e SALEM

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/04428 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSES

S.C.I. EXETER, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.R.L. LIPARI PRESSE, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1588

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CREDASSUR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 5]

[Localité 4]

S.C.I. [B], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentés par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1392

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et régi par un règlement de copropriété établi le 27 mars 2013.

Il est composé, au [Adresse 7], d’un bâtiment en façade sur rue, double en profondeur, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage sous combles avec cour derrière le bâtiment sur laquelle sont élevés divers bâtiments élevés de deux étages, et au [Adresse 8], d’un bâtiment en façade sur rue élevé de cinq étages et d’un bâtiment en retour en aile élevé de trois étages, avec cour couverte.

La SCI Exeter a acquis, le 23 mai 2016, le lot n°14 défini comme « Un local commercial, professionnel ou de bureau situé au cinquième étage du [Adresse 9] et au quatrième étage du [Adresse 10] comprenant une entrée, quatre bureaux, un dégagement, un bloc sanitaire avec W-C et la jouissance privative d’une terrasse. Et les cinq cent quatorze /dix millièmes (514 /10000 èmes) des parties »

Elle l’a donné à bail commercial à la SARL Lipari Presse, dont l’activité est l’édition de journaux, à compter du 1er juin 2016 jusqu’au 31 mai 2025. Cette dernière a également sous-loué une partie des ses locaux à la société Biens trouvés Chasseur Immobilier ainsi qu’à l’association Par terre.

M. [Z] [R] est propriétaire du lot n°16 formant un ensemble de bureaux au 6ème étage côté [Adresse 9].

La SCI [B] est propriétaire du lot n°11 formant un ensemble de bureaux au 3ème étage côté [Adresse 10].

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

Lors de l’assemblée générale réunie le 11 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a autorisé la SCI [B] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de remplacement de la couverture actuelle en fibrociment au-dessus de son lot par une toiture-terrasse ainsi que la rehausse des murs périmétriques du 3ème étage (résolution n°13), accepté d’aliéner au profit de M. [R] le droit de surélever au-dessus de son lot, autorisé ce dernier à effectuer à ses frais exclusifs les travaux de surélévation au-dessus de son lot n° 16 (résolution n°15) ainsi que les travaux de démantèlement des deux ascenseurs désaffectés du [Adresse 9] (résolution n°16).

Par acte du 23 mars 2022, les SCI Exeter et SARL Lipari Presse ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 11ème arrondissement, M. [Z] [R] et la SCI [B] devant le tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa des articles 3, 22, 35, 36 et 37 de la loi du 10 juillet 1965, 14 et 17 du décret du 15 mars 1967, de :

A titre principal

— prononcer la nullité de toutes les résolutions de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] compte tenu de la violation des règles de représentation des copropriétaires et de tenue de l’assemblée générale ;

A titre subsidiaire

— prononcer la nullité des résolutions n° 13, 14, 15 et 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] compte tenu du non-respect des dispositions de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 de l’abus de majorité ;

En tout état de cause

— prononcer la nullité de la convention suivante prévue en page 18 du règlement de copropriété: "surélévation de l’immeuble. Sous réserve d’obtention des autorisations administratives nécessaires les propriétaires des lots 9, 11, 15 et 16 disposent du droit de surélever l’immeuble pour y édifier un édicule en toiture au dessus de l’escalier intérieur d’accès à la terrasse à créer sur la couverture de leurs locaux.

Par ailleurs chacun des propriétaires des lots 15 et 16 disposent du droit de surélever l’immeuble pour y édifier un édicule en toiture au dessus de l’escalier intérieur d’accès à la terrasse à créer sur la couverture de leurs locaux" ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer à la SCI EXETER la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer à la SARL LIPARI PRESSE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par une ordonnance du 09 mai 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevable la société Lipari Presse en ses demandes tendant à la nullité de toutes les résolutions de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 6] et en sa demande subsidiaire tendant à la nullité des résolutions 13, 14 et 16 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022.

— déclaré irrecevable la société Exeter en sa demande tendant à la nullité des résolutions 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022.

*

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, les sociétés Exeter et Lipari Presse demandent au tribunal, au visa des articles 3, 22, 35, 36 et 37 de la loi du 10 juillet 1965, et 14 et 17 du décret du 15 mars 1967, de :

PRONONCER à la demande de la société EXETER la nullité des résolutions n°13, 14, 15 et 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] compte tenu du non-respect des dispositions de l’article 35 de la Loi du 10 juillet 1965 et de l’abus de majorité,

PRONONCER LA NULLITE de la convention suivante prévue en page 18 du règlement de copropriété :

« Surélévation de l’immeuble. Sous réserve d’obtention des autorisations administratives nécessaires, les propriétaires des lots 9, 11, 15 et 16 disposent du droit de surélever l’immeuble pour y édifier un édicule en toiture au-dessus de l’escalier intérieur d’accès à la terrasse à créer sur la couverture de leurs locaux. Par ailleurs, chacun des propriétaires des lots 15 et 16 disposent du droit de surélever l’immeuble pour y édifier un édicule en toiture au-dessus de l’escalier intérieur d’accès à la terrasse à créer sur la couverture de leurs locaux».

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème, Monsieur [R] et la SCI [B] à payer à la SCI EXETER la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème, Monsieur [R] et la SCI [B] à payer à la SARL LIPARI PRESSE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Par conclusions notifiées le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, M. [R] et la SCI [B] demandent au tribunal de:

Débouter la société EXETER et la société LIPARI PRESSE de toutes leurs demandes,

Condamner solidairement la société EXETER et la société LIPARI PRESSE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 6] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement la société EXETER et la société LIPARI PRESSE à payer à la SCI [B] et à Monsieur [R] la somme globale de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement la société EXETER et la société LIPARI PRESSE en tous les dépens.

*

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 24 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries le 15 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogée au 10 février 2026.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la validité des clauses relatives à la surélévation de l’immeuble

La SCI Exeter soutient qu’est partie commune le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l’article 37 de la même loi prévoit strictement les conditions dans lesquelles ce droit de surélévation peut être attribué à certains copropriétaires ; que les clauses du règlement de copropriété relatives au droit de surélévation de l’immeuble sont en l’espèce contraires à ces dispositions ainsi qu’aux droits des autres copropriétaires ; que le droit de surélévation n’a pas fait l’objet d’un lot à part entière ; que de même la convention n’a prévu aucune des mentions nécessaires à l’exercice du droit de surélévation en l’absence de précision sur la consistance des locaux à construire ou sur les modifications de tantièmes et charges ; qu’en conséquence, les clauses litigieuses devront être considérées comme nulles et non avenues.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI [B] et M. [R] n’ont pas utilisé la clause du règlement de copropriété autorisant la surélévation de leurs lots mais ont choisi de demander l’autorisation à l’assemblée générale ; qu’en application de l’article 37 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, cette clause est de toute façon, aujourd’hui, caduque puisqu’elle date du 27 mars 2013 et que ce droit, s’il existait, devait être exercé dans les 10 années du règlement de copropriété, soit au plus tard le 27 mars 2023 ; que cette clause est par ailleurs non écrite puisqu’en application de l’article 37-1 dans sa rédaction résultant de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, les droits de construire, d’affouiller et de surélever ne peuvent faire l’objet d’une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserveraient ; que la demande de nullité de cette clause, qui est à la fois caduque et non écrite, est donc sans objet.

Sur ce,

En vertu de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Sont notamment réputés droits accessoires aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ainsi que le droit de construire afférent aux parties communes.

Aux termes de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.

Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation.

Avant l’expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l’article 25, s’opposer à l’exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.

Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l’un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l’importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.”

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

L’article 37-1 issu de la loi [Localité 7] du 23 novembre 2018 dispose pour sa part que :“Par dérogation à l’article 37, les droits de construire, d’affouiller et de surélever ne peuvent faire l’objet d’une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d’un lot transitoire.”

Toutefois, en application de l’article 208 II de ladite loi, les conventions par lesquelles un tiers ou un copropriétaire s’est réservé, dans les conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la publication de la loi visée (soit le 24 novembre 2018), l’exercice d’un droit de construire, d’affouiller ou de surélever, demeurent valables tant qu’elles ne sont pas frappées de caducité.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] a été établi le 27 mars 2013, de sorte que les dispositions du nouvel article 37-1 ne lui sont pas applicables.

Le chapitre II définit les parties communes de l’immeuble comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, tandis que les parties privatives “sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est à dire les locaux compris dans son lot et avec tous leurs accessoires. Elles comprennent donc : (…) Le droit de surélever l’immeuble est accordé aux copropriétaires des lots 9, 11, 15 et 16.”

L’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété de l’immeuble indique que les lots n°9, 11, 15 et 16 disposent de la jouissance privative d’une terrasse au-dessus à créer, avec accès par un escalier intérieur à créer, et édicule au dessus de cet escalier à créer sur la terrasse.

Le chapitre IV du règlement de copropriété relatif aux conditions d’usage des parties privatives et des parties communes stipule :

“- Surélévation de l’immeuble.- Sous réserve d’obtention des autorisations administratives nécessaires, les propriétaires des lots 9, 11, 15 et 16 disposent du droit de surélever l’immeuble pour y édifier un édicule en toiture au dessus de l’escalier intérieur d’accès à la terrasse à créer sur la couverture de leurs locaux.

Par ailleurs, chacun des propriétaires des lots 15 et 16 aux cinquième et sixième étages de l’immeuble disposent du droit de surélever tout ou partie de la toiture couvrant leurs locaux.”

Il n’est pas contesté que les droits réservés par ces dispositions ont bien le caractère de droits accessoires à des parties communes soumis aux dispositions de l’article 37 précité.

Toute convention, postérieure à la loi du 10 juillet 1965 et antérieure au 24 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi [Localité 7], qui comporte une réserve d’un droit de surélévation ou d’un autre droit de construire doit indiquer, à peine de nullité, l’importance et la consistance des locaux à construire.

Or en l’espèce, les conventions octroyant un droit de surélévation aux propriétaires des lots n°9, 11, 15 et 16 n’indiquent ni l’importance et la consistance des locaux à construire, ni les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires, en violation des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles seront par conséquent déclarées nulles.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

2 – Sur l’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022

La SCI Exeter fait valoir que l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à Paris 11ème comporte plusieurs bâtiments ; que les travaux de surélévation prévus par la SCI [B] au-dessus de son lot concernent un bâtiment de trois étages sur cour au [Adresse 9]; que la résolution n°13 de l’assemblée générale autorise la rehausse des murs périmétriques et la démolition de la toiture pour créer un toit-terrasse alors même qu’aucune cession de droit de surélévation au-dessus du lot n°11 n’a été accordée ; que les travaux ont donc été autorisés en fraude aux règles de cession du droit de surélévation prévus à l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’aucun vote n’a eu lieu sur ce sujet que ce soit lors d’une assemblée de tous les copropriétaires ou uniquement du bâtiment concerné.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur ce moyen.

Sur ce,

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.

Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés”.

La résolution n°13 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 intitulée “AUTORISATION A DONNER A LA SCI [B] PROPRIETAIRE DU LOT NO 11 FORMANT UN ENSEMBLE DE BUREAUX AU 30 ETAGE COTE 113 D’EFFECTUER DES TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES ET L’ASPECT EXTERIEUR DE L’IMMEUBLE” a fait l’objet d’un vote favorable de 9 copropriétaires totalisant 7025/10.000 tantièmes dans les termes suivants :

“Pièces jointes : notice descriptive, non opposition à l’exécution des travaux VILLE DE [Localité 1], plans de modification de la couverture.

HISTORIQUE :

La SCI [B] avait demandé l’autorisation à l’assemblée générale qui s’est tenue le 17 décembre 2019 de procéder au remplacement de la couverture en fibrociment vétuste et présentant des fuites au -dessus de son lot demandant dans le même temps une réhausse que lui autorise le règlement de copropriété, page 18 – SURELEVATION DE L’IMMEUBLE.

L’Assemblée Générale avait pris acte du projet de la SCI [B] et l’avait invitée à présenter un projet de travaux à une prochaine assemblée générale.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

L’Assemblée Générale n’avait pas voté la réfection de ladite couverture bien que ce soit une partie commune.

La SCI [B], compte tenu de la nécessité de procéder au remplacement de la couverture, demande l’autorisation d’effectuer les travaux à ses frais.

Elle a déposé une demande de permis de démolir de la couverture actuelle ainsi qu’une déclaration préalable de travaux pour la future toiture-terrasse, elle a obtenu les deux autorisations.

L’Assemblée Générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation, autorise la SCI [B] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de remplacement de la couverture actuelle en fibrociment au -dessus de son lot par une toiture-terrasse ainsi que la rehausse des murs périmétriques du 3ème étage, affectant les parties communes de l’immeuble et l’aspect extérieur de l’immeuble et sous réserve pour la SCI [B] de :

• Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises si besoin

• Faire effectuer les travaux par des entreprises assurées et qualifiées, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble

• Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants, transmettre au syndic la dommage-ouvrage qui devra être souscrite au nom du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et à son bénéfice

• Faire effectuer par huissier les constats des lieux dans les lots avoisinants et les parties communes

La SCI [B] restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

La SCI [B] s’oblige à communiquer aux copropriétaires et au syndic les conditions et modalités de réalisation de ces travaux avant leur démarrage.

Compte tenu de l’urgence à exécuter les travaux, il est demandé à la SCI [B] de les entreprendre et les terminer rapidement. M. [R], représentant la SCI [B] s’engage à les réaliser dans un délai maximum de 18 mois et à mettre en place les mesures d’urgence pour la mise hors d’eau.”

Le droit de surélévation est indivis entre tous les copropriétaires si le règlement de copropriété ne prévoit pas de stipulation contraire.

Alors que la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 6] est composée de plusieurs bâtiments, un copropriétaire ne peut l’exercer que s’il lui a été régulièrement cédé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, confirmée par une décision de l’assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever adoptée à la même majorité.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc en l’espèce autoriser les travaux de rehaussement des murs périmétriques du 3ème étage sollicités par la SCI [B], faute de cession du droit de surélévation dans les conditions fixées par l’article 35 précité.

La résolution n°13 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 encourt donc la nullité de ce chef sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

3 – Sur l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022

3- 1 Sur le moyen tiré de la violation de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965

Au soutien de sa demande d’annulation, la société Exeter fait valoir en premier lieu que la surélévation prévue par M. [R] concerne un bâtiment en façade sur rue au [Adresse 9] ; que si l’assemblée générale du 11 janvier 2022 a prévu le vote de l’ensemble des copropriétaires, aucune assemblée spéciale n’a été convoquée pour les propriétaires des bâtiments concernés par la surélévation du lot n°16 ; qu’aucune notification du projet de vente de ces deux droits de surélévation prévue à l’alinéa 4 de l’article 35 de la loi du 20 juillet 1965 n’a davantage été effectuée de sorte que la résolution n°14 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur ce moyen.

Sur ce,

La résolution n°14 intitulée “ALIENATION DU DROIT DE SURELEVATION AU PROFIT DE MONSIEUR [R], PROPRIETAIRE DU LOT NO 16 “ est libellée comme suit :

“HISTORIQUE :

Monsieur [R] est propriétaire du lot n°16 formant un ensemble de bureaux au 6ème étage côté [Adresse 9].

Lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2019, Monsieur [R] a informé les copropriétaires qu’il entend user du droit de surélever au-dessus de son lot n°16 comme l’y autorise le règlement de copropriété.

Monsieur [R] a consulté un avocat spécialisé pour examiner la clause du règlement de copropriété permettant cette surélévation, cette consultation a permis de mettre en évidence la nécessité pour Monsieur [R] de solliciter la cession du droit de surélever au- dessus de son lot no 16, conformément aux dispositions de l’article 35 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’Assemblée Générale, après délibération, accepte d’aliéner au profit de Monsieur [R], propriétaire du lot no 16, le droit de surélever au-dessus de son lot.

Monsieur [R] devra diligenter un géomètre à ses frais afin de créer un lot transitoire représentant cette surélévation.

Le projet de modification de l’état descriptif de division et les frais du notaire pour le modificatif du règlement de copropriété seront à la charge de Monsieur [R].

Le modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété sera présenté au vote des copropriétaires lors d’une prochaine assemblée générale.

Monsieur [R] remercie l’assemblée générale et indique que, en compensation, il procédera aux travaux de rénovation de la cage d’escaliers.”

Il n’est pas contesté que la décision d’aliéner, au profit de M. [R], propriétaire du lot n°16, le droit de surélever au-dessus de son lot, n’a pas été confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, conformément aux dispositions de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

Toutefois, la seule absence de confirmation de la cession du droit de surélever par une assemblée générale spéciale n’est pas de nature à vicier le premier vote, de sorte que la résolution n°14 n’encourt aucune annulation de ce chef.

3-2 Sur le moyen tiré de l’abus de majorité

La SCI Exeter soutient en second lieu que la résolution n°14 a été prise dans l’unique intérêt de M. [R] qui va pouvoir se faire construire un étage supplémentaire d’une surface de 170 m² ainsi qu’une terrasse d’environ 30 m² sans contrepartie financière ; que les travaux de démantèlement des ascenseurs désaffectés qu’il offre de prendre en charge sont dans son seul intérêt puisqu’ils sont nécessaires pour mener à bien la surélévation projetée ; que la délibération est contraire à l’intérêt du syndicat des copropriétaires qui s’expose à voir sa responsabilité engagée à l’occasion des travaux en l’absence d’étude technique préalable ; que M. [R] n’a en outre pas obtenu les autorisations administratives relatives aux travaux de surélévation les plus conséquents ; qu’aucune indemnisation n’a été prévue alors que des risques de nuisances et de perte de valeur des biens des autres copropriétaires ont été évoqués ; qu’en l’absence de projet d’acte de cession et de projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, le syndicat est dans le plus grand flou juridique quand aux conséquences des travaux et de la nouvelle répartition des charges ; que particulièrement exposée de par sa localisation juste en dessous du lot n°16, la société Exeter ne pourra plus assurer la jouissance paisible de son bien; que la résolution n°14 doit donc être annulée pour cause d’abus de majorité.

Les défendeurs opposent que la contrepartie à l’aliénation d’un droit de surélever peut ne pas être financière à la condition que le syndicat trouve un intérêt à l’opération ; que l’autorisation de surélever donnée à M. [R] l’a été en échange de la prise en charge, par la SCI [B], des travaux de réfection de la couverture, partie commune, qui était fuyarde ; qu’à partir du moment où la contrepartie n’est pas dérisoire, la condition d’existence de celle-ci est respectée ; que M.[R] s’est en outre engagé à effectuer à ses frais les travaux de démantèlement d’ascenseurs désaffectés situés dans les parties communes de l’immeuble ; que le descriptif technique complet des opérations envisagées était joint à la convocation ; que les autorisations de l’assemblée générale sont prévues sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur, de fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises si besoin et de faire effectuer des travaux par des entreprises assurées et qualifiées dans le respect des règles de l’art et à ses frais sous contrôle de l’architecte de l’immeuble ; qu’il est prévu un projet de modificatif de l’état descriptif de division à la charge de M. [R] ; que la société Exeter ne produit enfin aucun élément justifiant les nuisances invoquées ; que la résolution contestée a donc été votée régulièrement de sorte que la demande de nullité devra être rejetée.

Sur ce,

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

Il est constant que les juridictions peuvent annuler pour abus de majorité les résolutions décidant la cession d’une partie commune ou d’un droit de surélever sans qu’aucune contrepartie financière n’ait été demandée ou moyennant un prix dérisoire versé au syndicat des copropriétaires.

Cependant, tel n’est pas le cas lorsque l’assemblée générale, qui dispose de la liberté d’arrêter les conditions du contrat conclu, décide d’autoriser la cession d’une partie commune ou d’un droit de surélever à un copropriétaire moyennant un prix « raisonnable », de sorte que l’absence de recherche d’un gain supérieur ne caractérise pas un abus de majorité.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 11 janvier 2022 comportait un projet de résolution relatif à l’aliénation, au profit de M.[R], du droit de surélever au dessus de son lot n°16, indiquant que ce dernier devait diligenter un géomètre à ses frais afin de créer un lot transitoire représentant cette surélévation et présenter à l’assemblée générale un projet de modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété .

Lors de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a accepté d’aliéner au profit de M. [R] le droit de surélever au dessus de son lot n°16, ce dernier indiquant que “en compensation, il procédera aux travaux de rénovation de la cage d’escalier.”

Si le prix de cession d’un droit de construire en surélévation peut être converti en une obligation de réaliser des travaux, la prise en charge des travaux de rénovation de la cage d’escalier, dont la nature et le coût ne sont pas connus, ne saurait en l’espèce être considérée comme une contrepartie raisonnable alors que la constructibilité résiduelle a une valeur financière et que l’objet ordinaire d’un syndicat est la conservation des parties communes et non leur aliénation sans réelle contrepartie pécuniaire.

Il en est de même de la proposition de prendre en charge la dépose des ascenseurs désaffectés, reprise dans la résolution n°15 relative aux travaux de surélévation, alors que la démolition de ces installations est nécessaire à la réalisation des travaux projetés par M. [R] et que l’intérêt de celle-ci pour la copropriété n’est pas démontré.

La cession du droit de surélévation faite sans contrepartie financière est constitutive d’un abus de majorité entachant la régularité de la résolution.

Il sera surabondamment relevé que le vote portant sur la cession du droit de surélévation, droit accessoire aux parties communes suppose une information suffisamment précise des copropriétaires sur les ouvrages projetés. En effet, si la création d’un lot transitoire n’est pas une condition exigée par l’article 35 précité, cette décision suppose néanmoins la communication préalable à l’assemblée d’une étude de faisabilité de l’opération et du dossier de construction permettant à ces derniers de prendre connaissance de manière précise du projet architectural.

Etaient en l’espèce annexées à la convocation à l‘assemblée générale du 11 janvier 2022 :

— une notice descriptive établie par la société PAB Architecture décrivant les travaux de “modification d’une couverture située en plancher haut du 3ème étage d’un corps de bâtiment situé en coeur de parcelle au [Adresse 13]” au dessus d’un “local accueillant des bureaux”, à savoir la démolition de la couverture existante au dessus du lot n°11 dont l’état général est dégradé, la création d’une nouvelle couverture constituée d’un toit-terrasse avec rehausse des murs périmétriques du 3ème étage afin d’augmenter le volume des bureaux et d’aménager de nouvelles ouvertures.

— une décision de la mairie de [Z] en date du 09 février 2021 de non-opposition à l’exécution des travaux déclarés par la SCI [B] “pour la modification de l’aspect extérieur d’une construction à R+5 sur 1 niveau de sous-sol”.

— divers plans relatifs à la modification de la couverture du [Adresse 8] et de la surélévation du [Adresse 14].

— un courrier de la société Hego ascenseurs indiquant que le budget à prévoir pour la dépose des deux ascenseurs côté [Adresse 14] serait de 11.000 à 12.000 euros HT.

Aucune de ces pièces ne détaille l’opération envisagée au dessus du lot n°16, les quelques plans annexés montrant seulement l’insertion de la surélévation dans le site.

Les copropriétaires ne disposaient donc pas d’une information suffisante pour prendre cette décision en toute connaissance de cause, la notice produite étant incomplète et insuffisamment étayée quant aux conséquences des travaux projetés sur les parties communes comme sur les modalités de jouissance par les autres copropriétaires de leurs parties privatives.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le vote de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 n’est manifestement pas inspiré par l’intérêt collectif du syndicat.

Elle sera par conséquent annulée.

4 – Sur l’annulation des résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022

La résolution n°15 intitulée “AUTORISATION A DONNER A MONSIEUR [R], PROPRIETAIRE DU LOT NO 16 FORMANT UN ENSEMBLE DE BUREAUX AU 60 ETAGE COTE 111 SAINT Maur D’EFFECTUER DES TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES ET VASPECT EXTERIEUR DE L’IMMEUBLE” est libellée comme suit :

“Pièces jointes : plans pour permis de construire

HISTORIQUE :

Lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2019, Monsieur [R] a informé les copropriétaires qu’il entend user du droit de surélever au-dessus de son lot no 16 comme l’y autorise le règlement de copropriété, page 8 – SURELEVATION DE L’IMMEUBLE.

L’Assemblée Générale du 17 décembre 2019 a pris acte de cette volonté et a invité Monsieur [R] à présenter sa demande de travaux à une prochaine assemblée générale.

Avant de poursuivre son étude de travaux, Monsieur [R] doit obtenir un permis de construire et pour cela il doit avoir l’autorisation de l’Assemblée Générale pour effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et touchant les parties communes.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

Par ailleurs, les installations (poulies, armoires de commande, etc…) des ascenseurs totalement désaffectés du I I I se trouvant au -dessus du lot de M. [R] nécessitent d’être démolis pour permettre le projet de travaux.

Ce point fait l’objet d’une demande de démantèlement au point suivant.

L’Assemblée Générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation, autorise Monsieur [R] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de surélévation au- dessus de son lot no 16 tels que décrits dans les plans joints affectant les parties communes de l’immeuble et l’aspect extérieur de l’immeuble et sous réserve pour Monsieur [R] de :

• Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises

• Faire effectuer les travaux par des entreprises assurées et qualifiées, dans le respect

règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble

• Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants, transmettre au syndic la dommage-ouvrage qui devra être souscrite au nom du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et à son bénéfice

• Faire effectuer par huissier les constats des lieux dans les lots avoisinants et les parties communes

Monsieur [R] restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Monsieur [R] s’oblige à communiquer aux copropriétaires et au syndic les conditions et modalités de réalisation de ces travaux avant leur démarrage.”

Enfin la résolution n° 16 intitulée “AUTORISATION A DONNER A MONSIEUR [R], PROPRIETAIRE DU LOT NO 16 DE PROCEDER AUX TRAVAUX DE DEMANTELEMENT DES DEUX ASCENSEURS DESAFFECTES DU [Adresse 15]” est libellée comme suit :

L’Assemblée Générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise Monsieur [R] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de démantèlement des 2 ascenseurs désaffectés du [Adresse 9] affectant les parties communes de l’immeuble, sous réserves pour Monsieur [R] de :

• Se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises si besoin

• Faire effectuer les travaux par des entreprises assurées et qualifiées, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble

• Souscrire une police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants.

Monsieur [R] restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Monsieur [R] s’oblige à communiquer aux copropriétaires et au syndic les conditions et modalités de réalisation de ces travaux avant leur démarrage.”

L’annulation de la résolution n°14 cédant le droit de surélévation entraîne nécessairement l’annulation des résolutions subséquentes.

En tout état de cause, alors que la décision d’aliéner, au profit de M.[R], le droit de surélever au-dessus de son lot n°16, n’a pas été confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, conformément aux dispositions de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ne pouvait autoriser les travaux de surélévation du lot n°16 et de démantèlement des deux ascenseurs désaffectés du [Adresse 9].

Les résolutions n° 15 et 16 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022 seront par conséquent annulées.

5 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à Paris 11ème arrondissement, M. [Z] [R] et la SCI [B], succombant principalement à l’instance, seront condamnés au paiement des dépens, sans solidarité entre eux en l’absence de toute disposition légale le permettant.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tenus aux dépens, M. [Z] [R] et la SCI [B] seront condamnés, ensemble, à payer à la SCI Exeter, la somme équitable de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et seront déboutés de leur demande à ce titre.

L’équité commande de débouter la SARL Lipari Presse et le syndicat des copropriétaires de leur demande de frais irrépétibles.

La nature des condamnations prononcées et l’absence de demande en ce sens justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ANNULE la convention suivante prévue en page 18, chapitre IV du règlement de copropriété:

“- Surélévation de l’immeuble.- Sous réserve d’obtention des autorisations administratives nécessaires, les propriétaires des lots 9, 11, 15 et 16 disposent du droit de surélever l’immeuble pour y édifier un édicule en toiture au dessus de l’escalier intérieur d’accès à la terrasse à créer sur la couverture de leurs locaux.

Par ailleurs, chacun des propriétaires des lots 15 et 16 aux cinquième et sixième étages de l’immeuble disposent du droit de surélever tout ou partie de la toiture couvrant leurs locaux.”

ANNULE les résolutions n°13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 11 janvier 2022.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04428 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWPET

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 11ème, M. [Z] [R] et la SCI [B] aux entiers dépens.

CONDAMNE M. [Z] [R] et la SCI [B] à payer à la SCI Exeter la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande à ce titre.

DÉBOUTE la SARL Lipari Presse et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 6] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Février 2026.

La Greffière La Présidente