TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à Mme, [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06214 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DYZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [R], [P], domicilié : chez, [Adresse 1] IMMOBILIER,, [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [Y], [M]

né le 20 Février 1984 à ALGÉRIE, demeurant, [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 21 juin 2022 ayant pris effet le 22 juin 2022 Monsieur, [P], [R] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur, [M], [Y] un appartement situé, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 666,64 euros, outre 97,42 euros de provisions sur charges et de taxe sur ordures ménagères;

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Monsieur, [M], [Y] par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 pour la somme de 3538,28 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 04 avril 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, dénoncé le 4 novembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur, [P], [R] a fait assigner Monsieur, [M], [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner par provision Monsieur, [M], [Y] au paiement de la somme de 7331,08 euros, au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [M], [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement sis, [Adresse 4] ;

— condamner par provision Monsieur, [M], [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle, fixée provisionnellement au montant du dernier loyer mensuel échu et des charges (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution des clés après déménagement complet ;

— condamner Monsieur, [M], [Y] au paiement de la somme de 900 euros, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût dES commandements de payer ;

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026 date à laquelle le requérant représenté par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5837,04 euros au 15 janvier 2026 et en précisant qu’une somme de 1000 euros avait été versée par le locataire le 11 janvier 2026 et que cette somme devait être déduite du montant de la provision sollicitée ;

Monsieur, [M], [Y] a comparu en personne en déclarant qu’il souhaitait rester dans son logement, qu’il travaille et perçoit 1500 euros de salaire ; il a expliqué que les allocations de logement avaient été suspendues suite à un problème de renouvellement de son titre de séjour, et a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire en indiquant avoir repris le paiement de son loyer depuis le mois de septembre 2025;

Le bailleur a indiqué qu’il s’en rapportait à la décision du tribunal sur ces demandes ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2026 ;

Monsieur, [P], [R] justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 4 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, Monsieur, [P], [R] justifie par l’attestation établie le 21 janvier 2002 par Maître, [Z], [C], notaire à, [Localité 1], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Monsieur, [P], [R] est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 3538,28 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur, [M], [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur, [M], [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 876,49 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée;

Le bailleur fait en outre la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 5837,04 euros au 1er janvier 2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse;

Monsieur, [M], [Y] ne conteste le montant de la dette locative et il est justifié d’un virement de 1000 euros exécuté le 11 janvier 2026 ; il y a donc lieu de déduire la somme de 1000 euros du montant de la provision sollicitée ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5837,04 euros au 11 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, Monsieur, [M], [Y] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5837,04 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 11 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance .

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur, [M], [Y] a effectué un virement de 1000 euros le 11 janvier 2026 de sorte qu’il est établi que le locataire a repris avant l’audience le paiement du loyer courant, les allocations de logement n’ayant pas été suspendues ;

Monsieur, [M], [Y] a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en déclarant qu’il travaillait et percevait 1500 euros de salaire ; il a expliqué que les allocations de logement avaient été suspendues suite à un problème de renouvellement de son titre de séjour, et a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire ;

Compte tenu de ces éléments, de la reprise des règlements, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur, [M], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sis, [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

· Monsieur, [M], [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Monsieur, [P], [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, soit 876,49 euros sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [M], [Y] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur, [P], [R] qui sera débouté de sa demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Monsieur, [P], [R] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 3 juin 2025;

CONDAMNONS Monsieur, [M], [Y] à payer à Monsieur, [P], [R], à titre provisionnel, la somme de 5837,04 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 11 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur, [M], [Y] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 162 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur, [M], [Y] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis, [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique

— Monsieur, [M], [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 876,49 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée;

CONDAMNONS Monsieur, [M], [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié;

DEBOUTONS Monsieur, [P], [R] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE