TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSE :

Le 17 février 2026

à M^e Valérie BOISSAC

EXPEDITION :

N° RG 25/02281 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KHY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Localité 1] [Adresse 1]représenté par son Syndic en exercice, la Société FONCIA SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [D] [V]

né le 18 Août 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [D] [V] est propriétaire des lots n° 576 et 729 au sein de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5] dans le [Localité 3] [Localité 4].

Le 5 novembre 2024, le SDC de l’immeuble [Localité 1] [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [H] [D] [V] de payer la somme de 5.434,84 euros au titre des charges de copropriété impayées sous huitaine.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, le SDC de l’immeuble Parc Sévigné sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Marseille, a fait assigner M. [H] [D] [V] au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du Code civil, devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-5.434,84 euros selon décompte au 21 octobre 2024, avec intérêts au taux légal,

-1.000 euros au titre des dommages et intérêts,

-1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [H] [D] [V] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de M. [H] [D] [V] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 4] justifie de la qualité de copropriétaire de M. [H] [D] [V] par la production d’un relevé cadastral.

Le contrat de syndic du 3 juin 2024, conclu jusqu’au 30 septembre 2025, est également versé au débat.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales (AG) des 26 mars 2019, 10 février 2020, 30 mars 2021 et 3 juin 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2018, 2019, 2020 et 2023, et votant les budgets prévisionnels de l’exercices 2024 et 2025.

Les attestations de non-recours sont versées au débat. Les PV d’AG des 22 mai 2022 et 15 mai 2023 visés par l’attestation de non recours établie par le syndic le 9 novembre 2024 ne sont pas produits.

Le PV d’AG du 3 juin 2024 indique en son article 5 une approbation de l’exercice 2023 puis en son article 6 une approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2023, le budget prévisionnel de l’exercice 2025 étant voté à l’article 7. Il s’en évince que l’article 6 est entaché d’une erreur matérielle, s’agissant en réalité du vote du budget prévisionnel de l’exercice 2024.

Le bordereau de communication de pièces, visant six pièces, mentionne au titre de la pièce n° 3 « PV d’AG + ANR ».

Le SDC de l’immeuble [Adresse 4] produit un décompte sur la période du 2 juillet 2022 au 24 octobre 2024 indiquant un solde débiteur de 5.434,84 euros.

Sur ce montant, les frais représentent une somme de 179,52 euros.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits.

L’approbation des comptes pour l’exercice 2022 n’est pas établie.

La créance au titre des charges de copropriété impayées sur l’exercice 2022 (1.765,35 euros) n’est par conséquent ni liquide ni exigible.

Les frais de suivi de dossier à l’avocat de 125 euros ne sont pas nécessaires au sens de la loi et les frais d’assignation du 26 novembre 2021 ne sont pas justifiés.

M. [H] [D] [V] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 3.489,97 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 24 octobre 2024 (5.434,84 -179,52 – 1.765,35) et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 4] est débouté du surplus de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [H] [D] [V] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’immeuble [Adresse 4] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [H] [D] [V] sera condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [H] [D] [V] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 7] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [H] [D] [V] à payer au SDC de l’immeuble Parc Sévigné sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia [Localité 4], la somme de trois mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (3.489,97 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 24 octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [H] [D] [V] à payer au SDC de l’immeuble Parc Sévigné sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia [Localité 4], la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [H] [D] [V] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [D] [V] à payer au SDC de l’immeuble [Localité 1] [Adresse 1] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia [Localité 4], la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE