TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 14 Octobre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00016 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUUW

N° MINUTE : 25/76

DEMANDERESSE

[Adresse 10] immatriculée au RCS d'[Localité 16] sous le n° 383 952 470, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Pierrick SALLE de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGES, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEUR

Monsieur [W] [I], [J] [D]

né le [Date naissance 6] 1992 à [Localité 19], demeurant [Adresse 4]

non comparant

PARTIE SAISIE

EN PRÉSENCE DE

Société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE,

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 542 097 902, élisant domicile en l’Etude de la SELARL VENNIN-VIBERT,Commissaires de justice sis [Adresse 5]

non comparante

CRÉANCIER INSCRIT

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 9 septembre 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 14 Octobre 2025.

Par acte authentique reçu le 16 mars 2019 par Me [C] [R], notaire associé au [Localité 8] ([Localité 13]), la société [Adresse 9] (également désignée ci-après la Caisse d’Epargne ou la banque) a consenti à M. [W], [I], [J] [D] né le [Date naissance 6] 1992 à [Localité 18] (Aisne) qui avait auparavant accepté une offre préalable électronique, les deux emprunts suivants affectés à l’acquisition d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1]” à [Localité 12] (37) cadastré section ZN n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] lieudit “[Localité 14]” d’une contenance globale de 00 ha 04 a 95 ca :

— un prêt immobilier “PTZ DT 180M/AM 120” n° 5422488 d’un montant de vingt neuf mille cent cinquante huit euros et quatre vingt dix centimes, remboursable au taux (hors assurance) de 0,000 % soit un teg annuel effectif global de 0,43 %, en 240 échéances mensuelles constantes (hors préfinancement) dont 120 (assurances) de 8,24 euros et 120 de 251,23 euros,

— un prêt immobilier “PCPAS Primolis 2 paliers” n° 5422489 d’un montant de quarante trois mille six cent quatre trois euros et trente huit centimes, remboursable au taux de 1,950 % soit un taux annuel effectif global de 3,01 % en 240 échéances mensuelles constantes (hors préfinancement) dont 120 de 338,30 euros et 120 de de 93,55 euros.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 décembre 2019 et reçue le 24 décembre suivant, la banque a mis en demeure l’emprunteur de régler dans un délai de quinze jours à réception de ce pli, la somme de 338,01 euros due au titre du prêt n° 5422489 en rappelant qu’à défaut, elle se verrait contrainte de prononcer à la déchéance du terme.

Un plan d’apurement relatif à cet emprunt a été régularisé par acte sous seing privé daté du 14 février 2020. M. [W], [I], [J] [D] reconnaissait devoir à la banque la somme de 45 849,78 euros à majorer des frais, intérêts et accessoires jusqu’à parfait règlement et s’engageait à respecter les modalités de remboursement définies par un échéancier mentionnant six mensualités de 340 euros et prenant effet au 14 février suivant.

Puis par lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 mars 2020 et reçue le lendemain, la banque a prononcé la déchéance du terme de cet emprunt et mis en demeure le débiteur de lui rembourser immédiatement la somme de 45 854,37 euros correspondant au solde de ce prêt.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 08 novembre 2023 et reçue le 10 novembre suivant, la banque a mis en demeure le débiteur de lui rembourser avant le 23 novembre 2023 la somme de 46 326,15 euros au titre du solde “restant dû suite déchéance du terme au 10/02/2020" en ajoutant notamment qu’à défaut “le contrat sera(it) alors résilié et la totalité des sommes restant dues immédiatement exigible et recouvrée par voie judiciaire”.

Parallèlement, par une seconde lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 mars 2020 et reçue le lendemain, la banque a mis en demeure l’emprunteur de régler avant le 27 mars 2020, la somme de 8,24 euros due au titre du prêt n° 5422488 en rappelant qu’à défaut, elle procéderait à la déchéance du terme conformément au contrat signé.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 08 novembre 2023, la banque a ensuite mis en demeure l’emprunteur de régler avant le 23 novembre 2023, la somme de 215,57 euros en rappelant qu’à défaut, elle procéderait à la déchéance du terme conformément au contrat signé.

Par courrier daté du 26 janvier 2024, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure le débiteur de lui rembourser immédiatement la somme de 29 398,12 euros au titre du solde du prêt n° 5422488 . Ce courrier a été renvoyé à l’expéditeur pour le motif suivant “pli avisé non réclamé”.

Entre temps par jugement du 26 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection de céans avait notamment déclaré M. [W], [I], [J] [D] irrecevable au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement et renvoyé son dossier à la commission de surendettement pour clôture de la procédure.

Par une dernière lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 mai 2024 renvoyée à l’expéditeur avec la mention “pli avisé non réclamé”, la banque a mis en demeure le débiteur de lui rembourser avant le 07 juillet 2024 les sommes de 46 326,15 et 29 398,12 euros dues au titre des deux prêts faute de quoi elle transmettrait ce dossier à son service de recouvrement judiciaire.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 12 septembre 2024 par Maître [O] [B], commissaire de justice associé de la Sas Office Alliance, commissaire de Justice associés à [Localité 20] ([Localité 13] et [Localité 15]), la [Adresse 11] a signifié à M. [W], [I], [J] [D] un commandement aux fins de saisie vente afin de recouvrer la somme globale de 76 106,93 euros.

Toujours en exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 08 janvier 2025 par la SAS H2O [K], commissaire de justice à [Localité 20] ([Localité 13]-et-[Localité 15]), la société [Adresse 9] a fait donner à M. [W], [I], [J] [D] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de soixante quinze mille sept cent vingt deux euros et vingt sept centimes (75 722,27 euros) arrêtée au 31 juillet 2024.

Ce commandement a été publié le 07 mars 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 13] et [Localité 15] sous la référence : volume 2025 S numéro 10.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 02 mai 2025 et placée le 05 mai suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-29 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. (…) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

.(…) fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 25 000 euros,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS H2O [K], commissaires de justice à [Localité 20], et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

.(…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 05 mai 2025.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits par actes extra judiciaires délivrés le 05 mai 2025. Le société BNP Paribas Personnal Finance n’a pas constitué avocat.

Evoquée le 24 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 09 septembre suivant où la société [Adresse 11] a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Nonobstant l’envoi d’une lettre simple conforme aux dispositions de l’article 471, dernier alinéa du Code de procédure civile, M. [W], [I], [J] [D] qui pas plus que le créancier inscrit, n’a constitué avocat, n’a pas comparu de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence deux prêts immobiliers ; que revêtu de la formule exécutoire , l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de crédit sous forme électronique émise, reçue et acceptée les 28 février et 11 mars 2019 ; qu’il précise que “le financement des présentes a été effectué avec le concours de fonds empruntés ainsi qu’il est indiqué en partie normalisée de l’acte. Les caractéristiques ainsi que les conditions de ce financement sont rapportées tant dans l’acte lui-même que dans ses annexes” “les annexes, s’il en existe, font partie intégrante de la minute” ;

Attendu qu’il s’en déduit que l’offre de prêt signée électroniquement par l’emprunteur, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de chaque emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulé “Déchéance du terme-Exigibilité du présent prêt” stipulant que “le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’ emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants : (…) -défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires quinze jours mise en demeure par simple lettre recommandée (…)” ;

Attendu qu’il est ainsi loisible au créancier de prononcer la déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse de régulariser les échéances impayées dans un délai de quinze jours ; que toutefois, un tel préavis a déjà été considéré comme n’étant pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive ( Cass. Civ. 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904 ) ;

Attendu qu’en l’espèce, la stipulation sus retranscrite est donc susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ainsi que de ses potentielles conséquences notamment le caractère disproportionné de la voie d’exécution choisie au regard du montant exigible de la créance dont il doit être rappelé qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Caisse d’Epargne [Localité 15] Centre et le cas échéant M. [W], [I], [J] [D] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société [Adresse 11] ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 09 décembre 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Caisse d’Epargne [Localité 15] Centre à présenter ses observations sur la validité de la clause “Exigibilité anticipée-Déchéance du terme” des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société [Adresse 11] ainsi que le cas échéant à M. [W], [I], [J] [D] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 14 Octobre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET