TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2025

GROSSE :

Le 29 janvier 2026

à M^e BRUMM & ASSOCIES

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05410 – N° Portalis DBW3-W-B7J-662V

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [I],

poursuites et diligences de SAS [O] [Adresse 1] en qualité de mandataire

né le 08 Juin 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Madame [S] [Q] épouse [I],

poursuites et diligences de SAS [O] [Adresse 1] en qualité de mandataire

née le 26 Juillet 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [V] [C]

né le 07 Juin 1990 à [Localité 3] (COMORES), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [B] [J]

née le 09 Juin 1994 à [Localité 4] (COMORES), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 août 2023, M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [C] et Mme [B] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458,52 euros et d’une provision pour charges de 65 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1751,61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [C] et Mme [B] [J] le 4 novembre 2024.

Par assignations du 25 février 2025, M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [C] et Mme [B] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3905,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 28 octobre 2025, M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2025, s’élève désormais à 6049,26 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [V] [C] et Mme [B] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1751,61 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 594,55 euros, à défaut de production de justificatifs par les bailleurs.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] ou à leur mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2025, M. [V] [C] et Mme [B] [J] lui devaient la somme de 6049,26 euros, soustraction faite des frais de procédure, comprenant 2024,38 euros de régularisations de charges pour l’année 2024. Il apparait que depuis avril 2025, le loyer est annulé pour cause de « logement sinistré ».

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3905,15 euros, suivant décompte arrêté au 18 février 2025.

M. [V] [C] et Mme [B] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et le contrat comportant une clause de solidarité, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [C] et Mme [B] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 août 2023 entre M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I], d’une part, et M. [V] [C] et Mme [B] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], [Adresse 6] est résilié depuis le 1er janvier 2025,

ORDONNE à M. [V] [C] et Mme [B] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [V] [C] et Mme [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, la somme de 594,55 euros (cinq cent quatre-vingt-quatorze euros et cinquante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [V] [C] et Mme [B] [J] à payer à M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] la somme de 3905,15 euros (trois mille neuf cent cinq euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [C] et Mme [B] [J], in solidum, à payer à M. [G] [I] et Mme [S] [Q] épouse [I] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [C] et Mme [B] [J], in solidum, aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 octobre 2024 et celui des assignations du 25 février 2025.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge