Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 17 mars 2026, n° 25/05577

TJ Marseille 17 mars 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs étaient copropriétaires et qu'ils avaient des obligations de paiement des charges, justifiant ainsi la demande du syndicat.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a reconnu que des frais de recouvrement étaient dus et a évalué leur montant à 100 euros, conformément à la législation.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que les manquements des défendeurs avaient effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que les défendeurs, ayant succombé, devaient supporter les dépens.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les défendeurs devaient également payer une somme pour couvrir les frais irrépétibles du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 17 mars 2026, n° 25/05577
Numéro(s) :	25/05577
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	son syndic en exercice COULANGE IMMOBILIER dont le siège social est sis, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE dénommé “ LA BRUYERE ” sis

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI,Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à : M^e Anne-Cécile NAUDIN

EXPEDITION :

Le 17 mars 2026

à : Monsieur [N] [C]

N° RG 25/05577 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AAL

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE dénommé “LA BRUYERE” sis 1 chemin de la Colline Saint Joseph 13009 MARSEILLE agissant par son syndic en exercice COULANGE IMMOBILIER dont le siège social est sis 4 place Leopold Baverel 13008 MARSEILLE, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 343 048 039 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN du Cabinet Naudin, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [C]

né le 11 Juin 1967 à CASABLANCA (MAROC), demeurant Résidence La Bruyère- Bât B4 – 1 Chemin de la Colline Saint Joseph – 13009 MARSEILLE

comparant en personne

Madame [B] [H] [C]

née le 05 Novembre 1997 à MARSEILLE (13), demeurant Résidence La Bruyère- Bât B4 – 1 Chemin de la Colline Saint Joseph – 13009 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] sont propriétaires indivis des lots n° 1151 et 1184 au sein de l’ensemble immobilier La Bruyère situé au 1 chemin de La Colline Saint Joseph, dans le neuvième arrondissement de Marseille.

Par courriers recommandés des 11 juillet 2024 et 16 janvier 2025, le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] de lui payer la somme de 2.773,03 euros sous trente jours.

Par courrier recommandé du 11 juillet 2024, le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère a, par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure M. [Q] [A] de lui payer la somme de 2.773,03 euros sous trente jours.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 13 octobre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère situé au 1 chemin de La Colline Saint Joseph 13009 Marseille, représenté par son syndic, la société Coulange Immobilier, a fait assigner M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de ses décrets d’application, 514 et suivants, 696 et 700 du Code de procédure civile, aux fins de condamnation solidaire ou in solidum, à lui payer les sommaes de :

-2.459,52 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 16 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  482 euros au titre des frais nécessaires,

-3.000 euros au titre des dommages et intérêts,

-2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 3.532,59 euros au 5 janvier 2026.

Comparaissant en personne, M. [N] [C] reconnaît la dette et sollicite un délai de paiement de vingt-quatre mois, le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère ne s’opposant pas à la demande.

Citée dans les termes de l’article 659 du Code de procédure civile, Mme [B] [H] [C] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [B] [H] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère justifie de la qualité de copropriétaires de M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] par la production d’un relevé cadastral au titre de l’année 2024.

Le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère produit le contrat de syndic désignant la société Coulange pour une durée de deux ans à compter du 13 novembre 2023.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

Enfin, il est de principe que les copropriétaires ne peuvent pas remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, lequel a le pouvoir d’approuver seul les comptes.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales (AG) des 12 décembre 2022, 13 novembre 2023, 8 juillet 2024 et 5 juin 2025 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 24, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère produit un décompte en date du 5 janvier 2026 sur la période du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2026 indiquant un solde débiteur de 3.532,59 euros pour les charges de copropriété impayées. Le solde antérieur de 2.958,32 euros est justifié au titre de la production de décomptes à compter du 1er janvier 2022.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits ainsi que les attestations de non recours.

Les frais nécessaires au recouvrement, la somme sollicitée étant de 482 euros, seront ramenés, en l’absence de décompte, à la somme de 100 euros, au titre des deux mises en demeure, les frais de constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice relevant des frais irrépétibles.

En l’absence de production d’un règlement de copropriété prévoyant une clause de solidarité et d’élément relatif à une notification au syndic de la répartition des droits entre les copropriétaires indivis, en application de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la condamnation sera conjointe.

M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C], propriétaires indivis, seront par conséquent condamnés conjointement, à proportion de leurs droits indivis, à payer au SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère les sommes suivantes :

-100 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

-3.532,59 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 2.773,03 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] seront condamnés conjointement à payer au SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C], à proportion de leurs droits indivis, à payer au SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère situé au 1 chemin de La Colline Saint Joseph 13009 Marseille, pris en la personne de son syndic, la société Coulange Immobilier, les sommes suivantes :

— cent euros (100 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— trois mille cinq cent trente-deux euros et cinquante-neuf centimes (3.532,59 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 2.773,03 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [C] et Mme [B] [H] [C] à payer au SDC de l’ensemble immobilier La Bruyère situé au 1 chemin de La Colline Saint Joseph 13009 Marseille, pris en la personne de son syndic, la société Coulange Immobilier, la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE