Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00401 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K4FR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A. LASY, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1] -[Localité 6]E (LUXEMBOURG)

représentée par M^e Stanislas LOUVEL de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, demeurant [Adresse 2] – [Localité 3], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C205

DÉFENDERESSE :

S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]

non comparante, non représentée

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Débats à l’audience publique du 24 SEPTEMBRE 2024

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 12 NOVEMBRE 2024, délibéré prorogé au 26 NOVEMBRE 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 27 août 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la S.A. LASY a fait assigner la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE devant le Juge des référés, sur le fondement des articles 1103 du Code civil, 835 du Code de procédure civile et L.145-1 du Code de commerce, aux fins de voir :

— Constater le jeu acquis de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 31 octobre 2022 et ordonner en conséquence l’expulsion de la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial qu’elle exploite et situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— Dire que la S.A LASY pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE;

— Condamner la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE à payer à la S.A. LASY une provision d’un montant total de 9 704,07 € au titre de ses arriérés de loyers et charges, somme arrêtée au 1er mai 2024, comprenant le coût du commandement de payer ;

— Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés :

— Dire que les sommes qui seront versées par la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre commandement n’étant apuré qu’en outre ;

— Dans cette hypothèse, dire que faute pour la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la S.A. LASY pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

En tout état de cause :

— Condamner la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE à payer à la S.A. LASY une indemnité d’occupation provisionnelle qui sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent (100%) et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués ;

— Condamner la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE à payer à la S.A. LASY la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

La S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ; le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE n’a pas comparu alors que l’acte a été cité dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile.

La demande en principal étant supérieure à 5 000 €, l’ordonnance est susceptible d’appel.

Il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, l’article L.145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2022, à effet au 02 novembre 2022, la S.A LASY a donné à bail à la S.A.S DESIGN RENOVENERGIE un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel T.T.C. de 450 € pour une durée de six mois, renouvelable dans la limite d’une durée de trois années à compter de sa date d’effet initiale.

La convention prévoit dans son article 22 en page 12-13, une clause résolutoire ainsi libellée :

«  Il est expressément convenu qu’en cas d’inexécution des conditions ci-dessus ou de l’une d’entre elles, un mois après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Propriétaire, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires.

Le Propriétaire pourra obtenir l’expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance. Le Propriétaire se réserve par ailleurs de faire valoir tous droits pour loyer échus, dommages-intérêts et frais, sans préjudice de son droit de saisir en toute circonstance, le Juge du Fond, de toute action qu’il pourra juger utile. En cas de non-paiement d’un seul terme à son échéance, le Propriétaire sera en droit d’expulser le Locataire par la même voie et sous les mêmes réserves mais, en ce cas, un mois seulement après un commandement de payer resté sans effet.

Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au Propriétaire.

En cas de résiliation ou d’expulsion, les montants des loyers payés d’avance, s’il y a lieu, resteront acquis au Propriétaire au titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages-intérêts et sans préjudice également de l’application de l’article 1760 du Code Civil et ce, nonobstant l’expulsion.

Au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au Propriétaire à la bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le Locataire ou ses ayants droit jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2 % (deux pour cent) du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tous droits à dommages-intérêts au profit du Propriétaire. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité.

En aucune circonstance et pour quelque cause que ce soit, la clause ci-dessus ne pourra être considérée ni comme comminatoire ni comme clause de style. Elle contient une dérogation expresse, voulue et acceptée par les parties au dernier paragraphe de l’article 1184 du Code Civil ; ceci à condition que la jouissance du Locataire ne soit en aucune manière troublée par des éléments ou évènements directement liés aux lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de la signature du bail.

Tenant lieu de loi aux termes de l’article 1134 du Code Civil, cette clause devra être rigoureusement exécutée par les parties ".

La demande de la S.A. LASY est justifiée par ces pièces. Il apparaît en effet que la S.A.S. DESIGN RENOVENENERGIE n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié par acte de commissaire de Justice le 29 mai 2024. Aussi il convient d’y faire droit et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 31 octobre 2022 et ce, à compter du 30 juin 2024.

Il y a lieu, de ce fait, d’ordonner la libération des lieux par la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE et de tous autres occupants de son chef des lieux loués au [Adresse 5] à [Localité 4] et, ce passé un mois suivant la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

La S.A. LASY sera également autorisée à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE.

Sur la demande de provision

Il convient, en application de l’article 835 second alinéa du Code de procédure civile, de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré locatif et de condamner la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE à verser à la S.A. LASY, à titre provisionnel, la somme de 9 704,07 € au titre des loyers et charges exigibles, au vu du décompte arrêté au 1er mai 2024, comprenant le coût du commandement de payer.

A compter du 30 juin 2024, le bail étant résilié, le loyer n’étant plus exigible, le bailleur ne peut solliciter qu’une indemnité d’occupation pour l’avenir.

Il résulte des termes du contrat de bail commercial passé entre les parties, à la clause résolutoire que « l’indemnité d’occupation due par le Locataire ou ses ayants droit jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2 % (deux pour cent) du montant du loyer trimestriel TTC augmentés de tous droits à dommages-intérêts au profit du Propriétaire. »

Il convient de condamner la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale, par jour de retard, à 2 % du montant du loyer trimestriel T.T.C. augmentés de tous droits à dommages-intérêts au profit du Propriétaire, et ce, à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE, partie qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 € à la S.A. LASY, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE devra verser.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire susceptible d’appel :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la S.A. LASY et la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE le 31 octobre 2022 et ce, à compter du 30 juin 2024 ;

ORDONNE à la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 4] et, ce passé un mois suivant la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la S.A. LASY à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la S.A.S DESIGN RENOVENERGIE ;

CONDAMNE la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE, à payer à la S.A. LASY, à titre provisionnel, la somme de neuf mille sept cent quatre euros et sept centimes (9 704,07 €) au titre des loyers et charges exigibles, au vu du décompte arrêté au 1er mai 2024 comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE à payer à la S.A. LASY, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale à 2 % du montant du loyer trimestriel T.T.C., et ce, à compter du 30 juin 2024 jusqu’à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité ;

CONDAMNE la S.A.S. DESIGN RENOVENERGIE à payer à la S.A. LASY la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. DESIGN RENOV ENERGIE, aux dépens.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt-six novembre deux mil vingt quatre par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président