MINUTE N° : 26/00025

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 24/00410 – N° Portalis DB3B-W-B7I-DAO4

NAC : 5AD

AFFAIRE : [M] [P] C/ [D] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. Alexandre HAREL

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81065-2024-001333 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par M^e Arnaud BOUSQUET, avocat au barreau de CASTRES

Rep/assistant : M^e Arnaud BOUSQUET, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [D] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Adèle SOUAMES, avocat au barreau de TOULOUSE

Rep/assistant : M^e Adèle SOUAMES, avocat au barreau de TOULOUSE

Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat sous seing-privé ayant pris effet le 1er janvier 2019, Monsieur [D] [N] a donné en location à Madame [M] [P] un logement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel actuel de 630 euros, outre 20 euros de charges.

Le bail a été conclu pour une durée de trois années, ayant commencé à courir le 1er janvier 2019, tacitement reconduit et venant à expiration le 31 décembre 2024.

Faisant suite à des impayés de loyer pour les années 2022 et 2023, Madame [M] [P] a saisi la Commission de surendettement des particuliers du TARN, le 06 juillet 2023, laquelle lui accordait une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le 28 septembre 2023.

Aux termes d’un jugement du 14 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CASTRES a considéré que Madame [M] [P] était inéligible à la procédure de surendettement en raison de son statut d’auto-entrepreneur.

Dans l’intervalle, Monsieur [D] [N] a avisé par acte de commissaire de justice le 27 juin 2024 qu’il n’entend pas renouveler le contrat de location et lui a donné congé pour le 31 décembre 2024 pour reprendre le logement afin d’y habiter dans le cadre d‘un rapprochement familial.

Madame [M] [P] s’est néanmoins maintenue dans les lieux, s’opposant à cette reprise.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Madame [M] [P] a fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de ce siège pour voir :

Déclarer nul le congé pour reprise du logement ;Reconduire ledit contrat de bail ; Le condamner aux dépens ;Rejeter les demandes reconventionnelles du défendeur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025.

Madame [M] [P], qui comparait représentée par son conseil, s’en remet à son exploit introductif d’instance, précisant au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728, 1730 et 1732 du code civil que les raisons invoquées par le bailleur, qui invoque un rapprochement familial, ne sont pas suffisantes ni légitimes. Elle considère en effet qu’il pourrait tout à fait vivre au domicile de ses propres parents malades ou reprendre d’autres locations situées à proximité immédiate de ces derniers et dont son père est propriétaire. Si elle insiste sur la stabilité retrouvée de sa situation financière, elle s’oppose au paiement sollicité des arriérés de loyers et charges, en ce que ces sommes seraient comprises dans la liquidation judiciaire.

Monsieur [D] [N], assigné à l’audience de ce jour est représenté par son conseil, lequel a déposé des écritures dans lesquelles il est demandé au juge de :

Confirmer la validité du congé pour reprise du logement ;Prononcer la résiliation dudit contrat de bail à compter du 31 décembre 2024 ;Ordonner l’expulsion de Madame [M] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique ; Fixer l’indemnité d’occupation due à deux fois le montant du loyer et des charges locatives mensuelles, soit 1340 euros, qui serait dus à compter du 1er janvier 2025 inclus et jusqu’à son départ effectif, ou à défaut, une indemnité mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges en vigueur ;La condamner au paiement de la somme de 7 839.85 euros à titre d’arriéré de loyer, avec mise en place d’un échéancier de paiement pouvant s’étaler sur 36 mois si besoin ;La condamner au paiement de la somme de 783 euros à titre d’indemnité pour non-paiement du loyer ;La condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux dépens ;Rappeler l’exécution provisoire.

Il est soutenu que l’état de santé de sa mère, Madame [R] [N], atteinte de la maladie d’Alzheimer, et de son père âgé, Monsieur [S] [N], aidant, nécessite son rapprochement géographique alors qu’il habite actuellement à 28 km de leur domicile, de sorte qu’il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise du logement. La circonstance que le père du bailleur soit propriétaire d’autres logements à proximité ou que Monsieur [D] [N] n’a pas fait le choix de vivre au domicile de ses parents est considérée comme inopérante dans l’appréciation du motif sérieux et légitime du congé. A titre reconventionnel, il est sollicité, outre la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, le versement d’une indemnité d’occupation et le paiement d’arriéré locatif dans la mesure où la demanderesse indique que sa situation financière est désormais stable.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale relative à la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués (…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.(…)

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. (…)

En l’espèce, une copie de l’acte par commissaire de justice du 27 juin 2024 portant congé pour reprise a été remis à Madame [M] [P], conformément aux dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile. Il est indiqué sur ledit acte, remis 6 mois avant la date indiquée de libération des lieux prévue le 31 décembre 2024, que le congé est justifié par la reprise du logement par le bailleur. Il est mentionné en outre que le motif est lié à un rapprochement familial du fait de l’âge avancé de ses parents, âgés respectivement de 84 et 87 ans, et des problèmes de santé de sa mère atteinte de la maladie d’Alzheimer. Il est également versé au dossier le protocole de soins de la mère et un certificat médical du Docteur [O] qui confirme que l’état de santé de Madame [R] [N] justifie le rapprochement géographique de son fils afin de pouvoir l’aider quotidiennement.

Dans ces circonstances, le bailleur justifie pleinement le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, sans qu’il soit nécessaire de rechercher plus avant s’il disposait d’autres alternatives, relevant manifestement du champ de sa liberté individuelle, comme celles invoquées par la demanderesse de vivre au domicile de ses parents ou de reprendre l’une des locations de son père.

Fort de ces constats, il y a lieu de déclarer le congé aux fins de reprise du logement comme valablement délivré et fondé.

A l’expiration du délai de préavis, soit le 31 décembre 2024, le contrat de bail doit être considéré comme résilié et Madame [M] [P] comme déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Dès lors, en tant que de besoin et à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [P] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [M] [P] occupe les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus à la date du congé, soit le 31 décembre 2024 inclus, outre la régularisation des charges, que la locataire sera condamnée à payer jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Sur le montant de la dette

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des éléments versés aux débats, notamment du récapitulatif de l’arriéré de loyers et charges, que Madame [M] [P] reste redevable envers son bailleur de la somme de 7839.85 euros, dont le quantum n’est d’ailleurs pas contesté.

Si la locataire s’oppose à l’audience au paiement de ces sommes, arguant d’une liquidation judiciaire dont la preuve n’est pas rapportée, il n’en demeure pas moins que le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CASTRES a considéré dans sa décision du 14 novembre 2024 que Madame [M] [P] était inéligible à la procédure de surendettement en raison de son statut d’auto-entrepreneur.

Madame [M] [P] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 7839.85 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard au montant de l’arriéré, correspondant à la période comprise entre les mois d’avril 2022 et mars 2023, et de la situation actuelle de Madame [M] [P], laquelle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2024, il apparait que celle-ci est en situation d’apurer l’arriéré locatif.

Madame [M] [P] sera dès lors autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur l’application de la clause pénale

L’indemnité conventionnelle de 10% de la totalité des sommes dues, réclamée comme pénalité au titre de l’article 13 des conditions générales du contrat de bail, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice subi par le bailleur ; il convient d’en réduire le montant à la somme de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [P] qui succombe sera condamnée aux dépens, y compris le coût des actes obligatoires pour l’exécution à intervenir conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé aux fins de reprise du logement, situé [Adresse 1], donné à Madame [M] [P], le 27 juin 2024, par Monsieur [D] [N] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail signé le 1er janvier 2019 entre Monsieur [D] [N] et Madame [M] [P], à compter du 31 décembre 2024 ;

ORDONNE faute du départ volontaire de Madame [M] [P] dudit logement, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux devant être remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent, à défaut laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti, à défaut encore, mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution ;

CONDAMNE à titre reconventionnel Madame [M] [P] à payer à Monsieur [D] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur, à compter du 31 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, révisable chaque année dans les conditions prévues au contrat résilié ;

CONDAMNE à titre reconventionnel, Madame [M] [P] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 7839.85 euros au titre des arriérés locatifs correspondant à la période comprise entre les mois d’avril 2022 et mars 2023 ;

AUTORISE Madame [M] [P] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 36 mensualités, de 215 euros pour les 35 premières et la dernière qui soldera la dette en principal ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [M] [P] aux dépens, y compris le coût des actes obligatoires pour l’exécution à intervenir qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE Monsieur [D] [N] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre de provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 08 janvier 2026

En foi de quoi, ont signé

LE GREFFIER LE JUGE