TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00148 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRF6

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [V] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [V] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LEMONNIER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 1er mars 2023, Madame [F] et Monsieur [W] a donné en location à Madame [V] [L], un immeuble à usage d’habitation et un parking situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 920,00 €, outre provisions sur charges de 116,00 €.

Par acte sous seing privé du 1er mars 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, conformément à la convention ETAT-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de VISALE, conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de différents loyers impayés, Madame [F] et Monsieur [W] ont fait jouer l’engagement de caution.

Le 11 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [V] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 785,02 € selon décompte arrêté au 10 septembre 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par voie électronique le 12 septembre 2024, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Selon quittance subrogative n° 2 du 21 octobre 2024, Madame [F] et Monsieur [W] ont certifié avoir reçu de la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 108,36 €, au titre des loyers impayés dus par la locataire, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Par assignation délivrée à étude le 27 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Madame [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande de voir :

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner Madame [V] [L] au paiement des sommes suivantes :

2 108,36 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024 sur la somme de 1 785,02 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le 28 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 lors de laquelle un renvoi a été ordonné à celle du 4 septembre 2025, à la demande de Madame [V] [L], son avocat venant d’être saisi.

Selon quittance subrogative n° 7 du 10 juillet 2025, Madame [F] et Monsieur [W] ont certifié avoir reçu de la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 421,50 €, au titre des loyers impayés dus par la locataire, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

A l’audience du 4 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 227,25 €. Elle précise qu’elle s’en rapporte sur la demande de délais et sollicite le renvoi pour répondre sur les moyens soulevés en défense concernant le montant de l’arriéré.

A la même audience, Madame [V] [L], représentée par son conseil, se réfère à ses écriture visées à l’audience (conclusions en défense) par lesquelles elle sollicite de voir :

rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire en lui accordant un délai de 36 mois pour apurer sa dette ;

dire que faute de règlement dans les délais accordés la clause résolutoire reprendra son plein effet après une lettre de mise en demeure de s’exécuter sous 15 jours restée sans effet ;

rejeter la demande de résiliation du bail conclu en date du 27 février 2023 ainsi que l’expulsion du logement.

Au soutien de ses demandes, elle se fonde sur les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil. Elle fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer courant et qu’elle a remboursé partiellement la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ce qui démontre sa bonne foi et sa volonté de respecter ses engagements contractuels. Elle ajoute que ses revenus actuels lui permettent de respecter également un plan d’apurement. Elle estime que la résiliation du bail et son expulsion seraient disproportionnées au regard de la situation qui est désormais stabilisée. Elle souligne que les impayés sont dus à des difficultés économiques passagères. Elle expose qu’aucune inexécution suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail ne peut lui être opposée.

Oralement, elle précise qu’elle a effectué des paiements qui ne figurent pas sur le décompte.

Un renvoi a été ordonné à l’audience du 14 octobre 2025, afin de permettre à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de répondre sur les moyens soulevés par Madame [V] [L] concernant le montant de la dette.

A l’audience du 14 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 octobre 2025 , l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 229,25 €. Elle indique qu’elle s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais de paiement à Madame [V] [L] dans la limite de 36 mois et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle sollicite également que le mail et les pièces de la partie adverse, non soutenus oralement, soient écartés des débats.

A la même audience, Madame [V] [L] n’est ni comparante ni représentée.

Par courriel du 14 octobre 2025, Maître [J] [U] indique qu’elle actualise ses écritures et ajoute des pièces n° 6 et 7 à leur soutien. Elle indique qu’elle ne sera pas présente à l’audience.

Aucune des parties n’a fait mention de l’existence d’une procédure de surendettement ouverte à l’égard de Madame [V] [L].

Il est renvoyé aux écritures des parties soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité des écritures et des pièces de Madame [V] [L]

En application de l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761, 1°, du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

En vertu de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Si en principe dans le cadre d’une procédure orale, le dépôt de conclusions écrites ne peut suppléer au défaut de comparution, la recevabilité de conclusions écrites reprises oralement à une première audience n’est pas remise en cause par la non-comparution du concluant à une audience ultérieure.

En l’espèce, Madame [V] [L] s’est référée, le 4 septembre 2025, à ses conclusions en défense déposées et visées à l’audience. Ainsi, celles-ci restent recevables en dépit de son absence de comparution à l’audience du 14 octobre 2025.

En revanche, ses observations et pièces complémentaires adressées à la juridiction et à la société ACTION LOGEMENT SERVICES par courriel du 14 octobre 2025 seront déclarées irrecevables comme non soutenues oralement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort des pièces produites et notamment du bail, de l’acte de cautionnement, du décompte de la créance arrêté au 10 octobre 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse) ainsi que de la quittance subrogative n° 7 du 10 juillet 2025, que Madame [V] [L] a cessé de payer le loyer et les charges courants, de sorte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités, a payé les loyers et charges directement à Madame [F] et Monsieur [W] et ce, pour un montant total de 6 421,50 €, duquel est déduit le montant des paiement déjà effectués par les bailleurs et la locataire à hauteur de 3 192,25 €, soit un solde débiteur de 3 229,25 €.

Malgré l’absence de la défenderesse à l’audience du 14 octobre 2025, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à cette dernière que la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux moyennant l’existence d’une quittance subrogative. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Si la défenderesse conteste partiellement la somme réclamée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, elle ne démontre pas avoir effectué des paiements qui ne seraient pas pris en compte dans le décompte produit par la demanderesse, étant précisé que celui-ci porte bien mention de paiements effectués tant par les bailleurs que par elle. Dans ces conditions, la somme retenue sera conforme à celle résultant du décompte produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 229,25 € actualisée au 10 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [V] [L] demande ainsi l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

Il ressort des débats et du décompte des bailleur produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES que Madame [V] [L] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du créancier.

En outre, il résulte du décompte produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’audience que Madame [V] [L] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, un paiement couvrant le montant de l’échéance du mois de septembre 2025, charges comprises, ayant été effectué le 8 septembre 2025.

Compte tenu de son engagement et de l’absence d’opposition de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient par conséquent d’accorder à Madame [V] [L] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 90,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir, le 12 septembre 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de cette loi dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause (article VII.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [V] [L] le 11 septembre 2024, pour un montant principal de 1 785,02 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 novembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [V] [L] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [V] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [V] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d’exiger de Madame [V] [L] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, dès lors que les paiements à ce titre seront justifiés par une quittance subrogative.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [L], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLES les conclusions en défense de Madame [V] [L] visées à l’audience du 4 septembre 2025 ;

DECLARE IRRECEVABLES les observations et pièces complémentaires issues du courriel du 14 octobre 2025 :

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation du bail intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat à effet du 1er mars 2023 entre Madame [F] et Monsieur [W], aux droits de qui vient la société ACTION LOGEMENT SERVICES, et Madame [V] [L] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 11 novembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 229,25 € (trois mille deux cent vingt-neuf euros et vingt-cinq centimes) actualisée au 10 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [V] [L] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 90,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [V] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 11 novembre 2024 ;

Madame [V] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [L], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d’exiger de Madame [V] [L] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [L] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du premier impayé selon l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

REJETTE la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE