TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e BONACA [U]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à M^e WATHLE Camille

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02614 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MRI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [V] [N]

née le 28 Décembre 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2025-00432 du 15/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [B]

né le 23 Mars 1977 à MAROC, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [S]

née le 21 Février 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 26 mai 2021 renouvelé le 27 mai 2024, M. [B] et Mme [S] ont donné à bail à Mme [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 780 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Invoquant l’état d’indécence du logement, la locataire a fait assigner les bailleurs devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], statuant en référé aux fins, à titre principal, de les condamner sous astreinte à réaliser des travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 puis a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal, condamner les défendeurs à réaliser les travaux de remise en état propre à mettre fin aux désordres décrits dans le procès-verbal de constat de Me [I] [Q] en date du 9 décembre 2025 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, A titre subsidiaire, ordonner une expertise notamment pour déterminer les travaux préconisés pour rendre l’appartement décent, En tout état de cause, condamner solidairement les défendeurs à payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 9 décembre 2025 et débouter les bailleurs de leurs demandes.

Les défendeurs, également représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils soutiennent que :

Débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes, Reconventionnellement, la condamner à réaliser les travaux de remise en état du bien sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et dire que la réalisation des travaux sera constatée par procès-verbal de constat de commissaire de justice aux frais de la locataire, La condamner à leur verser la somme de 10.000 euros en indemnisation des préjudices financiers et moraux subis en raison de son attitude fautive, de sa négligence et du défaut d’entretien de l’appartement,La condamner à payer la somme de 1.500 euros, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes des parties figurant dans les motifs des conclusions et non reprises dans le dispositif

Aux termes de l’article 446-2-1 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2025-619 du 8 juillet 2025 , et applicable aux instances en cours :

« Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d’elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, dans le corps de ses écritures, Mme [N] demande l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à la réalisation des travaux qu’elle sollicite mais ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions déposées à l’audience.

De la même manière, dans le corps de leurs écritures M. [B] et Mme [S] demandent la condamnation de la locataire à payer la somme de 775,12 euros au titre de l’arriéré locatif mais ne reprennent pas cette prétention dans le dispositif de leurs conclusions déposées à l’audience.

Par conséquence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé n’est pas saisi de ces prétentions.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte de la locataire

Il est constant que contrairement à celle qui est formée sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code procédure civile, la demande de réalisation de travaux sous astreinte fondée sur l’article 834 du code de procédure civile suppose pour le demandeur, d’établir, d’une part, la réalité de l’urgence et, d’autre part, l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, Mme [N] se fonde sur l’article 834 du code de procédure civile pour solliciter la condamnation des bailleurs à réaliser des travaux sous astreinte.

Elle invoque un diagnostic technique réalisé le 3 mars 2025 après une visite de la société Urbanis, mandatée par la ville de [Localité 1], diagnostic qui a conclu à l’indécence du logement après avoir notamment relevé :

Des fuites dans la salle d’eau, Une humidité excessive dans la salle d’eau,Des champignons en raison d’une mauvaise ventilation de la loggia,Un dégât des eaux dans l’une des chambres, Des infiltrations d’eau sous l’évier de la cuisine,Une VMC dysfonctionnelle dans la cuisine, Une humidité excessive dans la chambre attenante à la salle d’eau, Un tableau d’électricité non sécurisé, Une prise de courant sous l’évier devant être sécurisée, Des fils dénudés dans la salle d’eau, Une installation électrique de la salle d’eau non sécurisée, L’absence de chauffage dans l’une des chambres, La présence de blattes.

Mme [N] reconnait pourtant dans ses conclusions que postérieurement à ce diagnostic, les bailleurs ont fait réaliser des travaux et que la société Urbanis a visité le logement le 9 octobre 2025 puis a établi un compte-rendu dont il résulte qu’aucune indécence du logement ne subsiste.

Elle soutient que des désordres persistent comme le relève le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser par un commissaire de justice le 9 décembre 2025.

En premier lieu, il sera souligné que le commissaire de justice a constaté une « forte odeur d’humidité », une peinture écaillée et des taches noires dans l’une des chambres, des traces d’usure dans le bac de douche et des traces noirâtres sur une partie du mur de la salle d’eau, la vitre d’une fenêtre fissurée dans une autre chambre, des moisissures au niveau du bas du mur de la loggia et une odeur de moisissure en ouvrant les portes sous l’évier.

Le reste des désordres qui persisteraient d’après la locataire (infiltrations d’eau dans l’une des chambres dès que quelqu’un prend une douche, chauffages électriques dans les chambres et VMC dans la cuisine ne fonctionnant pas et présence de cafards dans le logement) ne correspondent nullement à des faits constatés par le commissaire de justice mais à des déclarations faites par la locataire elle-même et que le commissaire de justice a seulement notées dans son procès-verbal.

En second lieu, Mme [N] s’abstient d’expliciter l’urgence de faire réaliser les travaux qu’elle sollicite, étant rappelé qu’elle reconnait que l’état d’indécence a été écarté par la société Urbanis après sa visite du 9 octobre 2025.

En troisième lieu, les bailleurs produisent eux-mêmes un procès-verbal de constat dressé le 30 septembre 2025 par un commissaire de justice qu’ils ont mandaté, procès-verbal réalisé en présence de Mme [N].

Or, cet acte ne relève aucun des désordres allégués par Mme [N], à l’exception de traces et cloques sur une partie d’un mur de la chambre mitoyenne à la salle de bain. Sur ce point, le commissaire de justice souligne « la locataire, pour sa part, déclare que des désordres similaires sont présents dans les appartements situés dessous, précisant que les voisins du même côté du bâtiment présentent également des taches d’humidité au même emplacement, ce qui indiquerait probablement une infiltration d’origine collective ».

Il résulte de ces éléments que la demande de la locataire se heurte à une contestation sérieuse de sorte qu’elle échappe aux pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Sur la demande d’expertise de la locataire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

En l’espèce, la locataire reconnait que les travaux préconisés dans le diagnostic technique après la visite de la société Urbanis ont été effectués par les bailleurs et que l’état d’indécence a été écarté dans le compte-rendu établi après la visite du 9 octobre 2025.

Au surplus, la locataire ne conteste pas qu’un dégât des eaux est survenu dans l’appartement en 2022, qu’un plombier a été mandaté pour effectuer une recherche de fuite en 2024 et que son assureur a pris, au moins partiellement, en charge le sinistre, mais elle ne donne aucune information à ce sujet alors que ces éléments permettraient, d’une part, de connaitre l’origine des désordres et, d’autre part, de savoir si elle a été totalement indemnisée du préjudice subi.

Par conséquent, la locataire n’établit pas le motif légitime à voir ordonner la mesure d’expertise qu’elle sollicite et elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande de provision de la locataire

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 3 du même texte dispose que :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 3] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

En l’espèce, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, le diagnostic établi le 3 mars 2025 après la visite de la société Urbanis, mandatée par la ville de [Localité 1], a notamment relevé :

Des fuites dans la salle d’eau, Une humidité excessive dans la salle d’eau,Des champignons en raison d’une mauvaise ventilation de la loggia,Un dégât des eaux dans l’une des chambres, Des infiltrations d’eau sous l’évier de la cuisine,Une VMC dysfonctionnelle dans la cuisine, Une humidité excessive dans la chambre attenante à la salle d’eau, Un tableau d’électricité non sécurisé, Une prise de courant sous l’évier devant être sécurisée, Des fils dénudés dans la salle d’eau, Une installation électrique de la salle d’eau non sécurisée, L’absence de chauffage dans l’une des chambres, La présence de blattes.

Ce diagnostic conclut à l’indécence du logement relevant tant de la copropriété, que de la locataire mais également des bailleurs. Ces derniers ont d’ailleurs fait réaliser l’ensemble des travaux préconisés par la société Urbanis relevant des bailleurs.

Les bailleurs soutiennent qu’aucune provision n’est due à la locataire au motif qu’elle n’avait jamais signalé de désordres jusqu’alors, qu’elle a sciemment retardé la réalisation des travaux, qu’ils craignent qu’elle « dégrade volontairement le mur à grandes eaux ou à l’aide d’éponge » et qu’elle s’abstient d’établir la réalité du préjudice qu’elle subit puisque le certificat médical qu’elle verse aux débats ne fixe pas de jour d’incapacité totale de travail.

Il ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé de déterminer si les désordres liés à l’humidité, aux moisissures et aux infiltrations d’eau relèvent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au preneur un logement décent ou ont une autre origine

Pour autant, s’agissant des autres désordres (VMC dysfonctionnelle dans la cuisine, tableau d’électricité non sécurisé, prise de courant sous l’évier non sécurisée, fils dénudés dans la salle d’eau, installation électrique de la salle d’eau non sécurisée et absence de chauffage dans l’une des chambres), ils sont nécessairement liés aux obligations du bailleur telles que listées ci-avant, et ce, avec l’évidence qui s’impose au stade du référé.

D’ailleurs, il s’agit de réparations que les bailleurs ont effectuées immédiatement après le diagnostic technique.

Le préjudice de jouissance résultant de ces désordres est établi puisque cet état d’indécence a forcément eu des conséquences sur la jouissance paisible par la locataire de l’ensemble du logement et de ses équipements.

Par conséquent, le principe de la créance n’est pas sérieusement contestable.

En revanche, il y a lieu de déterminer le montant non sérieusement contestable du préjudice au stade du référé.

La demanderesse ne conteste pas que ce n’est que depuis la fin de l’année 2024 qu’elle a fait état de désordres.

Elle produit un courrier électronique envoyé par son assistante sociale les 16 et 24 octobre 2024 à l’agence Laforêt, dont il est établi qu’elle n’est pas et n’a jamais été chargée de la gestion locative mais qu’elle est en revanche mandatée par les bailleurs pour la vente du bien depuis septembre 2024.

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, cet élément n’est pas de nature à démontrer que Mme [N], qui était informée de l’existence du mandat de vente et a donc pu légitimement penser que l’agence Laforêt était désormais chargée de la gestion locative, ait choisi à dessein de s’adresser au mauvais interlocuteur.

En revanche, la locataire ne s’explique pas sur l’absence de signalements antérieurs auprès des bailleurs.

Il n’est dès lors pas permis de connaitre avec certitude la date à laquelle les désordres entrainant l’état d’indécence ont commencé, étant souligné que l’état des lieux d’entrée, que la locataire ne conteste pas, relève que l’appartement et les équipements sont en bon état.

Par ailleurs, Mme [N] ne conteste pas les courriers produits par les bailleurs qui établissent qu’entre le 24 mars 2025 (soit deux semaines après la réception du diagnostic de la société Urbanis) et début juillet 2025, ils ont proposé des dates de réalisation des travaux et de constatation de la fin des travaux mais qu’en raison de l’inertie de la locataire et de ses demandes de report, ces travaux n’ont pu être finalisés qu’en juillet 2025.

En revanche, les développements des bailleurs sur des dégradations volontaires de l’appartement parla locataire ne sont corroborés par aucun élément factuel et tangible.

Ils reposent en effet seulement sur des suppositions liées au temps mis par Me [N] pour déclarer le sinistre de dégât des eaux auprès de son assureur et à l’existence d’une facture de recherche de fuite qui aurait été frauduleusement modifiée par Mme [N], alors que rien ne vient établir la réalité d’une quelconque fraude.

En outre, malgré le différend existant entre les parties, les bailleurs n’explicitent pas les raisons pour lesqulles Mme [N], qui vit dans ce logement depuis plusieurs années avec ses quatre enfants mineurs et souhaite y rester après la vente du bien, choisirait volontairement de dégrader les lieux et de créer et d’entretenir des désordres.

Au surplus, l’état d’indécence n’a pas seulement été constaté en raison des désordres liés à la salle d’eau et à un défaut d’entretien de certains éléments par la locataire mais surtout à une série d’équipements absents ou ne fonctionnant pas et à des éléments dangereux (une VMC dysfonctionnelle dans la cuisine, un tableau d’électricité non sécurisé, une prise de courant sous l’évier devant être sécurisée, des fils dénudés dans la salle d’eau, une installation électrique de la salle d’eau non sécurisée et l’absence de chauffage dans l’une des chambres).

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi par la locataire sera fixée à la somme de 200 euros.

Sur les demandes de réalisation de travaux des bailleurs

Les bailleurs sollicitent la condamnation de la locataire à effectuer les travaux d’entretien listés dans le diagnostic technique réalisé le 3 mars 2025 (barres de seuils manquants dans l’ensemble du logement, joints d’étanchéité de l’évier de la cuisine à reprendre, éclairage non sécurisé dans l’une des chambres, plafonnier non sécurisé dans le séjour, interrupteur à sécuriser sans la chambre, menuiseries extérieures de la chambre dégradées, gonds à fixer) ainsi que le retrait d’un muret qu’elle a fait installer dans la salle d’eau.

D’une part, les bailleurs se fondent à la fois sur l’article 834 du code de procédure civile et sur l’article 835 de ce code alors que les conditions définies par ces textes ne sont pas les mêmes.

Les bailleurs n’établissent pas la réalité de l’urgence et l’absence de contestation sérieuse, conditions cumulatives de l’article 834 précité, pas plus qu’ils n’établissent l’existence d’un trouble manifestement illicite, condition de l’article 835 précité.

Ainsi, le procès-verbal de constat daté du 30 septembre 2025 qu’ils produisent eux-mêmes ne fait nullement état des défauts d’entretien qui avaient été relevés dans le diagnostic technique du 3 mars 2025.

En tout état de cause, si la locataire a effectivement l’obligation d’entretenir le logement en vertu de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs n’explicitent pas sur quel fondement ils pourraient, en cours de bail et alors qu’il n’existe aucun risque ou urgence particulier pour les bailleurs eux-mêmes, venir enjoindre la locataire de faire des réparations locatives.

En effet, ainsi que cela a déjà été indiqué au conseil des bailleurs par la société Urbanis, qu’il s’agisse de l’obligation d’entretien ou du muret que Mme [N] aurait posé dans la salle d’eau, ces sujets seront réglés en fin de bail, au moment de l’état des lieux de sortie et donneront lieu, le cas échéant, à une demande en paiement au titre des réparations locatives.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande indemnitaire des bailleurs

En vertu de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les bailleurs sollicitent la condamnation de la locataire à leur payer la somme de 10.000 euros en indemnisation de « leurs préjudices financiers et moraux subis en raison de son attitude fautive, de sa négligence et du défaut d’entretien de l’appartement ».

D’une part, il sera rappelé qu’au stade du référé, seule une provision peut être octroyée, laquelle correspond au montant non sérieusement contestable du préjudice.

D’autre, part, au regard de ce qui a été jugé ci-avant, les moyens relatifs aux réparations locatives et aux dégradations prétendument volontaires de la locataire font nécessairement l’objet de contestations sérieuses, étant ajouté que les bailleurs reprochent également à la locataire des « branchements douteux pour fournir l’électricité à un appartement voisin » alors que cette allégation ne repose sur rien d’autre qu’une photographie dont ont ignore où, à quelle date et dans quelles circonstances elle a été prise.

Le seul élément susceptible de s’analyser, avec l’évidence qui s’impose en référé, en une faute de la locataire est lié au courrier électronique de l’agence chargée de la vente qui indique le 16 juin 2025 « Lors de notre visite avec un acquéreur potentiel, Mme [N] se permet d’intervenir lors des visites de futur acheteur pour dénigrer l’appartement […] ».

Pour autant, les bailleurs s’abstiennent de prouver le préjudice précis et non sérieusement contestable qui en serait résulté.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de Mme [N], étant rappelé qu’en vertu de l’article 695 du code de procédure civile, ces dépens n’incluent pas le procès-verbal dressé par le commissaire de justice le 9 décembre 2025.

Compte des termes de la décision, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de M. [A] [B] et Mme [M] [S] à faire des travaux sous astreinte dans l’appartement donné à bail à Mme [P] [N] ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire de Mme [P] [N] ;

CONDAMNE M. [A] [B] et Mme [M] [S] à payer à Mme [P] [N] la somme provisionnelle de 200 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [P] [N] à faire des travaux sous astreinte formée par M. [A] [B] et Mme [M] [S] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire de M. [A] [B] et Mme [M] [S] ;

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles ;

LAISSE les dépens à la charge de Mme [P] [N] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge