TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 20 Mai 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Mars 2026

N° RG 25/01211 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ELL

Grosse délivrée le 20/05/2026

À

— M^e Ludovic KALIFA

— M^e Victor DE CHANVILLE

— 

— 

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société [H]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Victor DE CHANVILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2020, Monsieur [W] [A] [T] [M] et Madame [S] [Y] [B] [F] [M] ont donné à bail commercial à la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE, des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 10.800 euros hors taxes et hors charges, soit 900 euros par mois, outre 115 euros par mois de provision au titre de l’impôt foncier.

Par acte notarié du 02 juin 2020, Monsieur [W] [A] [T] [M] et Madame [S] [Y] [B] [F] [M] ont vendu le local commercial sis [Adresse 3] à la SCI [H].

Par exploit de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la SCI [H] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE, pour une somme de 3.872,55 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 14 mars 2025, la SCI [H] a fait assigner la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 18 juin 2025, aux fins de :

— Constater qu’en dépit du commandement de payer les loyers délivré le 28 janvier 2025, la Société LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE n’a pas réglé les sommes visées ;

En conséquence,

— Constater la résiliation du bail commercial du 30 avril 2020 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, portant sur le local commercial situé [Adresse 4] – [Localité 1] [Adresse 5] ;

— Ordonner la libération des lieux par la Société LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE et la remise des clés, après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— Ordonner l’expulsion de la Société LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l’assistance de la [Localité 2] Publique ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— Condamner la Société LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE à payer à la SCI [H] une provision d’un montant de 3.872,55 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 10 mars 2025 ;

— Condamner la Société LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE à payer à la SCI [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.552,50 euros jusqu’au jour de libération parfaite des locaux et de restitution des clés ;

— Condamner la Société LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE à payer à la SCI [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer délivré le 28 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025 et, après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 04 mars 2026, la SCI [H], par l’intermédiaire de son conseil, réitérant ses demandes dans les termes de son assignation.

En défense, aux termes de ses conclusions, la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite de :

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [H]

— Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire à laquelle il a été procédé sur le compte bancaire de la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE à hauteur de 4.155,33 euros ;

— A titre reconventionnel, condamner la SCI [H] à payer à la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE à titre provisionnel :

. Une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des fautes contractuelles commises,

. Une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au caractère abusif de la procédure introduite,

. Une somme de 1.200 euros au titre de la restitution des provisions sur charges de consommation d’eau réglées sur les 5 dernières années,

— Condamner la SCI [H] à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [H] aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article L 145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Conformément à l’article R 145-36 du Code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, dès lors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre du commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En l’espèce, il résulte du bail dans son article « C – Charges – Impôts et taxes » que :

— « Le preneur remboursera au bailleur :

. la taxe de balayage ;

. la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

. la taxe foncière et les taxes additionnelles à cette taxe, actuelles ou futures ;

. la contribution sur les revenus locatifs (CGI, art. 234 nonies) le cas échéant si le Bailleur y est assujetti ».

— « A réception par le Bailleur de la taxe foncière de l’année considérée, le solde sera réclamé au Preneur ou, en cas de trop-versé, un avoir sera établi sur la prochaine facture du montant correspondant au trop-versé au titre de la provision sur impôt foncier. »

— « le Preneur remboursera au bailleur :

. Les charges relatives à la consommation d’eau du local selon relevé de compteur périodique réalisé par le Bailleur et à première demande de ce dernier. »

Le décompte détaillé apparaissant sur le commandement de payer du 28 janvier 2025 fait état de :

— un solde de taxes foncières 2021/2022/2023/2024 d’un montant de 850 euros ;

— un solde de charges locatives d’un montant de 2.842,32 euros pour 52 mois ;

— une révision de loyer arrêté au 31 décembre 2024 pour un montant de 1.140,45 euros ;

— loyers de septembre 2024 à janvier 2025 impayés pour un montant de 5.175 euros ;

— une somme d’un montant de 6.135,22 euros à déduire en suite d’un règlement direct aux impôts suite à une saisie de loyers ;

— un total à régler d’un montant de 3.872,55 euros.

Concernant la somme de 1.140,45 euros réclamée au titre de la révision des loyers, la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE justifie de son paiement par chèque à la bailleresse.

Par un courrier du 31 décembre 2024, la SCI [H] indiquait que la locataire versait la somme de 20 euros mensuels de provision sur charges comme stipulé dans son bail alors que les charges réelles et appelées s’élevaient à la somme de 223,98 euros trimestrielle, soit la somme de 74,66 euros mensuelle depuis la date de prise du bail soit le 1er septembre 2021 et que le solde débiteur de la locataire à ce titre était d’un montant de 2.842,32 euros sur 52 mois.

Dans ce même courrier, la SCI [H] détaillait des montants de taxe foncière pour les années 2020 à 2024 affirmant que le total du reliquat des taxes foncières s’élèverait au montant de 850 euros.

Dans un courrier électronique du 24 janvier 2025, la société locataire sollicitait auprès de la bailleresse un état précis et détaillé justificatif à l’appui des charges année par année hors taxe foncière correspondant à la somme de 223,98 euros trimestrielle et les duplicatas des bordereaux des taxes foncières de 2021 à 2024.

Par courrier du 24 février 2025, le conseil de la SARL LIBRAIRIE PAPETERIE DU LYCEE sollicitait à nouveau les éléments justificatifs concernant les sommes réclamées au titre des taxes foncières et des charges.

Il ressort des pièces soumises à l’appréciation du tribunal que la SCI [H] ne produit aucun élément probant concernant la production des justificatifs réclamés par la société locataire.

Or l’article R 145-36 du Code de commerce prévoit que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Ces justificatifs ne sont pas plus fournis dans le cadre de la présente instance, de sorte qu’il est impossible de vérifier la réalité des sommes réclamées dans le commandement de payer.

De ce fait, les irrégularités invoquées à l’encontre du commandement constituent un moyen de contestation sérieuse empêchant de constater la résolution du bail.

Dès lors, les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En conclusion, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales et reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [H] conservera la charge des entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales et reconventionnelles des parties ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les entiers dépens à la charge de la SCI [H] ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.