TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 05 Février 2026

à M^e Fabien BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 Février 2026

à M^e Ludivine FERAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04639 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HP6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [E] [T] épouse [O]

née le 05 Août 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [D],

né le 14 août 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 5 janvier 2017, Mme [M] [T] épouse [O] a consenti à M. [Y] [D] un bail à usage d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2022, Mme [M] [T] épouse [O] a fait délivrer à M. [Y] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 100 euros.

Par ordonnance de référé du 14 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de ce bail, d’expulsion, de provision sur dette locative et sur indemnité d’occupation formées par Mme [M] [T] épouse [O] en raison des contestations sérieuses affectant le montant de sa créance compte tenu de l’absence de justification de la régularisation des charges locatives et des avances sur loyers invoquées par le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, Mme [M] [T] épouse [O] a fait assigner M. [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 et 1224 du code civil, afin de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire pour faute grave du preneur du bail liant les parties portant sur un appartement sis [Adresse 2] ;

— condamner M. [Y] [D] à libérer immédiatement les lieux et à défaut ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— condamner M. [Y] [D] au paiement de la somme de 12 265,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 29 mai 2024 outre la somme de 165,22 euros au titre de la régularisation des charges 2022 et 2023 ;

— condamner M. [Y] [D] au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière mensualité charges locatives en sus, jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner M. [Y] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] [D] aux entiers dépens de l’instance, outre les frais d’exécution de la décision à venir en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024 et a fait l’objet de deux renvois pour être mise en état par les parties.

A l’audience du 13 novembre 2025, Mme [M] [T] épouse [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 22 041,19 euros.

M. [Y] [D], représenté par son conseil, demande le rejet des prétentions adverses quant à la résiliation du bail et son expulsion et la fixation de la dette locative à la somme de 17 991,9 euros ainsi que les plus larges délais de paiement pour s’en acquitter. A titre subsidiaire, si la résiliation du bail devait être prononcée, il demande un délai d’un an pour quitter les lieux. Il sollicite de laisser les dépens à la charge des parties et de rejeter la demande d’indemnité de procédure de Mme [M] [T] épouse [O].

Au soutien de sa position, M. [Y] [D] fait état de difficultés personnelles et financières l’ayant conduit à ne plus être en mesure d’honorer les loyers à compter d’août 2022. Il indique qu’il a perdu son emploi fin 2021, s’est trouvé avec pour seule ressource le RSA en décembre 2023 mais qu’il a désormais le soutien d’une assistante sociale pour bénéficier des allocations logements et d’aides afin d’apurer sa dette et pouvoir reprendre le paiement des loyers. Il réclame des délais de paiement sur 24 mois. Il invoque sa bonne foi et explique avoir fait des démarches pour solliciter un relogement dans le parc social mais également dans des résidences sociales. Il estime que son défaut de règlement de loyers, dans ces conditions, ne justifie pas la résiliation du contrat de bail et sollicite la poursuite de son exécution d’autant que la bailleresse ne fait pas état d’une situation personnelle particulièrement fragile et précaire nécessitant qu’elle récupère immédiatement son bien immobilier. Si tel n’était pas le cas, il demande à bénéficier du délai maximum d’un an pour quitter les lieux. Il demande également que le montant de la créance soit ramené à 17 991,19 euros car le bail prévoit qu’il sera exempté du paiement de 5 mois de loyers en échange de travaux de réfection mais il a dû verser d’une part 1 050 euros au titre du premier loyer de janvier 2017 et du dépôt de garantie le 5 janvier 2017 outre la somme de 3 000 euros à titre de garantie des loyers le 11 janvier 2017.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Il en va de même des assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur en application du IV de ce même article.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 8 juillet 2024 a été dénoncée à la même date à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 2 décembre 2024.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail pour impayés de Mme [M] [T] épouse [O] est recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, le décompte produit par Mme [M] [T] épouse [O] indique une dette locative d’un montant de 22 041,19 euros en novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Si M. [Y] [D] conteste cette dette à hauteur de 4 050 euros, cette somme correspondant à une remise de loyer convenue entre les parties lors de la concusion du bail, il ne conteste pas n’avoir réglé aucun loyer, même partiellement, depuis le mois d’août 2022 soit depuis plus de trois ans.

Dans ces conditions, les difficultés personnelles et financières dont il fait état (perte d’emploi, dépression, incapacité à se mobiliser pour demander des aides…) ne permettent pas d’écarter, au vu de la durée des manquements du locataire à son obligation de paiement et de l’importance de la dette accumulée, la particulière gravité de ceux-ci. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail en date du 5 janvier 2017 et d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [D] comme de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

En revanche, la demande de délais de paiement fondée sur les dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code de procédures civiles d’exécution de M. [Y] [D] est rejetée, celui-ci ayant d’ores et déjà bénéficié, de fait, de plus de trois années de délais pour quitter les lieux et ayant déposé tardivement des demandes de relogement dans le parc social (août 2025) comme dans des résidences sociales ( en juin 2025 ) avec l’aide d’une assistance sociale alors même qu’il a été assigné en expulsion devant le juge des référés dès le 14 février 2023 puis au fond le 8 juillet 2024.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte du contrat de bail du 5 janvier 2017 qu’il a été convenu entre les parties que M. [Y] [D] bénéficierait d’une diminution de loyer de 500 euros pendant une durée de 5 mois, soit 2 500 euros en contrepartie d’une réfection complète des lieux loués. M. [Y] [D] démontre qu’il a versé le 5 janvier 2017 la somme de 1 050 euros au titre du premier mois de loyer et des provisions sur charges (550 euros) et la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie ainsi qu’une somme de 3 000 euros que Mme [M] [T] épouse [O] a attesté avoir reçue le 11 janvier 2017 à titre de « garantie paiement loyer ».

Mme [M] [T] épouse [O] ne conteste pas qu’une somme de 4 050 euros doit venir en déduction de sa créance.

Le locataire étant tenu de régler les loyers jusqu’à la résiliation du bail et Mme [M] [T] épouse [O] justifiant d’une dette locative, au mois de novembre 2025 d’un montant de 17 991,19 euros ( 22 041,19 – 4 050 ), M. [Y] [D] est donc condamné à payer cette somme.

En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [Y] [D] est condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 550 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1244-1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement, la faiblesse des revenus actuels de M. [Y] [D], bénéficiaire du RSA (475 euros mensuels) et potentiellement d’une allocation logement d’un montant mensuel de 300 euros, qui ne lui ayant pas même permis depuis de nombreux mois de régler la moindre somme à la bailleresse comme de reprendre le paiement des loyers courants de sorte que rien ne permet de considérer qu’il est ou sera en capacité, dans le cadre des délais sollicités, de régler une dette de plus de 17 000 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [D], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [T] épouse [O] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle le défendeur est condamné.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de Mme [M] [T] épouse [O];

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 5 janvier 2017 entre Mme [M] [T] épouse [O] et M. [Y] [D] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] aux torts du locataire ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de M. [Y] [D] ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [D] de restituer les clés du logement à Mme [M] [T] épouse [O] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [D] d’avoir restitué les clés dans ce délai, Mme [M] [T] épouse [O], deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [D] à verser à la Mme [M] [T] épouse [O] la somme de 17 991,19 euros au titre de la dette locative au mois de novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [Y] [D] ;

CONDAMNE M. [Y] [D] à verser à Mme [M] [T] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation 550 euros à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [Y] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [D] à verser à Mme [M] [T] épouse [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE