TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01270

N° Portalis DBZS-W-B7I-X75V

N° de Minute : L 24/00554

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2024

Société FAC HABITAT

C/

[X] [Y]

[Z] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-Christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant

M. [Z] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1270/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

L’association Fac Habitat a pour objet essentiel le logement des jeunes de moins de 30 ans et des étudiants.

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2022 avec effet au 30 septembre 2022, l’association Fac Habitat a donné en sous-location, pour une durée d’un an, un logement meublé conventionné à M. [X] [Y], situé au [Adresse 4]. [Adresse 2] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel initial de 474,25 euros dont 86,98 euros au titre du forfait de charges.

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2022, M. [Z] [W] s’est porté caution solidaire des engagements pris par le preneur dans la limite de 30 000 euros et pour une durée maximale de 15 ans.

Par acte d’huissier du 29 juin 2023, l’association Fac Habitat a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 505,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2023.

Il a été dénoncé à M. [W] par acte d’huissier du 13 juillet 2023.

Par actes d’huissier des 14 et 20 décembre 2023, l’association Fac Habitat a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation de plein droit du bail,ordonner l’expulsion immédiate de M. [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux,condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation, fixée à un montant égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi,condamner solidairement les défendeurs à lui régler, à titre provisionnel pour les loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives impayés au jour de la présente assignation, la somme de 3 664,17 euros hors dépens, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 505,12 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 17 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

L’association FAC Habitat, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 9 263 euros arrêtée au 20 août 2024.

M. [Y] et M. [W], régulièrement assignés par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Le présent bail stipule qu’il est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans les conditions prévues par l’article 40-III, aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de la convention Etat-Bailleur.

Aux termes de l’article 40 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il est donc soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse justifie avoir notifié par voie électronique le commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX le 4 juillet 2023.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord, le 17 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’association Fac Habitat est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, l’article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, le bail du 2 septembre 2022 contient bien une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La bailleresse justifie avoir fait délivrer à M. [Y] le 29 juin 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 505,12 euros.

Le décompte actualisé produit par la bailleresse met en évidence que M. [Y] n’a réglé qu’une somme de 400 euros le 31 août 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 30 août 2023.

Par ailleurs, il ressort de ce même décompte actualisé que M. [Y] n’a pas davantage réglé le loyer courant avant la date de l’audience.

M. [Y] ne satisfait donc pas les conditions permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de celui-ci sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 528,12 euros qui correspond au loyer actualisé à cette date, provisions sur charges comprises.

Il ressort du décompte arrêté au 20 août 2024 produit par la bailleresse que M. [Y] est redevable d’une somme de 8 746,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2024 incluse.

Le surplus de la somme réclamée correspond effectivement à des frais de relance et au coût des actes d’huissier qui relèvent des dépens.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date à laquelle l’engagement de caution solidaire a été pris par M. [W], la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, l’acte de cautionnement solidaire satisfait ces exigences et s’étend bien aux indemnités d’occupation.

M. [Y] et M. [W] seront donc solidairement condamnés à payer à l’association Fac Habitat la somme de 8 746,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 1 505,12 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Ils seront également solidairement condamnés à lui payer la somme de 528,12 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] et M. [W] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juin 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [Y] et M. [W] seront solidairement condamnés à payer à l’association Fac Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2022 entre l’association Fac Habitat et M. [X] [Y] et portant sur un appartement situé [Adresse 4]. [Adresse 2] à [Localité 12], étaient réunies à compter du 30 août 2023 ;

ORDONNE à défaut pour M. [X] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 528,12 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et M. [Z] [W] à payer à l’association Fac Habitat la somme de 8 746,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 1 505,12 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M [X] [Y] et M. [Z] [W] à payer à l’association Fac Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 528,12 euros, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [X] [Y] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes principales ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et M. [Z] [W] à payer à l’association Fac Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y] et M.[Z] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 juin 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE