TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Juin 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 03 Mars 2026

GROSSE :

Le 2 juin 2026

à M^e Sébastien VICQUENAULT

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03856 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6T5X

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Prado Borde, dont le siège social est sis 11 Rue Borde – 13008 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice le Cabinet D4 immobilier SARL immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 524 659 323 dont le siège social est situé au 7 impasse du Pistou, 13009 Marseille pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [J]

né le 01 Janvier 1989 à MONTREUIL, demeurant Résidence Prado Borde 11 Rue Borde – 13008 MARSEILLE

non comparant

Madame [A] [Z]

née le 04 Avril 1986 à RENNES, demeurant Résidence Prado Borde 11 Rue Borde – 13008 MARSEILLE

non comparante

1

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [J] et Mme [A] [Z] sont propriétaires indivis des lots n° 406 et n°1003 au sein de l’ensemble immobilier Prado Borde situé au 11 rue Borde / 4 rue de Cassis dans le huitième arrondissement de Marseille.

Le 26 février 2025, le SDC de l’ensemble immobilier Prado Borde a fait signifier à M. [K] [J] et Mme [A] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 5.410,56 euros.

Par courrier recommandé du 3 avril 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [I] [D], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [K] [J] et Mme [A] [Z] de payer la somme en principal de 6.397,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, le SDC de l’ensemble immobilier Prado Borde sis 11 rue Borde 13008 Marseille, représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) D4 Immobilier, a fait assigner M. [K] [J] et Mme [A] [Z], au visa des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1240 et 1241 du code civil, 515, 696 et 700 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

—  6.487,42 euros au titre de leurs charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement, selon décompte arrêté au 20 mai 2025, avec intérêts à aux légal à compter de la date de signification du commandement de payer du 26 février 2025,

-1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 mars 2026, le SDC de l’ensemble immobilier Prado Borde, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, M. [K] [J] et Mme [A] [Z] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [K] [J] et Mme [A] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier Prado Borde justifie de la qualité de copropriétaires indivis de M. [K] [J] et Mme [A] [Z] par la production du relevé de propriété sur l’année 2024.

Le contrat de syndic, valable du 26 juin 2024 au 30 septembre 2025, est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [I] [D] produit le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 24 juin 2024 approuvant les exercices sur la période arrêtée au 31 décembre 2023 votant un réajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2025 et votant le budget prévisionnel 2026.

Il communique un décompte en date du 20 mai 2025 visant la période du 15 mars 2024 au 4 avril 2025. Les relevés individuels des appels de provisions correspondant à la période comprise entre les 1er janvier 2023 et 31 décembre 2023, les rappels du 12 août 2024 pour la période comprise entre le 1er avril 2024 et le 15 juillet 2024, du 13 octobre 2024 pour la période du 1er janvier 2024 au 3 octobre 2024, du 3 février 2025 pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, les factures n° F24 du 6 décembre 2024 de pose d’une plaque BAL et porte nom d’un montant de 36 euros, n°2049 de recherche de fuite du 2 octobre 2023 d’un montant de 363 euros sont produits, de même que les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025.

Ce décompte indique un solde débiteur de 5.873,41 euros déduction faite des frais de rappel (30 x 3 = 90 euros), des frais de contentieux (120 +150 = 270 euros), des frais de commandement de payer et de courrier avocat ( 164,01 + 150 = 314,01 euros) .

Les frais sollicités sont nécessaires s’agissant du commandement de payer (164,01 euros) et des frais de rappel (30 x 3 = 90 euros). Les frais de remise au contentieux ne sont pas nécessaires mais irrépétibles.

M. [K] [J] et Mme [A] [Z] seront par conséquent condamnés à payer au SDC de l’ensemble immobilier [I] [D] de l’ensemble immobilier [I] [D] les sommes suivantes, à proportion de leurs droits indivis :

-254,01 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 20 mai 2025,

-5.873,41 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 15 mars 2024 au 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, date de délivrance du commandement de payer.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [K] [J] et Mme [A] [Z] à leur obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier [I] [D] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier [I] [D] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [K] [J] et Mme [A] [Z] seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier [I] [D] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [K] [J] et Mme [A] [Z] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier [I] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [J] et Mme [A] [Z] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Prado Borde sis 11 rue Borde / 4 rue de Cassis 13008 Marseille, pris en la personne de son syndic, la SARL D4 Immobilier, les sommes suivantes, à proportion de leurs droits indivis :

— deux cent cinquante-quatre euros et un centime (254,01 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 20 mai 2025,

— cinq mille huit cent soixante-treize euros et quarante et un centimes (5.873,41 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 15 mars 2024 au 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [J] et Mme [A] [Z] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Prado [D] sis 11 rue Borde / 4 rue de Cassis 13008 Marseille, pris en la personne de son syndic, la SARL D4 Immobilier, la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [J] et Mme [A] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [J] et Mme [A] [Z] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [I] [D], pris en la personne de son syndic, la SARL D4 Immobilier, la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [I] [D] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE