TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 19 Février 2026

Enrôlement : N° RG 23/10873 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VCA

AFFAIRE : Mme [Z] [J] [V] ( la SELARL B. ZAVARRO – SELURL)

C/ Syndic. de copro. CABINET [D] (M^e Julien AYOUN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [Z] [J] [V]

née le 25 Décembre 1947 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO – SELURL, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Q], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Cabinet Immobilier [D], immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n°810 025 254,dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [T] est propriétaire d’un appartement au 7ème et dernier étage d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l’immeuble est Monsieur [L] [Q], exerçant sous l’enseigne Cabinet Immobilier [D].

Un vol par effraction a été commis dans l’appartement de Madame [T] en son absence, la baie vitrée du salon donnant sur le balcon ayant été forcée.

Reprochant au syndic de ne pas avoir assuré la sécurité de l’immeuble, notamment en omettant de faire réparer la porte d’accès au toit-terrasse et de faire verrouiller les trappes d’accès aux ascenseurs, Madame [T] a assigné le Cabinet Immobilier [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/10873.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 27 août 2025, Madame [T] demande au tribunal de :

1°. ACCUEILLIR favorablement sa demande,

2°. DIRE ET JUGER que la Syndic de Copropriété a manqué à son obligation de sécurité imposée par la Loi

3°. DIRE ET JUGER qu’une faute a été commise à cet effet,

4°. CONDAMNER le Syndic de copropriété au paiement de 17000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, tous chefs confondus.

5°. CONSTATER l’exécution provisoire du jugement à venir,

6°. CONDAMNER le requis au paiement de 1200€ sur le fondement de l’art 700 du CPC et aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 25 avril 2025, Monsieur [L] [Q] exerçant sous l’enseigne Cabinet Immobilier [D] demande au tribunal de :

— RECEVOIR le Cabinet [D] IMMOBILIER en ses demandes,

— DEBOUTER Madame [J] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONSTATER le défaut de fondement juridique de nature à qualifier une quelconque faute du cabinet [D] IMMOBILIER,

— CONSTATER l’absence de faute du CABINET [D] IMMOBILIER

— CONSTATER l’absence de lien de causalité entre la prétendue défaillance du Syndic, et le cambriolage ainsi que le stress post-traumatique de Madame [J] [V]

— CONDAMNER la Madame [J] [V] à la somme de 1.800,00 sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la Madame [J] [V] aux entiers dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « juger » ou à « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la responsabilité du syndic

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est, notamment, chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements leur ont occasionné un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, Madame [T] reproche au syndic de ne pas avoir assuré la sécurité de l’immeuble, notamment en ne faisant pas procéder aux réparations de la porte d’accès au toit-terrasse et en ne vérifiant pas que les trappes d’accès des ascenseurs étaient verrouillées. Elle soutient que ces négligences ont permis le vol dans son appartement puisque les auteurs sont de toute évidence passés par la toiture-terrasse de l’immeuble pour accéder à son balcon puis à son logement.

Il y a lieu de constater, en premier lieu, que le syndic produit des échanges de courriels relatifs aux démarches qu’il accomplies en vue de la réparation de la porte d’accès au toit. Ainsi, il justifie qu’il avait sollicité un devis sur ce point le 10 février 2020, transmis pour approbation au conseil syndical et à la requérante le 24 février 2020, soit quelques jours seulement avant le vol commis au préjudice de la requérante.

Celle-ci soutient par ailleurs que les trappes d’accès aux ascenseurs et les échelles de l’immeuble n’étaient pas verrouillées. Toutefois, elle ne produit à l’appui de ses déclarations qu’une série de photographies non datées, qui ne permettent pas de se convaincre de ces éléments. De plus, aucune pièce ne vient établir que le syndic aurait été avisé de ces difficultés ou aurait du l’être dans le cadre de son obligation de conservation ou d’entretien de l’immeuble.

Les négligences alléguées ne sont donc pas établies.

Madame [T] indique en outre que la porte endommagée serait la seule possibilité d’accès au toit et que les auteurs du vol auraient nécessairement utilisé ce passage par le toit-terrasse et les trappes d’ascenseur à l’aide de l’une des échelles pour pénétrer dans son appartement et commettre le vol.

Toutefois, elle ne le démontre là encore par aucune pièce. Ces éléments ne résultent en effet ni des procès-verbaux de police, ni des photographies qu’elle fournit. La requérante ne les a pas davantage faits constater par un procès-verbal de commissaire de justice qui aurait pu relever les différentes possibilités d’accès au balcon de la requérante. Seul un rapide croquis manuscrit établi par ses soins est produit, qui est tout à fait insuffisant à établir ces éléments.

Dans ces conditions, Madame [T] échoue à rapporter la preuve tant des négligences qu’elle reproche au syndic que de leur éventuel lien de causalité avec son préjudice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Madame [Z] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT