TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 10 avril 2026

à Me [H] [Y]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06408 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7E2P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [D] épouse [G]

née le 06 Juillet 1997 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] – [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [X] [G]

né le 05 Septembre 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 15 janvier 2025 avec prise d’effet au 10 janvier 2025, la société Erilia a donné à bail à M. et Mme [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 440,94 euros, outre 199,80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 un commandement de payer la somme de 1.136,47 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux ;Condamner solidairement M. et Mme [G] à régler la somme provisionnelle de 2.664,23 euros, selon décompte arrêté au 21 octobre 2025, à parfaire au jour de l’audience ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par M. et Mme [G], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire,Autoriser le propriétaire à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il estime utile, d’un technicien,Ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L412-1 et suivants de code des procédures civiles d’exécution,Ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de M. et Mme [G] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;Condamner solidairement M. et Mme [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social et tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ;Dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;Condamner M. et Mme [G] à payer à la société ERILIA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, la bailleresse représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.386,67 euros, selon décompte en date du 3 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude, les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.136,47 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 août 2025.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article VIII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 645,31 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les défendeurs restent devoir la somme de 3.386,67 euros, à la date du 3 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ce décompte inclut toutefois des frais de justice d’un montant de 163,77 euros et 106,63 euros qu’il y a lieu de déduire dès lors que ces sommes relèvent des dépens.

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3.116,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, en particulier celle de commettre un huissier pour constater l’état des lieux, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la société Erilia recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2025 entre la société Erilia et M.[X] [G] et Mme [F] [G] née [D] concernant le logement, situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [G] et Mme [F] [G] née [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M.[X] [G] et Mme [F] [G] née [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Erilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société Erilia ;

CONDAMNE solidairement M.[X] [G] et Mme [F] [G] née [D] à payer à la société Erilia, à titre provisionnel, la somme de 3.116,27 euros, décompte arrêté au 3 février 2026 incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement M.[X] [G] et Mme [F] [G] née [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 645,31 euros à ce jour, à compter du 4 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum M.[X] [G] et Mme [F] [G] née [D] à payer à la société Erilia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M.[X] [G] et Mme [F] [G] née [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la société Erilia des frais d’exécution forcée ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge