TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e LE BRIS-VOINOT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à Mme [I] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04543 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XJH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JANASTAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [R] [I]

née le 13 Août 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 8 décembre 2022, la SCI Janastal a donné à bail à Mm [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 710 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025 un commandement de payer la somme de 2.489,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

La déclarer recevable en ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la locataire, Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés, La condamner à payer la somme provisionnelle de 4.077,84 euros, compte arrêté au 3 juin 2025, Autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, La condamner à payer une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer courant outre les charges et taxes, La condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu des sommes dues et de la mauvaise volonté de la locataire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la demanderesse, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.454,76 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Mme [I] a comparu en personne et sollicité des délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant que la dette locative était liée à d’importantes difficultés personnelles qu’elle a connues puisque son fils âgé de 18 ans est décédé en mars 2025 puis, son mari est décédé deux mois plus tard. Elle a produit les actes de décès correspondants.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 2 avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025 pour la somme en principal de 2.489,05 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 mai 2025.

S’agissant de la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, les articles 24 V et 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 imposent de vérifier si la locataire a repris le paiement du loyer intégral précédent l’audience.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque le décompte produit par la bailleresse et que la locataire ne conteste pas, fait apparaitre que le dernier règlement a été effectué le 6 octobre 2025.

Par conséquent, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

La défenderesse étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 820,18 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

La demanderesse produit un décompte dont il résulte que la défenderesse reste devoir la somme de 2.454,76 euros, à la date du 1er décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Il apparait que ce montant tient compte de la déduction de frais pour un montant de 68,51 euros apparaissant sur le décompte arrêté au 1er juin 2025 (« relance simple du 14/01/2025 » pour 0,10 euros + « relance commandé pour 14/02/2025 » pour 16,71 euros et « commandement du 14/03/2025 » pour 51,70 euros).

Il convient également de déduire les frais de « relance assurance » pour 10,10 euros comptabilisés le 17 septembre 2025 (apparaissant dans le décompte arrêté au 1er décembre 2025) ainsi que les frais de « relance simple » pour 0,10 euros compatibilisés le 15 novembre 2024 (apparaissant dans le décompte joint au commandement de payer).

La défenderesse sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.444,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Faute de préciser le fondement de sa prétention, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de la situation réciproque de chacune des parties, la demanderesse sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la SCI Janastal recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2022 entre la SCI Janastal et Mme [R] [I] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [R] [I] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Janastal pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais et d’astreinte pour quitter les lieux de la SCI Janastal ;

CONDAMNE Mme [R] [I] à payer à la SCI Janastal, à titre provisionnel, la somme de 2.444,56 euros, décompte arrêté au 1er décembre 2025 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [R] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 820,18 euros à ce jour, à compter du 2 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE la SCI Janastal de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [R] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge