RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 320/25JCP

N° RG 25/00088 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPR6

JUGEMENT DU 29 MAI 2025

Entre :

S.A. CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Mme [C], comparante munie d’un pouvoir

Et :

Monsieur [H] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 24 Avril 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 29 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00088 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPR6 – jugement du 24 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2017, la société PICARDIE HABITAT, Groupe ActionLogement, bailleur, a consenti à Monsieur [H] [F], preneur, un bail portant sur un logement n°21 avec cave situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer brut mensuel en principal de 297,26 euros, complété d’un contrat général d’entretien mensuel IMPEC de 9,27 euros.

Selon mention de l’extrait Kbis établi le 6 novembre 2024 par le greffe du Tribunal de Commerce de Saint Quentin, la société CLESENCE Groupe ActionLogement est venue aux droits de la société PICARDIE HABITAT par opération de fusion-absorption à compter du 1er décembre 2020.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 12 septembre 2024 à Monsieur [H] [F] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer les loyers et charges portant sur la somme en principal de 745,88 euros, de produire l’attestation d’assurance du logement donné à bail et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2024, la société CLESENCE a fait assigner Monsieur [H] [F] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et défaut de production de l’assurance habitation, et subsidiairement la prononcer ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [F] ainsi que de tout occupant de son chef ;

— ordonner la séquestration des biens se trouvant le cas échéant dans les lieux et leur transfert en garde meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner Monsieur [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 1.382,11 euros, représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 27 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le fondement de l’article 1153 du Code civil ;

— condamner Monsieur [H] [F] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer et ceux à exposer pour parvenir à l’expulsion ;

— condamner Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

En demande, la société CLESENCE, dûment représentée, a actualisé sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme expurgée des dépens de 1.956,44 euros, selon le décompte locatif du 22 avril 2025 arrêté à la date du 31 mars 2025 versé aux débats, et reprend ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux, aucun paiement du locataire n’ayant été effectué depuis le 28 mai 2024. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement de l’arriéré locatif suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail à défaut de reprise avant l’audience du paiement des loyers courants.

En défense, Monsieur [H] [F], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de la dette locative et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail afin de se maintenir dans les lieux. Le défendeur déclare avoir perdu son emploi et percevoir le RSA complété d’une allocation de retour à l’emploi à hauteur de 500 à 600 euros mensuels, les droits APL de 238,78 euros étant maintenus au jour de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir signalé la dette de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales de l’Oise qui en a accusé réception le 27 août 2024, de sorte que la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est présumée avoir été saisie plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 28 janvier 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur le fond

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit le contrat conclu le 14 août 2017 avec le défendeur qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 31 mars 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis le premier incident de paiement à l’échéance de mai 2024, que le commandement de payer du 12 septembre 2024, rappelant les dispositions légales et contractuelles précitées, est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2024.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’appliqueront pleinement s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due par la locataire équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 16 du code de procédure civile dispose que, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte en date du 22 avril 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, à la somme de 1.956,44 euros expurgée des frais d’assignation et de commandement qui relèvent des dépens, et tenant compte de la réduction de loyer solidarité, des droits APL maintenus et de la régularisation des charges.

Il convient par ailleurs de constater qu’à compter d’un paiement de 45,33 euros effectué le 28 mai 2024, les loyers courants n’ont plus été réglés par le locataire, l’absence de reprise de paiement des loyers et charges avant l’audience ne permettant pas de justifier l’octroi d’office de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, le bailleur y étant opposé, la dette étant en augmentation constante.

Le défendeur, qui ne justifie pas s’être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 1.956,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

II – Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre pour défaut d’attestation d’assurance locative

L’article 7 g) de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat conclu avec le défendeur qui prévoit qu’à défaut de souscription d’une assurance locative, le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement rappelant la clause résolutoire demeuré infructueux.

Il est établi que le commandement délivré le 12 septembre 2024 reproduit les dispositions légales et contractuelles applicables, la défendeur ne justifiant pas avoir contracté une assurance locative obligatoire dans le mois suivant ledit commandement.

Force est toutefois de constater que bien que le bailleur ne rapporte pas plus la preuve avoir souscrit ladite assurance pour le compte de son preneur après mise en demeure non suivie d’effet selon les dispositions légales rappelées ci-avant, il ressort du décompte locatif du 22 avril 2025 versé aux débats que le bailleur a imputé à son locataire à chaque échéance de loyer à compter du terme de septembre 2024, la somme mensuelle « locataires non assurés » de 4,40 euros, puis de 4,79 euros à compter de janvier 2025, soit au titre de frais d’assurance souscrit pour son compte et valant en conséquence renoncement à la mise en œuvre de la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location.

La demande du bailleur de constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sera donc rejetée sur ce chef.

III – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, le défendeur qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

IV – Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenue aux dépens, le défendeur sera condamné à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

V – Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort le 29 mai 2025,

DÉCLARE recevables les demandes de la société CLESENCE venant aux droits de la société PICARDIE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 14 août 2017 à Monsieur [H] [F] sur le logement n°21 avec cave, situé [Adresse 3] à [Localité 4], par acquisition de la clause résolutoire au 13 novembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à la société CLESENCE une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société CLESENCE pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à la société CLESENCE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, la somme de 1.956,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance ;

DEBOUTE en l’état la société CLESENCE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à la société CLESENCE la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 12 septembre 2024, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE