TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 03 Février 2026

GROSSE :

Le 14 avril 2026

à M^e Laurence DENOT (x2)

EXPEDITION :

Le 14 avril 2026

à la défenderesse

N° RG 25/00377 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55OI

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B], [Y], [J] [F]

né le 21 Octobre 1967 à [Localité 1] (71), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [K], [L], [O] [I] épouse [F]

née le 26 Octobre 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [G] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 10 novembre 2022, M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] ont consenti à Mme [G] [P] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], Perspectives A, appartement n° CJ03, dans le quatorzième arrondissement de [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 euros, outre 80 euros pour le garage.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [G] [P] le 13 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.827,84 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] ont fait assigner Mme [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 514, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1217, 1229, 1728 et 1741 du code civil aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, prononcé de la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamnation au paiement de la somme de 4.594,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1.827,84 euros et de l’assignation pour le surplus,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec indexation, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 3 février 2026, M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur créance à la somme de 10.496,16 euros.

Comparaissant en personne, Mme [G] [P] demande un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] y étant défavorables. Elle reconnaît la dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 30 janvier 2025 a été dénoncée le 3 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Le titre de propriété est versé au débat.

Par conséquent, M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 10 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 1.827,84 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

Mme [G] [P] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [G] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [G] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 577,24 euros à ce jour, et de condamner Mme [G] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [G] [P] reste devoir, après déduction des frais de rejet bancaires (15 X 10 = 150 euros), relevant des frais irrépétibles, des taxes d’ordures ménagères 2022, 2023 et 2024 (20,62 + 316 + 328 = 664,62 euros), ainsi que des régularisations de charges non justifiées (152,70 euros), la somme de 9.528,84 euros, à la date du 2 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2026 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [G] [P] confirme le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 9.528,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1.827,84 euros et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en dépit de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, la situation financière obérée des bailleurs, ayant souscrit un prêt immobilier pour le financement du bien litigieux, l’aggravation de la dette depuis la délivrance de l’assignation, la part de l’aide au logement suspendue étant résiduelle, s’agissant d’impayés locatifs anciens, justifient de faire droit à la demande de délai de paiement mais de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Mme [G] [P] sera condamnée à payer à M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 novembre 2022 entre M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] d’une part, et Mme [G] [P] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], appartement n° CJ03, dans le quatorzième arrondissement de [Localité 3] sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [G] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit une somme de cinq cent soixante et dix-sept euros et vingt-quatre centimes (577,24 euros) à ce jour, à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [P] à verser à M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F], à titre provisionnel, la somme de neuf mille cinq cent vingt-huit euros et quatre-vingt-quatre centimes (9.528,84 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 2 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1.827,84 euros et de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Mme [G] [P] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 35 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent soixante-cinq euros (265 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [G] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [G] [P] à payer à M. [B] [F] et Mme [K] [I] épouse [F] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente