TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51328 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCAIN

N°: 6

Assignation du :

19 Février 2026

EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 avril 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [A] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS – #H1

DEFENDEURS

Monsieur [N] [C], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial APRODIAG

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS – #P0477

La société ESA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS – #P0098

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 08 août 2018, reçu par Maître [G] [L], notaire à [Localité 1], M. [B] [M] a vendu à la société Esa les lots n°19, 20, 21 et 36 (lots réunis en un appartement au 7ème étage) de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un prix de 1 240 458 euros.

La superficie mentionnée dans l’acte de vente et résultant d’une attestation établi par la société Adic était de 108,53 m2 pour les lots n°19, 20, 21 et 36 réunis en une seule habitation.

Par acte du 05 juin 2025, reçu par Maître [W] [J], notaire à [Localité 1], la société Esa a vendu à M. [Z] [Y] et Mme [A] [K] les lots n°19, 20, 21 et 36 (lots réunis en un appartement au 7ème étage) de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un prix de 1 360 000 euros.

La superficie mentionnée dans l’acte de vente et résultant d’une attestation établi par la société Aprodiag était de 118,29m2 pour les lots n°19, 20, 21 et 36 réunis en une seule habitation.

M. [Z] [Y] et Mme [A] [K] ont fait effectuer deux mesurages des lots réunis :

– le 18 novembre 2025, par la société [H] & Associés, qui fait apparaître une superficie de 112,3 m2 ;

– le 21 janvier 2026, par la société Monser, qui fait apparaître une superficie de 110,68 m2.

Par acte du 19 février 2026, M. [Z] [Y] et Mme [A] [K] ont fait assigner la société Esa et M. [N] [C], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial de Aprodiag, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

➢ DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission de :

o Convoquer les parties et se faire remettre tous documents et, notamment, se faire communiquer l’état descriptif de division et le règlement de la copropriété, avec les plans annexés s’ils existent et tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

o S e faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission

o Visiter les lots n° 19, 20, 21 et 36 situés au sein de l’ immeuble sis [Adresse 5] afin d’établir un certificat de superficie loi Carrez desdits lots

o Comparer ce certificat de superficie avec celui communiqué par le vendeur

o En cas de différence, caractériser la nature de chaque surface déduite

o Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris dans le délai qui lui sera imparti

➢ FIXER le montant de la provision à consigner au greffe, à titre d’avance, sur les honoraires de l’expert

➢ RÉSERVER les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 12 mars 2026 et soutenues oralement par son conseil, M. [Z] [Y] et Mme [A] [K] ont, maintenu les prétentions de leur acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Ils sollicitent en outre le rejet des demandes formées par la société Esa.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Esa demande de voir :

— RECEVOIR la société ESA en ses demandes et LA DECLARER bien fondée,

Y faisant droit,

A titre principal,

— DEBOUTER les consorts [Y] – [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— PRENDRE ACTE des protestations et réserves de la société ESA sur la demande d’expertise;

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à relever et garantir indemne la société ESA de toute condamnation pouvant être mise à sa charge ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER in solidum les consorts [Y] à verser à la société ESA la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTER les consorts [Y] – [K] de leur demande de frais irrépétibles ;

— CONDAMNER in solidum les consorts [Y] – [K] aux dépens de l’instance.

M. [N] [C], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial de Aprodiag, fait protestations et réserves.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose à son alinéa 7 que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et à son alinéa 8 que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’espèce, dans l’acte de vente du 05 juin 2025, il est indiqué, conformément au mesurage effectué par la société Aprodiag le 21 janvier 2025, pour les lots n°19, 20, 21 et 36 réunis en une seule habitation une superficie garantie au titre de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez) de 118,29m2.

Or, il ressort des deux mesurages que M. [Z] [Y] et Mme [A] [K] ont fait réaliser que les superficies sont différentes :

– le 18 novembre 2025, par la société [H] & Associés, faisant apparaître une superficie de 112,3 m2 ;

– le 21 janvier 2026, par la société Monser, faisan apparaître une superficie de 110,68 m2.

Ce faisant, M. [Z] [Y] et Mme [A] [K], qui n’ont pas à démontrer la réalité des faits qu’ils allèguent, justifient d’éléments rendant crédible leurs allégations et, en conséquence, d’un motif légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée au contradictoire des consorts [R], de la société Esa et de M. [N] [C], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial de Aprodiag, en présence d’un procès en germe entre les parties.

L’allégation que les consorts [R] avaient connaissance de questionnements autour de la superficie du bien et ne peuvent donc pas solliciter la réduction du prix de la vente au titre des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relève du juge du fond, et non du juge des référés statuant sur une demande d’expertise en application de l’article 145 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande d’expertise aux frais avancés de la demanderesse, cette mesure étant ordonné dans son intérêt.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La nature probatoire de la mesure à intervenir, intervenant avant la survenance d’un quelconque désordre ou dommage et avant l’engagement d’une quelconque responsabilité, commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire,

Commettons en qualité d’expert :

Mme [I] [O] [Q]

SARL BGAT

[Adresse 6]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 03.86.95.03.04

Port. : 06.84.20.59.42

Email : [Courriel 1]

avec pour mission, les parties préalablement convoquées de :

— Se faire communiquer au préalable tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et tous plans et photographies permettant de connaître la configuration exacte des lieux au moment de la vente le 05 juin 2025,

— Se rendre dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], dans les lots n°19, 20, 21 et 36 réunis en une seule habitation, après y avoir convoqué les parties,

— Décrire le bien vendu, en dresser les plans pièce par pièce et décrire la configuration des locaux au jour de la vente,

— Déterminer, selon les modalités prévues par les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret 67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative des lots n°19, 20, 21 et 36 réunis en une seule habitation vendus dans leur configuration au jour de la vente, en détaillant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, et en déduisant les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures des portes et fenêtres, ainsi que les planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres,

— Dans l’hypothèse où les parties à la présente instance ne seraient pas d’accord quant aux surfaces à inclure ou à exclure dans le calcul de la superficie précitée, déterminer cette superficie pour chaque cas de figure,

— Constater, s’il y a lieu, la non-conformité de l’appartement aux plans et à la notice descriptive,

— Préciser les modifications de la superficie privative de l’appartement entre le 05 juin 2025 et l’expertise et mettre en évidence les différences entre la superficie acquise et la superficie actuelle,

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les demandes des parties,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 16 juin 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 16 février 2027, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons M. [Z] [Y] et Mme [A] [K] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 16 avril 2026.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Mathilde BALAGUE

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 7]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 2]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX01]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [I] [O] [Q]

Consignation : 5000 € par

— Monsieur [Z] [Y]

— Madame [A] [K]

le 16 Juin 2026

Rapport à déposer le : 16 Février 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 7]

[Localité 7].