TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e MATTEI [Localité 1]-[Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 avril 2026

à M. [Z] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05011 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64JE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 mai 2018, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, a consenti à Monsieur [Z] [T] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], bâtiment E, escalier 6, étage 1, appartement [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 250,80 euros outre les charges locatives ;

Les loyers n’étant pas scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] [T] le 27 mai 2025 pour un montant de 2483,37 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 janvier 2025 ;

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, dénoncé le 10 septembre 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son Président en exercice, a fait assigner en référé Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant ,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [T] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5],

— condamner Monsieur [Z] [T] au paiement de la somme de 2924,57 euros comptes arrêtés au 4 septembre 2025,

— condamner Monsieur [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges et indexée comme en matière de loyer, ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Monsieur [Z] [T] à payer au requérant une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 19 février 2026 date à laquelle l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4159,89 euros au 31 janvier 2026, en précisant qu’il restait une dette de 1700 euros hors régularisation des charges .

Monsieur [Z] [T] a comparu en personne et a indiqué qu’il souhaitait rester dans le logement et régler sa dette par mensualités, qu’il percevait 1030 euros de ressources, qu’il avait réglé la somme de 450 euros et celle de 30 euros le 18 février 2026; il a ajouté qu’il a eu un problème de fuite d’eau et que cela explique la régularisation au titre de la consommation d’eau ;

Le requérant a indiqué qu’il s’en rapportait à la décision du tribunal sur ces demandes ;

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 27 mai 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 4 décembre 2025 ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, l’E.P.I.C. 13 HABITAT justifie par le titre de propriété versé aux débats être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 27 mai 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2025, pour la somme en principal de 2483,37 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 juillet 2025 à minuit.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 4159,89 euros au 31 janvier 2026;

Le locataire conteste la régularisation de charges à hauteur de 2250,13 euros portée au débit du compte locatif le 31 décembre 2024 en faisant valoir qu’il y a eu un problème important de fuite d’eau ;

Le bailleur ne remet pas en question ce problème de fuite et ne produit aucun élément justifiant ce montant de 2250,13 euros ; il s’ensuit que cette somme se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse et la créance au titre des charges d’eau n’est pas établie avec l’évidence requise en référé ;

De surcroît, au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 143,85 € et de 57,93 € correspondant à des frais de procédure , ainsi que celle de 7,62€ correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête au locataire;

Monsieur [Z] [T] ajoute avoir payé le 18 février 2026, les sommes de 450 euros et de 30 euros correspondant à trois mois de loyers résiduels;

Au vu des développements susvisés, la créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1220,36 euros au 19 février 2026, Monsieur [Z] [T] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 1220,36 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 27 mai 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 27 mai 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

Le décompte locatif produit aux débats par l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, et les justificatifs de paiement établissent que le locataire a repris au jour de l’audience le paiement du loyer résiduel courant, les allocations de logement étant versées au bailleur ;

Monsieur [Z] [T] a déclaré percevoir 1030 euros de ressources mensuelles ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sis

[Adresse 6] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef

· Monsieur [Z] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 433,95 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire, et sans que cette indemnité ne soit indexée ,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [T] qui succombe supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à payer à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de 1220,36 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse;

AUTORISONS Monsieur [Z] [T] à s’acquitter de la dette sur 30 mois par 29 mensualités successives de 40 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 30ème mensualité devant solder la dette;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

· à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sis

[Adresse 6] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef , et il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

· Monsieur [Z] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 433,95 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire, et sans que cette indemnité ne soit indexée ,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE