TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame [O] lors des débats,

Madame FEDJAKH lors du délibéré,

Débats en audience publique le : 08 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Nicole GASIOR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Février 2026

à M^e Nicole GASIOR

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05798 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OZR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Q]

né le 23 Août 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Z]

né le 15 Mars 1954 à [Localité 2] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 25 février 2017, M. [O] [Q] a consenti à M. [J] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 580 euros, outre 100 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, M. [O] [Q] a fait délivrer à M. [J] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 19.500 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés à compter du mois de mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2024, M. [O] [Q] a fait assigner M. [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail en date du 25 février 2017 pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer au 25 juin 2024 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave du locataire aux clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans contrepartie financière ;en tout état de cause, rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit ;prononcer l’expulsion des lieux loués du défendeur et celle de tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner M. [J] [Z] à lui payer la somme de 21.500 euros correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19.500 euros à compter du commandement, soit le 25 avril 2024, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation, étant précisé que cette somme est à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence de défendeur ;condamner M. [J] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer plus charges soit 750 euros, selon l’article 1240 du code civil et à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit du 25 juin 2024 pour non-paiement et jusqu’à ce que les lieux soient parfaitement libérés étant précisé que l’indemnité d’occupation sera indexée de la même manière que l’aurait été le loyer fixé par le bail si celui-ci avait continué ;autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner M. [Z] à verser au requérant la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [Z] aux entiers dépens y compris les frais du commandement d’un montant de 204,89 euros les frais d’exécution.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

A l’audience du 8 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [O] [Q], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 26.000 euros, selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [J] [Z] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 19 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 20 août 2024 a été dénoncée le 24 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 10 février 2025, et à la CCAPEX le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, M. [O] [Q] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Le contrat de bail du 25 février 2017 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : «Modalités de résiliation de plein droit du contrat : clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus […] ».

Cette clause ne stipule aucun délai pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de six semaines et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

M. [Q] sera donc débouté de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, il sera relevé à titre liminaire que l’assignation du 20 août 2024 a été dénoncée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 26 août 2024, soit six semaines avant l’audience du 10 février 2025. La demande de M. [O] [Q] est donc recevable.

M. [Q] verse aux débats un commandement de payer du 25 avril 2024 réclamant à [J] [Z] la somme de 19.500 euros en principal. Selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, la dette locative s’élève désormais à la somme de 21.500 euros représentant des loyers et charges impayés depuis le mois de mars 2022.

Il y a donc lieu de considérer que M. [J] [Z] a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement du loyer et des charges au terme convenu justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision. Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 750 euros au total, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par M. [Q] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de M. [Q] sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [J] [Z] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail. M. [Q] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte arrêté au 15 juillet 2024 à la somme de 21.500 euros.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [J] [Z] à payer à M. [O] [Q] la somme de 21.500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, échéance du mois de juillet incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19.500 euros à compter du commandement, soit le 25 avril 2024, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [Z], succombant, sera condamné aux dépens.

Il sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de M. [O] [Q] ;

DEBOUTE M. [O] [Q] de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2017, entre M. [O] [Q] et M. [J] [Z] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 février 2017 entre M. [O] [Q] et M. [J] [Z] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [O] [Q] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à M. [O] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 750 euros, à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à M. [O] [Q] la somme de 21.500 euros selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19.500 euros à compter du commandement de payer du 25 avril 2024, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTE M. [O] [Q] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à M. [O] [Q] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [Z] aux dépens.

Ainsi ordonné et prononcé les jours, mois et an ci-dessus indiqué,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE