TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 8]

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N° RG 25/01107 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EKU

Minute : 25/00655

Madame [L] [W]

Représentant : M^e Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1887

Monsieur [Z] [W]

Représentant : M^e Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1887

C/

Monsieur [A] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [L] [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Salomé GRANGE, substituant Maître Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [B]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 1er octobre 2019, Mme [L] [W] et M. [Z] [W] ont donné à bail à et M. [A] [B] et M. [V] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 980 euros outre 120 euros de charges locatives.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, Mme [L] [W] et M. [Z] [W] ont fait signifier à M. [A] [B] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 9 478,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, Mme [L] [W] et M. [Z] [W] ont fait assigner M. [A] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 3 octobre 2025, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de location portant sur les locaux sis [Adresse 7] – [Localité 9],

— Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux dont s’agit, et ce sans délai, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— Dire que le commissaire de justice instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister de la Force Publique,

— Dire qu’il pourra être précédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux situés au [Adresse 7], [Localité 9] dans tel garde meuble qu’il plaira au requérant et ce au frais du défendeur,

— Ordonner la suppression du délai de de 2 mois de l’article L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien et ce à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner in solidum M. [A] [B] à titre provisionnel au paiement de :

La somme de 12 634,84 euros assortie des intérêts légaux depuis le commandement de payer, au titre des loyers et charges impayées au 11 mars 2025,

Deux fois le montant du loyer dont le montant est de 980 euros correspondant à l’indemnité d’occupation ainsi fixée, en sus des charges courantes,

Entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 15 avril 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, Mme [L] [W] et M. [Z] [W] représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation.

M. [A] [B], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [A] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [L] [W] et M. [Z] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail à effet au 1er octobre 2019 contient une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

Mme [L] [W] et M. [Z] [W] ont fait signifier le 29 novembre 2024 à M. [A] [B] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 9 478,63 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail à effet au 1er octobre 2019 est résilié à la date du 30 janvier 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [A] [B], devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il n’est pas démontré que M. [A] [B] résistera à la décision et le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre M. [A] [B] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 4112-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les conditions de ce texte autorisant la suppression du délai de deux mois entre le commandement de payer et l’expulsion sont réunies. Dès lors, Mme [L] [W] et M. [Z] [W] seront déboutés de leur demande en ce sens.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [A] [B], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [L] [W] et M. [Z] [W] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Mme [L] [W] et M. [Z] [W] ne rapporte pas la preuve qu’ils subissent un préjudice différent que celui causé par la perte du loyer et des charges. Ils seront donc déboutés de leur demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à deux mois de loyer en sus des charges courantes.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, les bailleurs produisent, au soutien de leur demande, le bail à effet au 1er octobre 2019 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, M. [A] [B]. Ils produisent également le commandement de payer du 29 novembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 1er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant une dette 12 634,84 euros. M. [A] [B] qui n’a pas comparu, n’a pas démontré avoir payé cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [A] [B] à payer à Mme [L] [W] et M. [Z] [W] la somme provisionnelle de 12 634,84 euros arrêtée au 1er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 9 652,65 euros et à compter 14 avril 2025, date de l’assignation sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [B], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [W] et M. [Z] [W], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [A] [B] sera donc condamné à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [L] [W] et M. [Z] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 1er octobre 2019, entre Mme [L] [W] et M. [Z] [W] d’une part et M. [A] [B] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 9], sont réunies à la date du 30 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Déboute Mme [L] [W] et M. [Z] [W] de leur demande visant à voir ordonner la suppression du délai de 2 mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 9] de M. [A] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte.

Déboute Mme [L] [W] et M. [Z] [W] de leur demande visant à voir condamner M. [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à deux fois le montant du loyer,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [A] [B] à compter du 30 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le tout justifier au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [A] [B] à payer à Mme [L] [W] et M. [Z] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [A] [B] à payer à Mme [L] [W] et M. [Z] [W] la somme provisionnelle de 12 634,84 euros arrêtée au 1er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 9 652,65 euros et à compter 14 avril 2025, date de l’assignation sur le surplus,

Condamne M. [A] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [A] [B] à payer à Mme [L] [W] et M. [Z] [W] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge