TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JAMI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14160 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C55VS

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet AGC, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Madame [C] [H]

Monsieur [G] [H],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VS

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière.

DÉBATS

À l’audience du 16 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 26 Février 2026 et prorogée au 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [C] [H] et M. [G] [H] sont propriétaires du lot de copropriété n°6 dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2022 avec avis de réception, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [C] [H] et M. [G] [H] de payer la somme de 23.004,38 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2] à [Localité 2] a fait assigner Mme [C] [H] et M. [G] [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 22 mai 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [G] [H] au paiement de la somme de 33.517,55 euros au titre des charges de copropriété courantes et frais impayés, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [G] [H] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [C] [H] et M. [G] [H] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement Mme [C] [H] et M. [G] [H] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VS

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [C] [H] et M. [G] [H] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 16 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 et prorogé au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par message électronique du 9 février 2026, le tribunal a sollicité la transmission de l’attestation de non-recours à l’encontre de l’assemblée générale du 24 juin 2024, pièce transmise par courrier électronique reçu au greffe le 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

Sur les charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14160 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55VS

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [C] [H] et M. [G] [H] sont propriétaires du lot n°6 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mars 2019, 10 juin 2021, 31 mai 2022, 11 mai 2023 et 24 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 2 juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [C] [H] et M. [G] [H], déduction faite des frais de recouvrement et honoraires d’avocat, est débiteur de 33.061,55 euros.

Mme [C] [H] et M. [G] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 2 juillet 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la réception, par les défendeurs, de la mise en demeure antérieure.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 456 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires réclame en premier lieu le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Or, en l’espèce, il n’est pas justifié que le courrier adressé aux défendeurs le 22 mai 2024, intitulé « mise en demeure pour impayé » a été adressé aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une mise en demeure préalable des défendeurs, les frais sollicités de ce chef seront rejetées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également des frais au titre des honoraires heures ouvrables. S’agissant cependant de frais irrépétibles, la demande au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas fondée. Cette demande sera également rejetée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [C] [H] et M. [G] [H] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [C] [H] et M. [G] [H] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès octobre 2020.

Ce défaut de paiement de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Mme [C] [H] et M. [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Mme [C] [H] et M. [G] [H], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [C] [H] et M. [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] à [Localité 2] la somme de :

—  33.061,55 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 2 juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 ;

Condamne in solidum Mme [C] [H] et M. [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] à [Localité 2] les sommes de :

—  1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum Mme [C] [H] et M. [G] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit :

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.

La Greffière La Présidente