TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Février 2026

à M^e Xavier COLAS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06872 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VDP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par la Sarl CITYA CARTIER (CITYA PERIER IMMOBILIER), syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. CDPG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Xavier COLAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CDPG est propriétaire des lots n° 3 et 31 au sein de l’immeuble LE CHAVE situé [Adresse 4] , soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, après plusieurs relances, un courrier de mise en demeure de payer la somme de 3089,71 euros a été adressé le 22 juillet 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, à la SCI CDPG ;

Ces courriers étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER a fait assigner la SCI CDPG devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

1559,26 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024, et la somme de 1624,95 euros au titre des frais nécessairesle tout avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 date de la mise en demeure

2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 11 décembre 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant et la SCI CDPG ont été représentés par leur conseil respectif;

Suivant conclusions en réponse n° 2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI CDPG demande au tribunal de :

A titre principal

— constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ne justifie pas d’une mise en demeure préalable régulière conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

— constater que l’action en recouvrement a été introduite malgré l’existence d’un solde créditeur au compte de la SCI CDPG de sorte qu’il n’existait aucune créance certaine, liquide et exigible

En conséquence

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 1] irrecevable

A titre subsidiaire

— juger que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir avec certitude le montant des charges réclamées

— juger que la somme de 1559,26 euros en principal est dépourvue de fondement dès lors qu’elle inclut des montants déjà réglés ou couverts par le solde débiteur

— juger que les frais réclamés notamment 480 euros d’honoraires d’avocat, 480 euros de frais de constitution de dossier, 123,60 euros de frais d’huissier et 200 euros de frais d’hypothèque ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— juger qu’aucune résistance abusive ne peut être reprochée à la SCI CDPG qui s’acquitte régulièrement de ses charges

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de toutes demandes, fins et conclusions et notamment de ses prétentions à des dommages et intérêts;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI CDPG la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens;

Suivant conclusions n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER a réitéré les termes de son assignation en ramenant sa créance à la somme de 740,06 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er décembre 2025 ;

En réponse aux arguments du défendeur concernant la question de la recevabilité des demandes , le syndicat des copropriétaires requérant que le décompte versé aux débats au soutien de l’assignation établit un solde débiteur a minima depuis le 1er janvier 2021  ; que de surcroît les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent que devant le tribunal judiciaire dans le cadre d’une procédure accélérée au fond et ne conditionnent que l’exigibilité des provisions sur charges non échues;

Le syndicat ajoute qu’il justifie de deux mises en demeure.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les décomptes sont parfaitement clairs , que les appels de fonds trimestriels sont émis à titre provisionnel et appelés sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale, qu’il produit toutes les pièces justifiant des charges réclamées et qu’il n’y a aucune ambiguïté sur le montant et l’exigibilité des charges; il ajoute que tous les règlements effectués par la SCI CDPG ont bien été portés au crédit du compte ;

S’agissant des frais nécessaires le syndicat des copropriétaires rappelle l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et concernant les frais d’huissier et d’hypothèque fait valoir qu’il appartiendra à la juridiction de les mettre au crédit de la SCI CDPG en tant que dépens de l’instance

Enfin sur les dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la requise est débitrice depuis au moins le 1er janvier 2021 ce qui suffit à caractériser un manquement répété à son obligation et que ces manquements pèsent sur la comptabilité de la copropriété ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité

La SCI CDPG fait valoir au motif qu’à la date de l’assignation le compte individuel de la SCI CDPG présentait un solde créditeur de 765,95 euros au 31 décembre 2022, que la créance n’étant ni certaine, ni liquide ni exigible, l’assignation est irrecevable au regard de l’article 122 du code de procédure civile ;

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Ainsi que le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires requérant, à la date de l’assignation du 4 novembre 2024, le décompte produit aux débats fait apparaître un solde débiteur de 1479,26 euros ; l’intérêt à agir du requérant est établi et il appartiendra au tribunal de déterminer au fond le montant de la créance due le cas échéant ;

Ce moyen d’irrecevabilité sera donc rejeté ;

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en demeure

La SCI CDPG fait valoir qu’eu égard à l’absence de mise en demeure préalable restée infructueuse pendant un délai de 30 jours, l’assignation est irrecevable en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’ article 14-1 ou du I de l’ article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ;

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’ article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’ article 22. »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 concerne la procédure accélérée au fond pour le recouvrement des provisions budgétisées, non encore échues, telle qu’introduite par la loi SRU du 13 décembre 2001 ; il est donc inapplicable au présent litige s’agissant d’une procédure de recouvrement de droit commun ;

En outre, le syndicat des copropriétaires requérant justifie de deux mises en demeure préalables à l’assignation du 4 novembre 2024 , un courrier recommandé du 19 janvier 2023 réceptionné par la SCI CDPG le même jour à 16h22, et un courrier recommandé du 22 juillet 2024 mettant en demeure la SCI défenderesse de régler la somme de 3089,71 euros dans un délai de 30 jours, réceptionné le 5 août 2024 ;

Ce moyen d’irrecevabilité sera donc rejeté ;

Enfin, il est justifié par le relevé de propriété versé aux débats que la SCI CDPG est propriétaire des lots n°3 et 31 au sein de l’immeuble LE CHAVE;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’ article 42 de la même loi , les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété le certificat des services de la publicité foncièreun relevé de compte établi au 1er octobre 2024 et un décompte au 1er décembre 2025le grand livre de l’exercice 2020un décompte de charges de l’exercice 2021le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 août 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et de l’exercice 2023 et votant les travaux ayant pour objet un audit énergétique, ayant pour objet la maîtrise d’oeuvre pour le ravalement de façade de l’immeuble choix de l’architecte [R] [N], décision d’effectuer les travaux ayant pour objet le changement des façades boites aux lettres (EDELEN), votant la souscription à une assurance multirisques immeuble ALLIANZ, votant l’installation d’un kit GSM dans l’ascenseur, votant les travaux préconisés suite au passage caméra AE Travaux et SMP , votant les travaux ayant pour objet la reprise de plusieurs colonnes d’évacuation et les devis correspondant aux travaux votésle procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023, votant le contrôle technique sur l’ascenseur, votant les travaux d’installation de groom sur les portes coursives d’accès aux appartements, votant la souscription d’un contrat pour l’entretien de l’ascenseur de la copropriété (PACA Ascenseurs), votant les travaux de remplacement de la descente des eaux usées du 2ème au 5ème étage et du RDC aux caves (AE Travaux), votant la recherche de plomb dans les parties communes, et les devis correspondantsla régulation du budget 2022les appels de fonds travaux 2022 et le projet de répartition des charges 2022 avant AGle procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, votant le choix du prestataire pour la réalisation d’un contrôle technique quinquennal sur l’ascenseur (ACCEO) , votant la souscription du contrat d’entretien des parties communes ([B].Nett), votant la mise en place d’extincteurs en chaufferie , d’une fermeture automatique sur la porte de la chaufferie et d’une protection sur l’armoire électrique (Engie), votant les travaux de changement de la porte d’entrée de l’immeuble (CF Entreprise), votant les travaux de remplacement de la platine interphone (CF Entreprise), votant les travaux de réfection complète de l’étanchéité de la terrasse de Mme [I] (ACTISUD) avec 4 appels de fonds prévisionnels et validation des honoraires pour travaux, votant l’actualisation du dossier technique amiante (Batisanté)les appels de fonds 2023le décompte de charges de l’exercice 2023 après AG du 30 mai 2024le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 modifiant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 portant ce budget à 65830 eurosles appels de fonds de l’exercice 2024 et les appels de fonds de travauxle procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juillet 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2026,votant la souscription d’un contrat d’entretien ménager (Rubie Nettoyage), votant les travaux de remplacement du tronçon d’évacuation des eaux uses devant la chaufferie (MC Taminiaux), votant le remplacement des étiquettes des boîtes aux lettres (Edelen), votant les travaux de mission complémentaire pour les travaux de ravalement ([R] [N]) , votant les travaux de ravalement (G2E), la souscription d’un contrat d’assistance à la maîtrise d’ouvragele décompte des charges de l’exercice 2024 après AG du 24 juillet 2025les appels de fonds travaux et charges 2024les appels de fonds travaux et charges 2025 le contrat de syndicles courriers de mise en demeure du 19 janvier 2023 et du 22 juillet 2024

La SCI CDPG fait valoir une absence de clarté des décomptes, que le syndicat ne verse pas aux débats le décompte depuis l’origine, que les documents produits sont ambigus, que les appels de fonds sont séquentiels et non continus et ne sont pas précis, qu’il est impossible de savoir à quoi correspondent les appels de provisions ; elle ajoute que les décomptes ne tiennent pas compte des règlements intervenus et invoque un compte créditeur au 31 décembre 2022 ; elle soutient en outre que les appels de fonds trimestriels 2024 ne correspondent pas aux montants portés au décompte individuel de charges et que plusieurs appels de fonds n’apparaissent pas dans les décomptes individuels, que les dates d’émission des appels de fonds ne correspondent pas aux dates d’imputation des charges, que les appels de fonds relatifs aux travaux de la terrasse de Mme [I] en 2024 et la maîtrise d’oeuvre en 2025 n’apparaissent pas dans les décomptes ni dans les procès-verbaux d’assemblée générale ;

La SCI CDPG fait valoir en outre que les décomptes individuels de charges des exercices 2021, 2022 et 2023 ne font pas apparaître la ventilation de l’imputation des charges afférentes aux lots 3 et 31 lui appartenant ; qu’il existe une double facturation des travaux de terrasse, maîtrise d’oeuvre ou remplacement de la colonne d’eaux usées, que les décomptes individuels produits comportent des montants identiques pour différents copropriétaires alors que les tantièmes sont différents, que les clés de répartition ne sont jamais communiquées ; elle ajoute que les relances et mises en demeure ne régularisent pas des comptes erronés ;

Le syndicat des copropriétaires requérant réfute ces arguments et fait valoir que l’ensemble des pièces produites fonde sa créance qui est certaine, liquide et exigible ;

Il ressort de la lecture des décomptes individuels de charges des exercices 2021, 2022 et 2023 que contrairement aux affirmations de la SCI CDPG, la ventilation de l’imputation des charges afférentes à chacun des lots 3 et 31 sur la base des tantièmes détaillés dans chacun des décomptes en fonction de la nature des charges est bien mentionnée; la SCI CDPG n’établit aucune erreur dans ces imputations ;

De surcroît, les comptes de charges de l’exercice 2021 en leur teneur, imputation et répartition ont été approuvés par l’assemblée générale du 8 août 2022 pour un montant total de 50602,26€ et le budget prévisionnel a été modifié et augmenté de 3240€ et à cette date la somme des provisions trop appelées à hauteur de 476,35€ a bien été portée au crédit du compte de la SCI et la somme totale de 232,17 euros au titre de sa quote-part de la régularisation du budget 2022 (en tenant compte du nombre de tantièmes du lot privatif et du nombre de tantièmes total) a été portée au débit du compte de la SCI ;

S’agissant des appels de fonds trimestriels de l’exercice 2024, qui ne correspondent pas aux montants portés au décompte individuel 2024, il est rappelé que les appels de fonds sont émis à titre provisionnel et appelés sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale ;

Et l’assemblée générale du 31 mai 2023 a voté un budget prévisionnel pour l’exercice 2024 sur la base duquel les appels de fonds de l’exercice 2024 ont été appelés pour un montant de 53700 euros et l’assemblée générale du 12 juillet 2024 a modifié le budget prévisionnel de l’exercice 2024 pour le porter à la somme de 65830 euros ;

L’assemblée générale du 24 juillet 2025 a approuvé les comptes de l’exercice 2024 en leur teneur, imputation et répartition pour un montant de 71255,01 euros TTC dont 69946,16 euros de dépenses de fonctionnement et 1308,85 euros de dépenses de travaux votés ;

Le décompte individuel de charges de l’exercice 2024 édité le 6 août 2025 régularise le compte de charges afférents aux lots 3 et 31 appartenant à la SCI CDPG ;

En outre, les appels de fonds trimestriels étant basés sur un budget prévisionnel de 53700 euros et les comptes de l’exercice 2024 ayant été approuvés pour un montant de 71255,01 euros TTC, il est normal que le montant des appels de fonds soient différents des montants repris dans le décompte individuel de charges annuel ;

S’agissant des appels de fonds du 3 novembre 2025 concernant le remplacement d’un tronçon des eaux usées, il ressort des pièces produites qu’il n’existe aucun doublon, que ces travaux ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 24 juillet 2025 , résolution n°21 pour 423,50 euros exigible le 1er décembre et résolution n°24 pour 423,50 euros exigible le 1er décembre ; et il est précisé que les appels de fonds travaux n’apparaissent pas dans le décompte individuel de charges ; ces montants sont repris dans le décompte des charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires requérant ;

Les dates dans le décompte sont celles de l’exigibilité des charges , les appels de fonds étant des provisions sont émis par définition avant la date d’exigibilité des charges ;

L’examen des appels de fonds et des décomptes individuels de charges produits aux débats confirme que la répartition en fonction des lots et tantièmes correspondants est bien mentionnée ;

Les procès-verbaux d’assemblée générale produits établissent que les postes de travaux en 2024 et 2025 ont tous été adoptés en assemblée générale et il est rappelé que les décisions d’assemblée générale sont exécutoires jusqu’à leur annulation ;

S’agissant des appels de fonds travaux 2024 relatifs à la réfection de la terrasse qui n’apparaîtraient dans aucun budget prévisionnel voté , il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 30 mai 2024 que ces travaux de réfection complète de l’étanchéité de la terrasse de Mme [I] (ACTISUD) ont fait l’objet d’un vote (résolution n°46 adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ) pour un montant total prévisionnel de 11675,70 euros avec 4 appels de fonds prévisionnels de 2918,92 euros le 1er octobre, le 1er novembre , le 1er décembre 2024 et le 1er janvier 2025 et validation des honoraires pour travaux ; et la répartition est précisée dans la résolution n°46 ;

S’agissant des postes assistance maîtrise d’oeuvre 1 et 2 au titre de 2025 et des appels de fonds correspondant 1/2 et 2/2 émis le 6 août 2025 et le 6 octobre 2025 contestés par la SCI CDPG, il est relevé que assemblée générale du 24 juillet 2025 a dans sa résolution n°32 a adopté la souscription d’un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour un montant prévisionnel de 11400 euros TTC, avec deux appels de fonds prévisionnels de 5700 euros le 1er septembre et le 1er novembre 2025 , les tantièmes étant bien précisés; la SCI DPG n’établit pas que les appels de fonds litigieux ne correspondent à la résolution votée ;

La SCI CDPG n’établit pas plus quel devrait être le calcul différent à lui imputer au titre de ces charges communes ou des travaux ;

Enfin, le décompte au 1er décembre 2025 fait état d’un solde débiteur au 31 décembre 2020 et le Grand livre de l’exercice 2020 fait apparaître s’agissant de la SCI CDPG un solde débiteur de 109,24 euros, solde repris sur le décompte produit aux débats ;

Et à l’exception du poste de travaux de canalisation à hauteur de la somme de 93 euros porté au débit du compte de la SCI CDPG qui n’est justifié par aucune pièce produite aux débats, et qui sera déduit du montant de la provision sollicitée, la SCI CDPG n’établit par aucune pièce versée aux débats que d’autres règlements autres que ceux portés au crédit du compte de la défenderesse seraient intervenus, et notamment que les chèques émis le 25 mars 2024 pour un montant de 1697 euros et le 10 décembre 2024 pour un montant de 123,78 euros l’ont été au bénéfice du syndicat des copropriétaires requérant, les seuls relevés de compte mensuel produits ne mentionnant pas les bénéficiaires ;

Il ressort des pièces et des développements susvisés que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 647,06 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, appel de fonds charges du quatrième trimestre 2025 inclus;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est relevé que si le syndicat des copropriétaires sollicite également les sommes de 480 euros au titre de frais d’honoraires d’avocat seront arbitrés dans cadre de l’article 700 du code de procédure civile, de 480 euros de frais de constitution de dossier qui relèvent de la mission de gestion courante du syndic, et ne peuvent s’entendre comme étant des diligences exceptionnelles au sens de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015- 342 du 26 mars 2015 ;

S’agissant de la somme de 123,60 euros de frais d’huissier , ces frais relèvent des dépens ;

Contrairement aux affirmations de la SCI CDPG à la date de la mise en demeure du 19 janvier 2023 , le solde du compte n’était pas créditeur dans la mesure où la régularisation des charges 2022 n’est intervenue qu’au mois de mai 2023 et à la date de la deuxième mise en demeure du 22 juillet 2024, le compte était débiteur de plus de 1000 euros et à la date de l’assignation du 4 novembre 2024, le compte était débiteur de plus de 1400 euros ;

Il ressort des pièces et du décompte versés aux débats que la somme de 220 euros (mise en demeure et prise hypothèque) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Il s’ensuit que la SCI CDPG sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER les sommes suivantes :

647,06 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, appel de fonds charges du quatrième trimestre 2025 inclus; 220 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

La SCI CDPG fait valoir que le syndicat des copropriétaires a lancé des poursuites alors qu’il existait un solde créditeur et que ses demandes reposaient sur des comptes inexacts, que la SCI a toujours réglé ses charges même lorsqu’il a été nécessaire de procéder à des régularisations ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

Toutefois, même si le tribunal n’a pas retenu les arguments de la SCI CDPG qui est condamnée à payer la somme de 647,06 euros au titre de charges de copropriété , le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires

La SCI CDPG qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI CDPG au paiement d’une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI CDPG de ses fins de non recevoir ;

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] située [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER , recevable en ses demandes;

Condamne la SCI CDPG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER les sommes suivantes :

647,06 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, appel de fonds charges du quatrième trimestre 2025 inclus; 220 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] située [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER, de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne la SCI CDPG à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CITYA CARTIER, la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI CDPG aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE