TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01804 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CYF

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

[Adresse 2]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01804 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CYF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 17/09/2015, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS, a donné à bail à [O] [U] et [I] [U] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 815,35 euros et des charges provisionnelles de 152,24 euros.

Par avenant du 01/04/2019, le contrat de bail a été modifié avec pour seul bénéficiaire [O] [U].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/10/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3526,61 euros.

Par actes de commissaire de justice délivré en date du 04/02/2025 à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [O] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— ordonner, l’expulsion de [O] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [O] [U] au paiement d’une somme provisionnelle de 3681,30 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13/01/2025 ;

— condamner [O] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges majorés de 10% ;

— condamner [O] [U] au paiement d’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires pour la notification au Préfet.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 06/02/2025.

L’affaire était appelée à l’audience du 26/05/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4888,35 euros selon décompte arrêté au 19/05/2025, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier de paiement.

[O] [U], comparant, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 36 mois.

Il précise que les loyers sont de nouveau payés depuis le mois de février 2025.

Le diagnostic social et financier étant transmis à la bailleresse au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 21/10/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 23/10/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[O] [U] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 23/12/2024 à minuit, soit à compter du 24/12/2024.

[O] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier à hauteur de 135 euros par mois. Il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer a été repris depuis l’échéance du mois de mars 2025.

La bailleresse ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place de l’échéancier proposé.

Par conséquent, et compte tenu de la reprise des paiements et de la demande faite à l’audience, il y a lieu de faire droit à la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [O] [U] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et les délais de paiement

Il ressort du commandement, et des débats à l’audience, que [O] [U] reste devoir une somme de 4865,49 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 03/05/2025, mois de mai 2025 inclus, hors frais (pénalités et frais de procédure).

Il convient en conséquence de condamner [O] [U] au paiement provisionnel de la somme de 4865,49 euros sous réserve des loyers et charges échus et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements effectués après la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs à hauteur de 135 euros par mois selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [O] [U] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de prévoir une majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [O] [U] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mies à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 24/12/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [O] WAGNERà payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 4865,49 euros au titre des loyers et charges dus au 03/05/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [O] [U] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 135 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [O] [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra alors faire procéder à l’expulsion de [O] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [O] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [O] [U] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigé par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection