TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04171 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VR4

PARTIES :

DEMANDERESSES

SOCIETE NEXITY STUDEA, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 342 090 834 dont le siège social est sis 67 Rue Arago CS 70058 – 93400 SAINT-OUEN-SUR-SEINE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

SOCIETE [O], société anonyme immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 843 974 635 dont le siège social est sis 20 bis Rue Louis-Philippe – 92200 NEUILLY SUR SEINE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS avocat

DEFENDERESSE

Madame [D] [A] [W] veuve [V]

née le 15 Avril 1945 à COGNAC, demeurant 340 Avenue de la Capelette – Studea Marseille Capelette – Etg 7 – Porte 715A – 13010 MARSEILLE 10èME

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 4 mai 2021, la SA Nexity Studea a consenti à Mme [D] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé au 340 avenue de La Capelette, résidence Studea Marseille, 7ème étage, porte n° 715A, dans le dixième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 430,17 euros.

La société anonyme (SA) [O] s’est portée caution de Mme [D] [W] veuve [V] selon acte sous seing privé du 4 mai 2022 dans le cadre de la garantie loyers impayés (GLI) Garantme.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [D] [W] veuve [V] le 30 janvier 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 915,21 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SA Nexity Studea, prise en la personne de son dirigeant, et la SA [O], prise en la personne de son dirigeant, ont fait assigner Mme [D] [W] veuve [V] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire du bail,

l’expulsion de Mme [D] [W] veuve [V] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation de Mme [D] [W] veuve [V] au paiement la somme de 2.067 euros due au titre de la dette locative au mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante : 1.900,72 euros pour la SA Nexity Studea et 166,28 euros pour la SA [O],

la condamnation de Mme [D] [W] veuve [V] au paiement à la SA Nexity Studea d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

sa condamnation au paiement à la SA [O] de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, outre les frais d’exécution à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 6 janvier 2026, la SA Nexity Studea et la SA [O], représentées par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation.

Sur les moyens développés par les requérantes au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [D] [W] veuve [V], citée à étude, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la loi applicable

L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, dispose :

I.-Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

II.-Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi.

Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

En l’espèce, le contrat de bail vise l’application du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 juillet 2025 a été dénoncée le 17 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SA Nexity Studea justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2025.

Elle verse au débat le bail commercial établi le 22 février 2011.

Par conséquent, la SA Nexity Studea et la SA [O] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 4 mai 2021 contient une clause résolutoire (article VII), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2025, pour la somme en principal de 915,21 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

Mme [D] [W] veuve [V] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [D] [W] veuve [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [D] [W] veuve [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 471,97 euros à ce jour, et de condamner Mme [D] [W] veuve [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [D] [W] veuve [V] reste devoir la somme de 2.067 euros, à la date du 1er juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, aux charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

La SA [O] a indemnisé la bailleresse à hauteur de 166,28 euros, selon quittances subrogatives des 11 avril et 11 juin 2025, dûment signées par la bailleresse.

Pour la somme au principal, Mme [D] [W] veuve [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée au paiement de la somme de 2.067 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, selon la répartition suivante :

-1.900,72 euros à la SA Nexity Studea,

-166,28 euros à la SA [O].

Sur les demandes accessoires :

Mme [D] [W] veuve [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SA Nexity Studea et la SA [O], Mme [D] [W] veuve [V] sera condamnée à verser à la SA [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, conformément à la demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 4 mai 2021 entre la SA Nexity Studea d’une part et Mme [D] [W] veuve [V] d’autre part, concernant le logement situé au 340 avenue de La Capelette, résidence Studea Marseille, 7ème étage, porte n° 715A, dans le dixième arrondissement de Marseille, sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [W] veuve [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [W] veuve [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Nexity Studea pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [W] veuve [V] au paiement à la SA Nexity Studea d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit quatre cent soixante et onze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (471,97 euros) à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [D] [W] veuve [V] à verser la somme deux mille soixante-sept euros (2.067 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 1er juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, selon la répartition suivante :

-1.900,72 euros à la SA Nexity Studea,

-166,28 euros à la SA [O] ;

CONDAMNE Mme [D] [W] veuve [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [D] [W] veuve [V] à verser à la SA [O] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits.

La greffière, La juge des contentieux de la protection