TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

Président : Mademe ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 03 Février 2026

GROSSES :

Le 14 avril 2026

à M^e Sylvane STABILE (x2)

EXPEDITIONS :

Le 14 avril 2026

à M^e Nicole GASIOR (x2)

N° RG 25/03623 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TDL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [O]

née le 12 Décembre 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvane STABILE, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [K] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er janvier 2019, Mme [J] [O] a donné à bail à M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] un appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 2] pour un loyer de 500 euros, outre 270 euros de provision sur charge.

Mme [J] [O] est la fille de M. [R] [O].

Un constat d’échec de conciliation a été établi le 23 janvier 2024 par un conciliateur de justice pour un litige relatif au calcul des charges.

Le 15 mai 2024, Mme [J] [O] a fait signifier à M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] un congé pour vendre à effet du 31 décembre 2024.

Par courrier recommandé du 31 janvier 2025, la mandataire de Mme [J] [O] a mis en demeure M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] de régler une somme de 2.081,92 euros sous deux jours au titre des régularisations de charges impayés sur les années 2021 à 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, Mme [J] [O] a fait assigner M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L 411-1, L 412-1, L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 1217, 1224, 1231 et suivants du code civil au fin de :

— constat de la validité du congé délivré le 15 mai 2024 et à titre subsidiaire, prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— expulsion immédiate et sans délai de M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K],

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, soit 755 euros par mois et de la somme de 2.084,92 euros au titre des charges impayées au 31 janvier 2025,

— condamnation au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Un constat d’impossibilité de conciliation a été établi le 5 juin 2025 par la Commission départementale de conciliation des Bouches-du-Rhône, saisie par la mandataire de Mme [J] [O].

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 décembre 2025.

L’affaire a été plaidée par les conseils des parties à l’audience du 3 février 2026, Mme [J] [O] étant représentée par son conseil et M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] comparaissant en personne assistés de leur conseil.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions récapitulatives et responsives, Mme [J] [O] réitère ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, elle justifie sa décision de vente de l’appartement par des charges trop lourdes, du fait d’un crédit immobilier et de sa situation personnelle. Elle avance qu’elle contracte avec M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] afin de les aider.

Sur la protection des locataires invoquée en défense, elle avance la condition de ressources fixée par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 s’apprécie au jour de la délivrance du congé, avec la prise en compte des ressources perçues les douze mois précédents. Elle précise qu’elle ignorait la situation financière de M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K], sa mandataire leur demandant des justificatifs, en vain. Elle indique que ses ressources sont également inférieures au plafond légal, outre la charge de deux enfants. Elle fait état du refus de M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] des propositions de relogement faites par sa mandataire, outre l’absence de transmission des pièces nécessaires. Elle estime que son père veut l’importuner.

Conformément à leurs conclusions, M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K], au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 700 du code de procédure civile et 1231-6 du code civil :

— concluent au débouté des demandes de Mme [J] [O],

— demandent leur maintien dans les lieux,

— sollicitent la condamnation de Mme [J] [O] au paiement des sommes d’un euro symbolique à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils exposent qu’ils contractent sur l’insistance de Mme [J] [O], faisant un investissement locatif, pour la cohésion familiale. Ils précisent qu’ils perdent le bénéfice de l’aide au logement du fait de leur lien de parenté avec Mme [J] [O]. Ils contestent la validité du congé au regard de leurs âges et de leurs ressources, inférieures au plafond fixé par l’arrêté préfectoral annuel. Ils font état de leur intention de libérer les lieux et de leurs difficultés pour se reloger. Ils avancent la transmission des pièces relatives à leur situation financière à la mandataire de Mme [J] [O].

Ils contestent la dette locative et toute proposition de relogement adaptée faite par Mme [J] [O] ou sa mandataire. Ils estiment que le calcul de la taxe sur les ordures ménagères (TOM) est erroné. Ils se prévalent d’un accord avec Mme [J] [O] sur un paiement limité à 70 % des charges en compensation de charges indument acquittées les années précédentes.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

La décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé donné par le bailleur au locataire constitue, comme celle de reprendre le logement, un motif péremptoire.

Le congé pour vente peut néanmoins être contesté par le preneur pour le non-respect du délai de préavis, des raisons de forme ou de fond, telle que la fraude du bailleur. Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 soumet la délivrance d’un congé à un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans des limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-160 du 1er septembre 1948. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables si les ressources annuelles du bailleur sont inférieures au plafond de ressources susvisé.

Il s’agit des ressources annuelles du locataire déclarées à l’administration fiscale, avant tout abattement ou déduction pratiqués par cette administration, à la date de notification du congé.

En l’espèce, le bail consenti à M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] pour une durée de trois ans, a été conclu le 1er janvier 2019 pour une période de trois ans. Il arrivait à échéance le 31 décembre 2024. Le congé de la bailleresse a été signifié le 15 mai 2024. Il a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, de 140.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] sont respectivement âgés de 69 et 66 ans au jour de la délivrance du congé du 15 mai 2024.

Mme [J] [O] produit :

— un courriel du 21 octobre 2024 adressé à M. [R] [O] par sa mandataire, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Century 21, aux fins de propositions de quatre offres de relogement, s’agissant d’appartements de type 2,

— deux courriers recommandés avec accusé de réception en date des 12 juillet et 22 octobre 2024 adressé par l’EURL Century 21, aux fins de transmission de leurs pièces d’identité, de leurs deux derniers avis d’imposition et des justificatifs de leurs retraites, M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] répondant par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 octobre 2024 que leurs ressources, de 22.347 euros sont inférieures au plafond légal

— un courriel de relance adressé à M. [O] par l’EURL Century 21 le 26 novembre 2024.

Âgée de ans au 15 mai 2024, Mme [J] [O] occupe un poste de chef cuisinier, en qualité d’agent de maîtrise principal auprès du département du [Localité 3] pour un cumul net imposable de 31.116,37 euros sur l’année 2024 (bulletin de salaire de décembre 2024) et un revenu fiscal de 30.792 euros sur l’année 2023 (1,5 parts), de 31.116 euros sur l’année 2024 (2,25 parts). Elle a deux enfants, nés les 2 décembre 2005 et 13 juin 2008, l’aînée étant étudiante en deuxième année de soins infirmiers à l’Institut de formation d'[Localité 4] et le cadet, lycéen, demeurant chez elle.

Il ressort des avis d’imposition de M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K], retraités, un revenu fiscal de 29.638 euros pour l’année 2024 et de 27.881 euros sur l’année 2023. Ces ressources sont inférieures au plafond de 30.238 euros fixé par l’annexe I de l’arrêté ministériel NOR : TREL2334174A du 18 décembre 2023 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif.

Il en est de même s’agissant des ressources de Mme [J] [O], ayant a minima une personne à charge, inférieures au plafond de 36.362 euros fixé par cet arrêté, s’agissant du plafond fixé pour une personne seule avec une personne à charge.

Il en résulte que les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 décembre 2024 à minuit.

M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er janvier 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande (…).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il appartient donc à Mme [J] [O], bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame.

Mme [J] [O] produit un décompte au 30 janvier 2025 indiquant un solde débiteur de 2.081,92 euros au titre de régularisations de charges sur les années 2021, 2022 et 2023.

Elle joint :

— les courriers adressés par l’EURL Century 21 à M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] les 25 janvier et 15 décembre 2023 afin de les aviser de régularisations de charges respectivement de 601,49 euros au titre de l’année 2020 pour l’un et de 807,31 euros au titre de l’année 2021, outre 1.175,32 euros au titre de l’année 2022 pour l’autre,

— les relevés individuels de charges des années 2020, 2021, 2022, 2023, annexés aux courriers de régularisation de charges adressés à M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] susvisés, outre le relevé individuel de charges de l’année 2024, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires en date des 24 juin 2021, 7 février et 2 mai 2024, 16 janvier 2025,

— les avis de taxes foncières de 2023 à 2025,

— un courrier recommandé avec accusé de réception adressé au conseil de M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] en date du 26 mars 2025 aux fins de transmission des justificatifs des charges.

Le décompte locatif le plus récent est daté du 10 octobre 2025, à compter du 1er décembre 2023, indiquant un solde débiteur de 2.886,92 euros, les régularisations de charges des exercices 2021, 2022 et 2023 étant portées au débit les 1er décembre 2023, pour les exercices 2021 et 2022, et 16 décembre 2024.

Dans un courrier en date du 22 mars 2024 adressé au conseil de M. [R] [O], l’EURL Century 21 se prévaut de l’avis donné aux locataires de l’absence de prise en compte de tout accord verbal antérieur à son mandat, intervenu en décembre 2022.

Dans leur courrier recommandé avec accusé de réception du 2 octobre 2024 adressé à l’EURL Century 21, M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] sollicitent les justificatifs des charges locatives et se prévalent d’un engagement à facturer 60 % des charges.

M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] ne rapportent la preuve ni d’un accord verbal sur une réduction du montant des charges ni de versements indus de charges.

Il en résulte que la demande en paiement est bien fondée.

M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] seront par conséquent condamnés à payer à Mme [J] [O] une somme de 2.081,92 euros au titre de régularisations de charges impayées au titre des années 2021, 2022 et 2023.

M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail, s’était poursuivi, soit une somme de 779 euros à ce jour.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandes de Mme [J] [O] étant bien fondées, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] supporteront les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] seront condamnés à verser Mme [J] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] par Mme [J] [O] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 12 décembre 2005 et concernant l’appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] à verser à Mme [J] [O] la somme de deux mille quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-douze centimes (2.081,92 euros) au titre de régularisations de charges impayées au titre des années 2021, 2022 et 2023 ;

CONDAMNONS M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] à verser à Mme [J] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit une somme de sept cent soixante et dix-neuf euros (779 euros) à ce jour, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [R] [O] et Mme [H] [O] née [K] à verser à Mme [J] [O] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

_______________

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

[Localité 1]

Pôle de Proximité

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° R.G. : N° RG 25/03623 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TDL

Affaire :

[J] [O]

M^e Sylvane STABILE

Contre :

[R] [O]

M^e Nicole GASIOR

[H] [K] épouse [O]

M^e Nicole GASIOR

Décision du 14 Avril 2026

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

sur 9 pages

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a rendu la décision dont la teneur suit :

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux près les [Localité 6] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Sylvane STABILE

Marseille, le 14 Avril 2026

Le Directeur des services de greffe judiciaires

Po/