TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e BARTON-SMITH Pascale

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à Mme, [A], [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04211 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VVP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [N], [B]

né le 22 Octobre 1940 à, [Localité 1], domicilié : chez CABINET, [Localité 2],, [Adresse 1]

représenté par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame, [A], [R]

née le 25 Avril 1960 à, [Localité 3] (CAMBODGE), demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 11 juillet 2019 Monsieur, [B], [N] a donné à bail à usage d’habitation à Madame, [R], [A] un appartement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 360 euros, outre 30 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée à Madame, [R], [A] par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025 pour la somme de 1423,75 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 7 mai 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, dénoncé le 17 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur, [B], [N] a fait assigner Madame, [R], [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner par provision Madame, [R], [A] au paiement de la somme de 3104,81 euros comptes arrêtés au 2 juillet 2025 ;

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de Madame, [R], [A] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce sous atreinte de 50€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner par provision Madame, [R], [A] au paiement d’une indemnité mensuelle, fixée provisionnellement à 528,98 euros sauf à parfaire ou à diminuer, et jusqu’à libération des lieux ;

— condamner Madame, [R], [A] au paiement de la somme de 2400 euros, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer ;

L’affaire appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025 date à laquelle le requérant a été représenté par son avocat et a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3366,38 euros au 15 octobre 2025 ;

Madame, [R], [A] n’a pas comparu ;

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 ;

Suivant décision avant dire droit du 11 décembre 2025, Madame, [R], [A] s’étant présentée tardivement à l’audience, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 janvier 2026 en invitant également Monsieur, [B], [N] à produire la décision rendue suite à l’assignation en référé du 27 septembre 2022;

A cette audience, le requérant représenté par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3009,29 euros et a maintenu ses demandes  ;

Madame, [R], [A] a comparu en personne en déclarant qu’elle souhaitait rester dans son logement, qu’elle perçoit 1200 euros de retraite et vit seule ; elle a indiqué avoir repris le paiement de son loyer et a sollicité les plus larges délais de paiement ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 16 octobre 2025 ;

Monsieur, [B], [N] justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, Monsieur, [B], [N] justifie par l’attestation de propriété immobilière établie par Maître, [V], [U], notaire à, [Localité 4], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Monsieur, [B], [N] est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2025, pour la somme en principal de 1423,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame, [R], [A] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame, [R], [A] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 528,98 euros au total, ainsi que sollicité dans l’assignation;

Le bailleur fait en outre la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, une assignation en référé du 27 septembre 2022 et l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 3009,29 euros au 11 janvier 2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse;

Au vu du décompte produit il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 50,40 euros (16,80€ x 3), et celle de 152,12 euros correspondant à des frais de procédure

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2806,77 euros au 11 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, Madame, [R], [A] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2806,77 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 11 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le relevé de compte produit établi la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience ;

Madame, [R], [A] a sollicité l’octroi de des plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en déclarant qu’elle souhaitait rester dans son logement, qu’elle perçoit 1200 euros de retraite et vit seule ;

Son bailleur s’est opposé à ces demandes en précisant que c’était la 2ème procédure qu’il était contraint d’engager contre sa locataire ;

Toutefois alors que Monsieur, [B], [N] a été invité à produire la décision rendu suite à l’assignation en référé du 27 septembre 2022, cette décision n’est pas versée aux débats de sorte que la suite donnée à cette assignation n’est pas connue du tribunal ;

Compte tenu de la situation de, [R], [A] et de la reprise des règlements, et même si Monsieur, [B], [N] est un bailleur privé, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame, [R], [A] d’avoir volontairement libéré les lieux sis, [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

· Madame, [R], [A], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur, [B], [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, soit 528,98 euros au total, ainsi que sollicité dans l’assignation, qui sera indexée tout comme le loyer, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame, [R], [A] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié;

L’équité commande en outre de Madame, [R], [A] à payer à Monsieur, [B], [N] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Monsieur, [B], [N] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 2 juillet 2025;

CONDAMNONS Madame, [R], [A] à payer à Monsieur, [B], [N], à titre provisionnel, la somme de 2806,77 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 11 janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse.

AUTORISONS Madame, [R], [A] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 77 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame, [R], [A] d’avoir volontairement libéré les lieux sis, [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

· Madame, [R], [A], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur, [B], [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, soit 528,98 euros au total, ainsi que sollicité dans l’assignation, qui sera indexée tout comme le loyer, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS Madame, [R], [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié;

CONDAMNONS Madame, [R], [A] à payer à Monsieur, [B], [N] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE