TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 25/53629

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YFO

N°: 6

Assignation du :

22 Mai 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 juillet 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C. SCVV 111 [Adresse 12]

représentée par son Gérant, la SAS AXE IMMOBILIER DEVELOPPEMENT, elle-même représentée par son Président

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0250

DEFENDERESSE

S.A.S. WORK IN [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 9 mars 2016, la société SCVV 111 CARDINET a consenti à la société WORK IN [Localité 15] un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 4], lots 4 et 8 outre 2 emplacements de stationnement, à usage de « bureaux », pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2016.

Aux termes d’un second acte du même jour, les mêmes parties ont convenu de la location dans le même immeuble des lots 5 et 6, outre 4 emplacements de stationnement.

Par actes de commissaire de justice du 5 novembre 2024, le bailleur a signifié au preneur congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour les deux baux.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 22 mai 2025, la société SCVV 111 CARDINET a fait citer la société WORK IN [Localité 15] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

À l’audience du 17 juin 2025, la requérante maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance, et s’oppose à la demande de médiation préalable sollicitée en défense.

En réponse, la partie défenderesse :

Sollicite d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateurFormule certaines demandes sur les critères dont l’expert devra tenir compteDemande la fixation de l’indemnité d’occupation Demande qu’il soit enjoint à la demanderesse d’entretenir les parties communes et de garantir la jouissance paisible des locaux louésDemande la condamnation de la société SCVV 111 CARDINET aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

Il est ainsi justifié par la société SCVV 111 CARDINET, qui s’oppose au renouvellement des deux baux, d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes reconventionnelles,

S’agissant des critères qui seront retenus par l’expert judiciaire, il n’appartient pas au juge des référés d’enjoindre à l’expert de retenir tel ou tel critère, ni telle ou telle méthode de calcul.

S’agissant de la demande relative à la fixation de l’indemnité d’occupation, cette demande ne ressort pas de la compétence du juge des référés saisi d’une demande d’expertise en matière de non-renouvellement de bail commercial.

S’agissant des demandes relatives aux obligations du bailleur, le défendeur sollicite qu’il soit fait injonction au bailleur « d’entretenir les parties communes et les éléments d’équipement et de garantir […] la jouissance paisible des locaux », se plaignant de certains désordres récents.

S’il est exact que les obligations des parties issues du bail se poursuivent, il n’y a pas lieu de faire injonction à la bailleresse de respecter ces obligations, s’agissant d’une injonction large qui n’apporte rien de plus que l’application du régime légal des baux commerciaux.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur,

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, il apparaît conforme à l’intérêt des parties d’associer à la recherche de réponses et de solutions techniques une tentative de rapprochement en vue d’un éventuel règlement amiable de leur différend.

Il leur sera donc enjoint de rencontrer un médiateur judiciaire au cours de la mise en œuvre de la mesure d’instruction, selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

S’agissant enfin des demandes accessoires, l’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les parties le sollicitent : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

À la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la demanderesse.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire droit aux demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ces demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire, et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [X] [T]

CABINET [Localité 14]-GABORIT et [T]

[Adresse 6]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

— Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— Déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 15 mai 2025, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que lorsque l’expert sera en mesure d’apporter aux parties les premières réponses techniques, par une note adressée aux parties, il en informera le médiateur ;

Disons qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

À ce stade des opérations d’expertise,

Statuant par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours :

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur, et désignons :

M. [H] [O]

[Adresse 3] – tel : +33 (0)6 87 70 32 70

Mail : [Courriel 19]

aux fins d’information sur l’objet et le déroulement d’une médiation.

Rappelons que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a été en mesure, par une note adressée aux parties, de leur apporter les premières réponses techniques ;

Disons que le médiateur aura alors pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Disons que les parties devront se présenter à ce rendez-vous d’information en personne, accompagnée, le cas échéant de leur conseil ; ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel ;

Disons qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de la part d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Disons que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu ;

Disons qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Disons que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert en avisera le juge chargé du contrôle pour être autorisé à déposer son rapport en l’état de la dernière note aux parties ayant déclenché la mesure de médiation, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Disons que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5000 euros montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société SCVV 111 CARDINET, auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 18 septembre 2025 ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale par l’une des parties, l’autre partie pourra se substituer à la partie défaillante dans le versement de la part de provision ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans le délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) au plus tard le 18 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de la société SCVV 111 CARDINET ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 15] le 18 juillet 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 18]

[Localité 11]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 17]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX013]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [X] [T]

Consignation : 5000 € par S.C. SCVV 111 CARDINET représentée par son Gérant, la SAS AXE IMMOBILIER DEVELOPPEMENT, elle-même représentée par son Président

le 18 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 18 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 16]

[Localité 11].