TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 24/52597 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OZQ

N° : 1-CH

Assignations du :

05 Avril 2024

29 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mars 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI FORUM PATRIMOINE, Société Civile Immobilière

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

La S.A.S. SATNAM PRO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Kamila EL ABDI, avocat au barreau de PARIS – #E1326

DÉBATS

A l’audience du 21 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 17 août 2022, la société Forum Patrimoine a donné à bail commercial à la Société Satnam Pro pour une durée de 9 années à compter du 16 août 2022, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 90.000 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Par acte de commissaire de justice en date des 5 avril 2024 et 29 janvier 2025, la société Forum Patrimoine a assigné la société Satnam Pro en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Satnam Pro ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Satnam Pro,

— la condamnation de la société Satnam Pro à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 77.662,33 euros, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au terme du 1er trimestre 2025 inclus,

— la condamnation de la société Satnam Pro au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses,

— la condamnation de la société Satnam Pro au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 21 février 2025, la société Forum Patrimoine, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais.

A titre subsidiaire, elle sollicite la justification par la défenderesse du versement proposé pour le 28 février.

Elle demande que soit donné acte à la défenderesse de son départ des lieux pour le 30 juin 2025 et que l’indemnité d’occupation soit doublée à défaut.

La société Satnam Pro, représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 1500 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente, outre le débouté de la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 février 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 17 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 26 décembre 2024, la société Forum Patrimoine a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Satnam Pro justifie de sa situation financière et de perspectives d’amélioration.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société Forum Patrimoine n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 82.091,52 euros au 10 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

La société Satnam Pro sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 82.091,52 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Il n’est pas inutile de rappeler qu’il n’appartient pas à la juridicion de céans de donner acte aux parties de simples intentions dépourvues de toutes conséquences juridiques.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Satnam Pro qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Satnam Pro à payer à la société Forum Patrimoine une provision de 82.091,52 euros (quatre vingt deux mille quatre vingt onze euros cinquante deux centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 10 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la société Satnam Pro un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 8 paiements mensuels successifs d’un montant de 10 000 euros (dix mille euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 28 février 2025, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société Satnam Pro devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société Satnam Pro à payer à la société Forum Patrimoine une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Condamnons la société Satnam Pro, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 décembre 2024;

Condamnons la société Satnam Pro au paiement à la société Forum Patrimoine de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 5] le 21 mars 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY