TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Lucille RADIGUE

Préfecture de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yann SOYER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SJC

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

La Société SCI PALATINE SAINT JOSEPH

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL SOYER ET SOYER en la personne de Maître Yann SOYER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C596

DÉFENDERESSE

Madame [R], [S] [T] veuve [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Lucille RADIGUE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E2260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SJC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet le 1er novembre 1995, la COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA PLAINE MONCEAU aux droits de laquelle vient la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [L], époux de Mme [R],[S] [T] Veuve [L], sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (appartement de 113 m2 4ème étage, chambre 6ème étage, deux caves et parking n°109), pour une période de six ans renouvelable moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 11328 francs

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14406,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer également à la locataire un commandement de justifier l’assurance.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R],[S] [T] Veuve [L] le 6 décembre 2023.

Par assignation du 29 février 2024, la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R],[S] [T] Veuve [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article 412 -1 du cpce et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes avec intérêts au taux legal à compter de la mise en demeure du 5 mai 2023 et avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 3 692,78? (3065,78 € +627 €),

-16609,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024,

—  25 800 euros correspondant aux fruits civils qu’elle a du percevoir par la sous location de la place de parking,

—  3000 euros au titre du prejudice moral,

Et dire que la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH pourra conserver le dépôt de garantie après compensation

-4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 août 2024, la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 août 2024, s’élève désormais à 43948,47 euros. La société SCI PALATINE SAINT JOSEPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose rencontrer d’importantes difficultés avec la locataire depuis le décès de son époux en 2015. Elle expose que la place de parking est occupée en permanence par des médecins en violation de l’interdiction de sous-louer.

Mme [R],[S] [T] Veuve [L], representée par son conseil, expose être en difficultés financières depuis le décès de son époux et avoir du recourir à son épargne pour règler son loyer jusqu’en juillet 2023. Elle rappelle être âgée de 93 ans et indique avoir un revenu de 2400 euros pour un loyer de 3600 euros.

Elle fait valoir que le bailleur ne démontre pas la sous-location du parking affirmant que seul un cousin de son époux se gare sur sa place quand il vient lui rendre visite.

Mme [R],[S] [T] Veuve [L] sollicite à titre principal le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH, notamment pour nullité du commandement de payer, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elle sollicite en sus un délai de 12 mois pour quitter le logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R],[S] [T] Veuve [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI PALATINE SAINT JOSEPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 5 décembre 2023 et la somme de 14406,23 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, délai applicable lors du renouvellement du bail.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [R],[S] [T] Veuve [L] (2400 euros par mois environ) ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel (3 692,78 euros) ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant et ce sans astreinte.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de Mme [R],[S] [T] Veuve [L] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de l’âge de la locataire (93 ans), de sa vulnérabilité, de la précarité actuelle de sa situation. Il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2 Sur la demande de délais supplémentaires

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, l’âge et la grande vulnérabilité de la locataire ne permettent pas d’envisager son relogement dans des conditions normales. En conséquence, un délai supplémentaire de six mois lui sera accordé.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 août 2024, Mme [R],[S] [T] Veuve [L] lui devait la somme de 43948,47 euros, soustraction faite des frais de procédure avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Mme [R],[S] [T] Veuve [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de compensation.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 3692,78 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH ou à son mandataire.

5. Sur la demande visant à voir condamner la locataire à régler la somme de 25 800 euros pour sous location de la place de parking

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession.

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Il s’ensuit que les loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location s’analysent en des fruits civils de la propriété, et qu’ils appartiennent par accession au bailleur, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par ce dernier. Le bailleur se trouve alors en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, indépendamment de la démonstration de l’existence d’un préjudice.

En l’espèce, force est de constater que le demandeur ne rapporte pas la preuve que Mme [T] sous-louerait la place de parking, objet du bail, la seule circonstance selon laquelle il aurait été observé que la place serait occupée par un véhicule appartenant à l’ordre des Médecins ne pouvant y suffire, Mme [T] expliquant de son côté en laisser la libre disposition à un cousin de son époux, médecin, qui l’utilise lorsqu’il vient la visiter, ce que confirme celui-ci par courriel en date du 29 août 2024.

La bailleresse ne démontre ni la période à laquelle cette sous-location aurait débuté ni une quelconque poursuite ou réitération de celle-ci après qu’elle ait demandé à la locataire d’y mettre un terme.

La demande formée par la SCI PALATINE SAINT JOSEPH tendant à ce que Mme [T] veuve [L] soit condamnée au remboursement de sous-loyers qui seraient perçus dans le cadre de la sous-location du parking attaché à l’appartement n’apparaissant ni déterminée dans son montant, ni déterminable au vu des éléments rapportés, elle ne peut qu’être rejetée.

Il convient de constater que le parking, comme la chambre de service, constituent des accessoires du bail que Mme [T] veuve [L] pourrait libérer sans attendre au regard de sa situation. Les parties sont en consequence invitées à rechercher un accord afin de réviser, sans délai, les conditions particulières du bail.

6. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [R],[S] [T] Veuve [L] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

7.Sur la demande de capitalisation

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, celle-ci n’est pas prévu. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

8. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R],[S] [T] Veuve [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 1er novembre 1995 entre la COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA PLAINE MONCEAU aux droits de laquelle vient la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH, d’une part, et Mme [R],[S] [T] Veuve [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (appartement 4ème étage,Chambre 6ème étage,caves et parking n°109) est résilié depuis le 6 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R],[S] [T] Veuve [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [R],[S] [T] Veuve [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (appartement 4ème étage,Chambre 6ème étage, caves et parking n°109) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [R],[S] [T] Veuve [L] un délai de 6 mois pour quitter les lieux sur le fondement des articles L 412-3 et du code des procédures civiles d’exécution

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R],[S] [T] Veuve [L] au paiement à la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3692,78 euros (trois mille six cent quatre-vingt-douze euros et soixante-dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [R],[S] [T] Veuve [L] à payer à la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH la somme de 43948,47 euros (quarante-trois mille neuf cent quarante-huit euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, avec intérêts au taux legal à compter de l’assignation,

AUTORISE la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH à conserver le dépôt de garantie à titre de compensation,

DÉBOUTE la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH de sa demande visant à voir condamner Mme [R],[S] [T] Veuve [L] à lui verser la somme de 25 800 euros pour sous location de la place de parking,

DÉBOUTE la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente decision,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R],[S] [T] Veuve [L] à payer à la société SCI PALATINE SAINT JOSEPH la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R],[S] [T] Veuve [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023 et celui de l’assignation du 29 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge