TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 10 avril 2026

à Me [A] [Z]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 avril 2026

à M^e Nicole GASIOR

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02633 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MTY

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [V] [K], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 16 juin 2021, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à Mme [V] [K] un appartement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 480 euros et de 46,62 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1.327,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués si nécessaire avec le concours de la force publique,La condamner à payer à titre provisionnel la somme de 8.987,33 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé, La condamner à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, La condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la locataire pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation tandis que la locataire, représentée également par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle indiquait qu’elle avait d’ores et déjà quitté le logement.

Par ordonnance en date du 8 janvier 2026, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins d’inviter les parties à préciser si la locataire avait effectivement quitté les lieux et, le cas échéant, à quelle date.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9.055,98 euros, selon décompte en date du 2 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, ajoutant ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

La défenderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Lui accorder des délais de paiement de trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire, Rejeter toute autre demande de la bailleresse, Réserver les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CAF le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2024 pour la somme en principal de 1.327,97 euros.

Bien que le commandement de payer indique que la locataire dispose d’un délai de six semaines pour régler la dette, la clause résolutoire n’a pu être acquise, conformément aux stipulations contractuelles, qu’à l’expiration du délai de deux mois.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 751,93 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

La demanderesse produit un décompte arrêté au 2 février 2026 dont il résulte que la dette locative s’élève à la somme de 9.055,98 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Pour autant, ce décompte inclut des frais de procédure (183,23 euros et 119,94 euros) qu’il y a lieu de déduire dès lors que le coût du commandement de payer et de l’assignation relève des dépens, ainsi que des frais de dossier injustifiés (12 fois 7,62 euros et 30,49 euros soit 121,93 euros) qu’il y a également lieu de déduire.

Au surplus, le loyer de janvier est d’un montant de 2.314,16 euros soit trois fois supérieur à celui des mois précédents, sans que la demanderesse ne s’explique sur ce point ni qu’elle précise s’il s’agit d’un surloyer et, le cas échéant, comment il a été calculé. Le montant du terme de janvier 2026 sera donc limité à celui non sérieusement contestable, soit 751,93 euros (loyer de décembre et novembre 2025).

La défenderesse sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7.068,65 euros, avec les intérêts au taux légal compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En revanche, la bailleresse sera déboutée de sa demande indemnitaire dès lors qu’elle s’abstient de rapporter la preuve, avec l’évidence qui s’impose en référé, d’une faute et d’un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par les intérêts au taux légal.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que la défenderesse justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience, étant souligné que la bailleresse est d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par la défenderesse, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,la défenderesse, devenu occupant/devenus occupants sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de l’OPH 13 Habitat recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2021 entre l’OPH 13 Habitat et Mme [I] [V] [K] concernant le logement et le garage, situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [I] [V] [K] à payer à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 7.068,65 euros, décompte arrêté au 2 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé ;

AUTORISE Mme [I] [V] [K] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 196 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception:

La totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [I] [V] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Mme [I] [V] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 751,93 euros à ce jour ;

CONDAMNE Mme [I] [V] [K] à payer à l’OPH 13 Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [V] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge