TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 avril 2026

à M^e BOUZON-ROULLE

Le 24 avril 2026

à M^e MAWAS Adrien

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01431 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EPC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Agnès BOUZON-ROULLE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Adrien MAWAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Adrien MAWAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 13 mai 2016, M. [P] [T] a consenti à M. [Y] [F] et M. [Z] [F] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le premier arrondissement de [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros, outre 15 euros de provision sur charges.

L’appartement a été vendu à M. [S] [K] selon acte notarié de vente du 23 octobre 2023.

L’immeuble sis [Adresse 4] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 24 janvier 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] [F] et M. [Z] [F] le 6 décembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 760 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, M. [S] [K] a fait assigner M. [Y] [F] et M. [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 760 euros, somme à parfaire, au titre de la dette locative arrêtée au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation solidaire aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 15 mai 2025.

Une conciliation a été ordonnée, avec l’accord des parties. Un constat d’échec a été établi le 6 novembre 2025 par un conciliateur de justice.

A l’audience du 12 février 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en réplique n° 4, M. [S] [K], au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile conclut au débouté des demandes de M. [Y] [F] et M. [Z] [F] et demande :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de plein droit du bail, l’expulsion de M. [Y] [F] et M. [Z] [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement de la provision de 3.925 euros, selon décompte arrêté au 10 février 2026, au titre de la dette locative arrêtée au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— qu’il soit dit qu’il conservera le dépôt de garantie d’un montant de 500 euros

— la condamnation solidaire de M. [Y] [F] et M. [Z] [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de leurs conclusions en réponse n° 2, M. [Y] [F] et M. [Z] [F], au visa des articles 1343-5 et 1719 du Code civil, de la loi du 6 juillet 1989, 834 du Code de procédure civile :

— à titre principal, concluent au débouté des demandes de M. [S] [K],

— à titre reconventionnel, sollicitent une expertise judiciaire,

— à titre subsidiaire, demandent la suspension des loyers jusqu’à la mise en conformité du logement,

— à titre infiniment subsidiaire, un échelonnement des loyers dont les modalités seront fixées par le juge,

— la condamnation de M. [S] [K] à payer à leur conseil la somme de 2.000 euros sous réserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la qualité pour agir de M. [S] [K]

M. [S] [K] justifie de sa qualité pour agir par la production de l’acte notarié de vente du 23 octobre 2023.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 5 mars 2025 a été dénoncée le 10 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 15 mai 2025.

Par conséquent, M. [S] [K] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer à son locataire à un logement décent. Le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure , étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, les planchers, voûtes et plafonds sont réputés, aux termes de la loi du 10 juillet 1965 sur l’organisation de la copropriété, être des parties communes et comme tels, être sous la responsabilité du syndicat de copropriété.

En l’espèce, le bail conclu le 13 mai 2016 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024, pour la somme en principal de 760 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur la contestation sérieuse invoquée en défense, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement sis au 5ème étage, tel que cela ressort de l’acte notarié de vente du 23 octobre 2023.

L’immeuble fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 24 janvier 2024. Il indique l’évacuation en urgence de l’occupant de l’appartement sis au 3ème étage et une interdiction d’occupation de cet appartement. Il concerne des parties communes en ce qu’il vise le plancher bas de cet appartement.

Cet arrêté a été levé le 7 octobre 2024.

Les débats indiquent que M. [S] [K] prend en compte la suspension des loyers durant la durée de l’arrêté de mise en sécurité, conformément aux prescriptions de l’article L 521-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il avise M. [Y] [F] et M. [Z] [F] de sa levée dans un courriel du 11 novembre 2024, leur indiquant une reprise du versement des loyers pour le mois de novembre 2024.

Si M. [Y] [F] et M. [Z] [F] ne justifient d’aucune réclamation faite à M. [S] [K] au titre de désordres avant la présente procédure, ils versent au débat un signalement fait sur la plateforme histologe le 19 septembre 2025. Ils se réfèrent dans leurs écritures à la visite d’un inspecteur de salubrité le 18 novembre 2025. Si aucune mise en demeure de la Mairie adressée à M. [S] [K] n’est communiquée, il s’évince d’un devis établi le 28 novembre 2025 à l’attention de M. [S] [K], d’un montant de 12.320 euros, produit en défense, et d’échanges de courriels entre M. [S] [K] et la Mairie de [Localité 1], Pôle de lutte contre l’habitat indigne, qu’une procédure administrative est ouverte à ce titre.

Au regard de la nature des travaux, notamment la dépose du plafond de la chambre, le remplacement du chauffe-eau et du compteur électrique, les désordres apparaissent comme anciens.

Dans ces conditions, l’examen des conditions d’acquisition de la clause résolutoire excède les compétences du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [Y] [F] et M. [Z] [F] sont redevables des loyers impayés et ne font pas valoir le caractère inhabitable des lieux, non établi.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article XII (conditions générales).

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [Y] [F] et M. [Z] [F] restent devoir, la somme de 3.925 euros, à la date du 10 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de février 2026 inclus.

Au regard des désordres invoqués en défense, ayant donné lieu à l’intervention d’un inspecteur de salubrité suivie de la mise en œuvre de travaux conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’occurrence, au regard de l’intervention d’un inspecteur de salubrité et de la réalisation par M. [S] [K] de travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence, M. [Y] [F] et M. [Z] [F] ne justifient pas de la nécessité d’une expertise judiciaire.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur la demande de suspension des loyers

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande sera rejetée, en l’absence de condamnation du bailleur à effectuer des travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant, les dépens seront partagés par moitié entre elles.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de M. [S] [K] ;

DÉBOUTE M. [Y] [F] et M. [Z] [F] de leur demande d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande de suspension du versement des loyers ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente