TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e Maxime PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 avril 2026

à Mme [C] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06815 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7HEX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [D] [C]

née le 03 Mars 1965, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 16 septembre 224 ayant pris effet le 19 septembre 2024, la S.A VILOGIA a consenti à Madame [C] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 618,17 euros outre 10,18 euros d’accessoires et 111,28 euros au titre de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [C] [D], le 21 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2838,70 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 22 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, dénoncé le 4 décembre 2025, par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.A VILOGIA a fait assigner en référé Madame [C] [D], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 4417,01 € due au titre des loyers et charges impayés 24 novembre 2025 augmentée des intérêts de droit à compter du prononcé de la décision à intervenir;

— condamner Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et charges, indexée tout comme le loyer, ce jusqu’à la libération effective des lieux, et avec intérêts ;

— condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme de 600 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières .

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026 date à laquelle la SA VILOGIA a été représentée par son avocat qui a réitéré les termes de l’assignation en actualisant sa créance à la somme de 5170,02 euros au 4 février 2026 et a indiqué qu’elle n’était pas opposée aux demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Madame [C] [D] a comparu en personne et demande au juge des référés de lui accorder les plus larges délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, en faisant valoir qu’elle travaille en tant qu’auto-entrepreneuse, perçoit 2000 euros de salaire et vivre seule;

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 décembre 2025 a été dénoncée le 4 décembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 19 février 2026 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 22 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 décembre 2025 ;

Enfin, la S.A VILOGIA justifie par l’acte de vente reçu le 16 décembre 2010 par Maître [K] [E] notaire à [Localité 1], être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence la S.A VILOGIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 21 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2838,70 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juillet 2025;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La S.A VILOGIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 5170,02 euros au 4 février 2026.

La SA VILOGIA justifie du montant du surloyer facturé à la locataire et du courrier de mise en demeure du 16 janvier 2016 justifiant des montants de 7,62 euros et de25 euros portés au débit du compte locatif ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 57,65 euros, 176,07 euros et de 72,07 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4864,23 euros au 4 février 2026, Madame [C] [D] sera condamnée à payer à la S.A VILOGIA, à titre provisionnel la somme de 4864,23 euros à valoir sur les loyers, surloyer et charges impayés arrêtés au 4 février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [D] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle travaille en tant qu’auto-entrepreneuse, perçoit 2000 euros de salaire et qu’elle vit seule;

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Madame [C] [D] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience ;

Compte tenu de ces éléments, de la qualité de la bailleresse qui ne s’est pas opposée aux demandes, des délais de paiement seront octroyés à Madame [C] [D] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse:

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bail d’habitation sera résilié

· à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [C] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 749,67 € au total, jusqu’à la libération effective des lieux , sans que cette indemnité ne soit indexée

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [D] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A VILOGIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A VILOGIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 juillet 2025;

CONDAMNONS Madame [C] [D] à payer à la S.A VILOGIA, à titre provisionnel la somme de 4864,23 euros à valoir sur les loyers, surloyer et charges impayés arrêtés au 4 février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

AUTORISONS Madame [C] [D] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 135 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bail d’habitation sera résilié

· à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [C] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 749,67 € au total, jusqu’à la libération effective des lieux , sans que cette indemnité ne soit indexée

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la S.A VILOGIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE