— N° RG 24/00013 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKH3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 13 Mai 2024

Minute n°24/00958

N° RG 24/00013 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKH3

le

CCC : dossier

FE :

M^e RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] représenté par son syndic la société CITYA PROXIMMONET [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [U] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 22 novembre 2024, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [O] est propriétaire des lots 42 et 138 correspondant à un appartement et un emplacement de parking, au sein de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 6] à [Localité 5].

M. [O] ne réglait pas régulièrement ses charges de copropriétés.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 juin 2022, M^e RAISON avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a vainement mis en demeure M. [O] de payer la somme de 5 607,82 euros au titre de ses charges de copropriété.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CYTYA PROXIMMONET a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] SIS [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [U] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] SIS [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 8014.15 euros, correspondant à :

—  6363.75 euros à titre principal, charges arrêtées au 16 novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

-1650.40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Monsieur [U] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] SIS [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [U] [O], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] SIS [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 1.944 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [U] [O], aux entiers dépens, dont le commandement de payer du 7 février 2020 pour 139,43 euros »

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] se fonde sur l’article 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967 et 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 6 363,75 euros arrêtée au 13 décembre 2023 majorées des intérêts légaux à compter de mise en demeure du 14 juin 2022, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 1 650,40 euros.

Il estime que le bienfondé de son action résulte de la production des avis trimestriels de charges impayées, du décompte général et du procès-verbal de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes et voter les budgets.

Il soutient également que les impayés de M. [O] causent des difficultés de trésorerie à la copropriété et demande réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240, lequel est évalué à la somme de 3 000 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens.

Régulièrement, assigné à l’étude d’huissier, M. [O] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2024, mise en délibéré au 22 novembre 2024 et prorogée au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit :

— un relevé de matrice cadastrale mis à jour en 2022 et désignant M. [O] propriétaire des lots 138 et 42 au sein de l’immeuble [Adresse 4] ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 14 juin 2018, 13 juin 2019, 6 novembre 2020, 29 juin 2021, 20 juin 2022 et 30 juin 2023 dans lesquels sont votés et approuvés les comptes de la copropriété du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024 ;

— les attestations de non recours des assemblées générale précitées ;

— les appels de fonds au nom de M. [O] sur la période du 1er juillet 2019 au 12 septembre 2023 ;

— le grand livre du syndic sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 20108 d’une part et du 1er janvier 2019 au 10 juin 2019 d’autre part dans lequel le compte de copropriétaire de M. [O] est débiteur de 357, 62 euros ;

— l’extrait du compte consolidé de copropriété de M. [O], sur la période de 1er janvier 2019 au 31 mars 2021, débiteur de 3 328, 91 euros ;

— le courrier du 14 juin 2022 par lequel M^e RAISON met en demeure M. [O] de régler la somme de 5 607,82 euros ;

— le relevé de compte de copropriété de M. [O], sur la période arrêtée au 13 décembre 2023, débiteur de 8 885,68 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement.

Il ressort de l’étude de ces pièces que, les charges ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et que les sommes mentionnées dans le relevé de compte de copropriété au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [O] pour la somme de 6 363,75 euros (8885,58 – 2 521,83 (24+20 + 145+ 29 + 139,43 +24 + 145 + 145 + 45,60 +33,60 + 45,60 +33,60 + 480 + 186 + 480 + 546) au titre des frais de recouvrement) arrêtée au 13 décembre 2023.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] d’un montant de 6 363,75 euros est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, M. [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 6 363,75 euros arrêtée au 13 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022 pour la somme de 5 607,82 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 4] verse aux débats les éléments suivants :

— le contrat de syndic CITYA PROXIMONET du 20 juin 2022, avec prise d’effet au 21 juin 2022 ;

— un extrait du compte consolidé de copropriété de M. [O] sur la période du 1er janvier 2019 au 31 mars 2021 ;

— la facture de la société PROXIMONET en date du 14 octobre 2020 d’un montant de 145 euros ;

— les factures de la société CITYA PROXIMONET en date des 14 juin et 11 décembre 2022, d’un montant de 480 euros chacune ;

— un relevé du compte de copropriété de M. [O] arrêté au 13 décembre 2023 ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande le paiement de frais de recouvrement facturés par le syndic la société CITYA PROXIMMONET la somme de 24 euros au titre au titre de la mise demeure du 15 novembre 2019, la somme de 20 euros au titre du courrier du 4 décembre 2019 2ème relance, 29 euros au titre d’une mise en demeure du 6 février 2020, la somme de 24 euros au titre du courrier du 28 février 2020 2ème relance, 45,60 euros au titre d’un courrier de mise en demeure du 21 octobre 2021, 33,60 euros au titre d’un courrier de mise en demeure du 18 novembre 2021, 45,60 euros au titre d’un courrier de mise en demeure du 21 avril 2022 et 33,60 euros au titre d’un courrier de mise en demeure du 13 mai 2022,.

Toutefois, si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit l’ensemble de ces mises en demeure, il ne verse pas aux débats le contrat du syndic portant sur cette période pour justifier le montant des sommes facturées à la copropriété.

Il en va de même des factures au titre de frais d’ouverture d’un dossier chez l’avocat du 14 octobre 2020 pour la somme de 145 euros, au titre de frais de « transmission à l’auxiliaire de justice du 14 juin 2022 pour la somme de 480 euros, dès lors que si les factures sont bien produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], le contrat du syndic portant sur cette période pour justifier le montant des sommes facturées à la copropriété n’est pas versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] réclame le remboursement de la somme de 145 euros au titre de frais d’ouverture d’un dossier chez un huissier en date du 17 décembre 2019 et de frais de suivi de procédure d’un montant de 145 euros en date du 9 décembre 2020. Toutefois, aucun des éléments du dossier ne vient justifier l’exigibilité et le montant des sommes réclamées.

En revanche, le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 480 euros au titre de frais de transmission de dossier à l’avocat en date du 16 novembre 2022 dont il produit la facture et le contrat de syndic sur cette période duquel il ressort que les frais sont exigibles et liquides.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à hauteur de 480 euros.

En conséquence, M. [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 480 euros au titre de ses frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [O] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de trésorerie que celà a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En outre, alors que M. [O] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété depuis juin 2019, le syndicat des copropriétaires ne lui a fait signifier une assignation en paiement que le 19 décembre 2023, soit passé un délai de 4 ans à compter des premiers impayés.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera débouté de sa demande de condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [O] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1944 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA PROXIMMONET, la somme de 6 363,75 euros arrêtée au 13 décembre 2023, majorée au taux légal à compter du 14 juin 2022 pour la somme de 5 607,82 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA PROXIMONET, la somme de 480 euros au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société CYTYA PROXIMMONET, de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [O] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CITYA PROXIMONET, la somme de 1 944 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT