Min N° 24/00925

N° RG 24/03969 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVMM

S.C.I. DE LA FOLIE

C/

M. [M] [Y]

Mme [U] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA FOLIE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES-BENCHETRIT, avocats au barreau du Val de Marne.

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

Madame [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES-BENCHETRIT

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2021, ayant pris effet le même jour, la SCI DE LA FOLIE a donné à bail à M. [M] [Y] et Mme [U] [C] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1 000 euros, des provisions mensuelles sur charges de 10 euros, outre un dépôt de garantie de 1 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la SCI DE LA FOLIE a fait signifier à M. [M] [Y] et Mme [U] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 405,51 euros, dont 2 268 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la SCI DE LA FOLIE a fait assigner M. [M] [Y] et Mme [U] [C] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] et Mme [U] [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [U] [C] à lui payer la somme de 2 478 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de mai 2024, échéance de mai incluse ;

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [U] [C] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et suivant décompte qui serait produit lors de l’audience ;

— condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [U] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner in solidum M. [M] [Y] et Mme [U] [C] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

À l’audience du 09 octobre 2024, la SCI DE LA FOLIE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 758 euros euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

M. [M] [Y], comparant en personne, indique régler les loyers de manière régulière. Il souligne que les lieux donnés à bail présentent des problèmes électriques et que le ballon d’eau chaude dysfonctionne. Il précise ainsi ne pas avoir réglé les sommes dues au titre de l’indexation du loyer et des charges à ce titre. Il explique ne pas avoir les capacités financières pour payer davantage que le loyer à 1 080 euros et décrit ses capacités charges et revenus.

Mme [U] [C] ne comparaît pas et n’est pas représentée lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à domicile, Mme [U] [C] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience. Il sera dès lors fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SCI DE LA FOLIE justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 février 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI DE LA FOLIE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI DE LA FOLIE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire quant à la décence du logement, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Cass. Civ. 3e, 09 septembre 2021, n°20-12.347).

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 22 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024, que la SCI DE LA FOLIE rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur.

M. [M] [Y] fait valoir qu’il règle l’intégralité des loyers, mais qu’il refuse d’appliquer sa revalorisation annuelle compte tenu de difficultés rencontrées à son domicile au niveau de l’installation électrique et d’un ballon d’eau chaude. Il ne verse cependant aucun élément permettant de le démontrer et ne justifie donc pas le motif de l’exception d’inexécution soulevée.

Par ailleurs, si le montant du loyer, charges comprises, avait été fixé à 1 010 euros à la signature du bail, celui-ci stipulait que le loyer serait révisé chaque année le 01er décembre, sur la base de l’indice de référence des loyers du 3e trimestre 2021 de valeur 131,67. L’indexation du loyer était donc contractuellement prévue. Les locataires ne pouvaient donc se contenter de régler le loyer et ses charges telles qu’ils avaient été fixées initialement, en refusant de régler les sommes dues au titre de la revalorisation annuelle.

Lors de l’audience, M. [M] [Y] a également présenté plusieurs copies de virements émis à l’intention du bailleur. Cependant, ceux-ci sont conformes au décompte produit par la SCI DE LA FOLIE et démontrent que l’intégralité des loyers et charges n’a pas été réglée de manière régulière entre le mois de janvier 2023 et le mois de septembre 2024.

Il est ainsi justifié que la dette locative s’établit à 2 758 euros.

Enfin, le bail prévoit en sa dernière page la solidarité des locataires dans toutes leurs obligations vis à vis du bailleur.

M. [M] [Y] et Mme [U] [C] seront dès lors condamnés solidairement à payer à la SCI DE LA FOLIE la somme de 2 758 euros euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 novembre 2021 comporte, en sa page 5, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 22 février 2024, la SCI DE LA FOLIE a fait commandement à M. [M] [Y] et Mme [U] [C] de payer la somme de 2 268 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats, ainsi que des justificatifs de règlements présentés par M. [M] [Y] lors de l’audience, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 23 avril 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur la demande en suspension de la clause résolutoire

En application du VIII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le loyer courant du mois de septembre n’avait pas été réglé, seule une somme de 1 010 euros ayant été versée pour cette échéance alors que le loyer, charges comprises, s’établit désormais à 1 080 euros.

M. [M] [Y] sera donc débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’autoriser la SCI DE LA FOLIE à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [Y] et Mme [U] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [M] [Y] et Mme [U] [C] étant occupants sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024, ils seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [M] [Y] et Mme [U] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 février 2024, de signalement à la CCAPEX du 23 février 2024, de notification à la Préfecture du 25 juillet 2024 et des assignations du 17 juillet 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE LA FOLIE les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [M] [Y] et Mme [U] [C] à payer à la SCI DE LA FOLIE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI DE LA FOLIE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2021 entre la SCI DE LA FOLIE, d’une part, et M. [M] [Y] et Mme [U] [C], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2]) sont réunies à la date du 23 avril 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE la SCI DE LA FOLIE, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [Y] et Mme [U] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [Y] et Mme [U] [C] à payer à la SCI DE LA FOLIE une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 23 avril 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [Y] et Mme [U] [C] à payer à la SCI DE LA FOLIE la somme de 2 758 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

REJETTE la demande en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Y] et Mme [U] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024, de signalement à la CCAPEX du 23 février 2024, de notification à la Préfecture du 25 juillet 2024 et des assignations du 17 juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Y] et Mme [U] [C] à payer à la SCI DE LA FOLIE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION