Min N° 24/00937

N° RG 24/00772 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNQT

M. [Y] [O]

C/

Mme [X] [M] [O] épouse [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [M] [O] épouse [N]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Adrien THIEBAUD, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François ELBERG

Copie délivrée

le :

à : M^e Adrien THIEBAUD

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2011, Monsieur [Y] [O] a donné à bail à Madame [X] [M] [O] épouse [N] et son époux un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 509,55 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

Par courrier remis en main propre le 31 janvier 2023, Monsieur [Y] [O] a notifié à Madame [X] [M] [O] épouse [N] un congé aux fins de vente, prenant effet au 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 février 2024, Monsieur [Y] [O] a fait assigner Madame [X] [M] [O] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de validation du congé délivré le 31 janvier 2023, et de prononcé de l’expulsion de la locataire.

A l’audience du 16 octobre 2024, Monsieur [Y] [O], représenté, se référant à ses écritures, demande au Juge des contentieux de la protection de :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [X] [M] [O] épouse [N]Valider le congé délivré le 31 janvier 2023 à effet au 31 juillet 2023, ordonner l’expulsion de Madame [X] [M] [O] épouse [N] de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 1] tels que désignés au sein du bail du 22 juillet 2011 y compris leurs accessoires et dépendances, et ce avec l’assistance d’un serrurier et du concours de la force publique, si besoin est,condamner Madame [X] [M] [O] épouse [N] au paiement des sommes suivantes : une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer courant jusqu’à parfaite libération des lieux par déménagement et remise des clés, la somme de 3.151,92 euros au titre des régularisation de charges pour la période de janvier 2019 à août 2024, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens , en ce compris les frais de la présente assignation ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [X] [M] [O] épouse [N], représentée, se référant aux conclusions qu’elle dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de :

déclarer recevable et bien fondées ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

Juger nul et de nul effet le congé délivré le 31 janvier 2023 par Monsieur [Y] [O],En tout état de cause,

Débouter Monsieur [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes,Reconventionnellement,

Condamner Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [X] [M] [O] épouse [N] la somme de 5.400 euros au titre du défaut de régularisation annuelle des charges locatives,Condamner Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [X] [M] [O] épouse [N] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice né de l’absence de remise spontanée et régulière des quittances locatives au cours de l’année 2024, Subsidiairement,

Accorder à Madame [X] [M] [O] épouse [N] un délai d’un an pour libérer les lieux, charge pour elle de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer actuel,Ecarter l’application de l’exécution provisoire.

Il sera renvoyé aux écritures des parties, déposées à l’audience, pour un exposé littéral de leurs moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [X] [M] [O] épouse [N] assignée à personne à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité des demandes :

Sur la demande de validation de congés

Conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, un congé aux fins de vente a été délivré par le bailleur Monsieur [Y] [O] à la locataire Madame [X] [M] [O] épouse [N] par remise en main propre le 31 janvier 2023, pour une prise d’effet le 31 juillet 2023, soit avant l’assignation du 08 février 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [O] aux fins de validation du congé est recevable.

Sur la demande de régularisation de charges

Conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la Loi du 06 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Madame [X] [M] [O] épouse [N] soulève la prescription des demandes de régularisation de charges pour la période de janvier 2019 à septembre 2021.

En l’espèce, il est constant que l’action en paiement des charges du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans. Ainsi la demande de paiement au titre de la régularisation des charges pour la période de janvier 2019 à août 2024 ayant été formulée par Monsieur [Y] [O] dans ses conclusions déposées à l’audience du 25 septembre 2024, est donc prescrite pour la période de janvier 2019 à septembre 2021.

En conséquence, la demande de régularisation de charges pour la période de septembre 2021 à août 2024 est donc recevable.

Sur la validité du congé :

Conformément aux dispositions de l’article 15 I de la Loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué…..Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15 II de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’article 15 III de la Loi du 06 juillet 1989 prescrit que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 Bis de la Loi n°48-1360 du 01 septembre 1948 précitée.

L’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat ; le montant de ses ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Monsieur [Y] [O] fait valoir que le congé délivré à Madame [X] [M] [O] épouse [N] respecte le délai de préavis de six mois minimum avant l’échéance du bail, qu’il contient les mentions obligatoires légales, que le bailleur a transmis à la locataire trois offres de relogement, et a sollicité des informations relativement à ses ressources, ce à quoi celle-ci a refusé de répondre. Il souligne que la locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai légal est déchue de tout droit de se porter acquéreur et de tout droit locatif à l’expiration du contrat.

En réponse au moyen de défense du défaut d’intention de vendre du bailleur, il rappelle que le prix de vente peut être fixé librement par le vendeur, et que le prix indiqué dans le congé est dans la moyenne du prix du marché, conformément aux justificatifs produits.

Madame [X] [M] [O] épouse [N] indique qu’elle remplit les conditions lui permettant de revendiquer la qualité de locataire protégée, et que le bailleur a reconnu dans son acte introductif d’instance ne lui avoir adressé aucune offre de relogement ni à l’occasion de la notification du congé, ni pendant la période de préavis de six mois qui a suivi.

Elle considère que l’offre formulée dans le congé remis à la locataire est imprécise, en ce sens qu’elle ne mentionne pas la cave faisant partie des biens loués, que le bailleur ne justifie pas avoir mis en œuvre des actes préparatoires à la vente, et que le prix de vente proposé est surévalué par rapport au marché.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [X] [M] [O] épouse [N] et son époux le 22 juillet 2011 pour une durée de trois ans renouvelable, a été tacitement reconduit le 31 juillet 2014, et en dernier lieu le 31 juillet 2020, pour expirer le 31 juillet 2023.

Monsieur [Y] [O] a régulièrement donné congé à Madame [X] [M] [O] épouse [N] par courrier remis en main propre le 31 janvier 2023, soit six mois avant l’échéance précitée. Il apparaît en outre que ledit congé mentionne le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. L’offre contient une description suffisante des caractéristiques essentielles du bien loué, en mentionnant le type du logement, sa superficie et la place de parking intérieure.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant du moyen tiré de l’âge et des ressources de la locataire, il n’est pas contesté que Madame [X] [M] [O] épouse [N] était âgée de 70 ans, pour être née le 02 avril 1953, à la date d’échéance du bail, et justifie d’un revenu fiscal de référence de 9.332 euros pour l’année 2023, pris en compte lors de sa demande d’aide juridique déposée au mois de février 2024.

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [Y] [O] a proposé, dès la délivrance du congé, d’accompagner Madame [X] [M] [O] épouse [N] dans sa recherche de relogement et a sollicité auprès d’elle les informations relatives à ses ressources par courrier en date du 22 juillet 2023, ce à quoi elle a exprimé son refus de répondre par courrier en date du 31 juillet 2023, ne permettant pas ainsi au bailleur de se soumettre aux prescriptions de l’article 15 III de la Loi du 06 juillet 1989.

Cependant en ce qui concerne la réalité et la sincérité du motif de vente, Monsieur [Y] [O] ne produit aucun élément permettant de vérifier les dispositions prises pour la réalisation de la vente, et s’il justifie d’un prix de vente conforme au marché, cela ne suffit pas à démontrer sa réelle intention de vendre. En outre, celui-ci explique durant les débats d’audience qu’il attendait la décision de la locataire pour mettre le bien en vente.

Ainsi la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En conséquence, il convient de déclarer nul le congé délivré le 31 janvier 2023 par Monsieur [Y] [O] à Madame [X] [M] [O] épouse [N]. Le bail conclut le 22 juillet 2011 a donc été tacitement reconduit le 31 juillet 2023 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 31 juillet 2026 inclus. Il appartiendra dès lors aux parties de donner congé en respectant les conditions fixées par la Loi du 06 juillet 1989 si l’une ou l’autre souhaite mettre un terme au bail en cours.

Sur les demandes relatives aux charges

L’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose loué.Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Monsieur [Y] [O] indique ne jamais avoir procédé à la révision du loyer depuis la conclusion du bail le 22 juillet 2011, en raison du lien familial entre les parties, et que la locataire est redevable de la somme de 3.151,92 euros au titre de la régularisation des charges.

Madame [X] [M] [O] épouse [N] sollicite la restitution des provisions pour charges versées, en raison de l’absence de régularisation des charges locatives et du défaut de mise à disposition des pièces justificatives par le bailleur au locataire.

En réponse aux demandes de régularisation du bailleur, elle souligne que les demandes portent sur des montants de charges de l’année 2024 qui ne sont pas encore échues, que les justificatifs produits par le demandeur ne concernent pas le bien loué, ne correspondent pas à la réalité, et que le calcul des charges opéré par le demandeur manque de clarté.

En l’espèce, Monsieur [Y] [O] produit des factures de consommation d’eau, d’électricité, de gaz, d’intervention pour l’entretien de la chaudière, de nettoyage et d’entretien, qui ne sont pas suffisamment détaillées pour calculer les sommes réellement dues par la locataire sur la période non prescrite de septembre 2021 à août 2024.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [Y] [O] de sa demande de paiement au titre de la régularisation des charges, qui ne peuvent être précisément calculées au regard des justificatifs produits.

Il y a également lieu de débouter Madame [X] [M] [O] épouse [N] de sa demande de restitution des provisions pour charges qui sont justifiées par les différentes factures produites par le demandeur.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire, est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

En l’espèce, Madame [X] [M] [O] épouse [N] indique que l’absence de remise des quittances de loyer par le bailleur depuis le mois de juin 2024, a fait obstacle à sa recherche de relogement, et lui a causé un préjudice.

Cependant, la défenderesse n’apporte pas d’éléments objectifs permettant de démontrer le préjudice subi qui serait en lien direct avec l’inexécution par le demandeur de ses obligations contractuelles.

Il convient dès lors de la débouter de sa demande sur ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les parties succombant chacune en la cause seront condamnées conjointement au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [O] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard du sens de la décision, l’exécution provisoire de droit est nécessaire et justifiée.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [O] aux fins de validation du congé délivré le 31 janvier 2023 ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [O] en régularisation de charges pour la période de septembre 2021 à août 2024 ;

CONSTATE la nullité du congé pour vente délivré à Madame [X] [M] [O] épouse [N] par Monsieur [Y] [O] relatif au bail conclu le 22 juillet 2011 pour un appartement situé [Adresse 1],

En conséquence,

DIT que le bail a été tacitement reconduit le 31 juillet 2023 pour une durée de trois ans jusqu’au 31 juillet 2026 ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [O] de sa demande de paiement au titre des régularisations de charges pour la période de septembre 2021 à août 2024 ;

DEBOUTE Madame [X] [M] [O] épouse [N] de sa demande de restitution des provisions sur charges ;

DEBOUTE Madame [X] [M] [O] épouse [N] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [O] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE les parties aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE