TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Ghislaine CHAUVET LECA

Copie certifiée conforme à:

— Maître Ghislaine CHAUVET LECA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09792

N° Portalis 352J-W-B7I-C47DZ

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet MASSON, S.A

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Florian PALMIERI de la SELARLU PALMIERI AVOCAT Membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de Bastia, avocat plaidant et par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELARLU CHAUVET LECA AVOCAT Membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSE

S.C.I. MONDORIVOLI

[Adresse 2]

[Localité 5]

non-représentée

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47DZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Mondorivoli est propriétaire des lots n°6, 8, 101 et 102 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI Mondorivoli devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 20 juin 2024, demandant au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 6, 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du Code civil,

Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces du dossier,

I1 est demandé au Tribunal de céans de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] en son action et l’y déclarer bien fondé,

CONDAMNER la SCI MONDORIVOLI à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à PARIS (75001) une somme 22.287,20€, concernant les charges dues jusqu’à l’appel « cotisation fonds travaux » du ler avril 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNER la SCI MONDORIVOLI à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à PARIS (75001) les sommes suivantes :

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu‘aux entiers dépens,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

DIRE n’y avoir lieu à suspendre l‘exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par remise de l’acte à étude, la SCI Mondorivoli n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 23 janvier 2024, plaidée le 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’un montant 22.199, 20 euros au titre des charges et cotisations au fonds de travaux

appelées au titre des charges de copropriété impayées et échues au 1er avril 2024 incluant l’appel à cotisation fonds travaux.

A l’appui de sa demande, il produit :

— un relevé de propriété attestant de la propriété de la SCI Mondorivoli des lots n° 6, 8, 101 et 102;

— les appels de fonds et de travaux adressés à la défenderesse faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots et des extraits de compte individuel arrêtés au 1er avril 2024 ;

— un relevé de compte arrêté au 1er avril 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2018, 19 juin 2019, 16 juin 2020, 6 avril 2021, 31 mai 2022, 9 mai 2023, 13 mai 2024 et 13 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices 2017 à 2024 et votant les budgets prévisionnels 2018 à 2026.

Il ressort du relevé produit que la somme de 200 euros a été imputée au titre de frais de relance lesquels ne constituant pas des charges de copropriété doivent être déduits.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 21.999,20 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse arrêtées au 1er avril 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI Mondorivoli à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.999,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, appel « cotisation fonds travaux » du 1er avril 2024 inclus.

S’agissant de la demande d’assortir la condamnation sous astreinte, si le syndicat des copropriétaires invoque l’importance et l’ancienneté de la dette, il ne justifie pas d’une quelconque difficulté quant à l’exécution de la décision, la SCI Mondorivoli s’étant acquittée de sa dette suite à sa condamnation du 15 février 2016. Sa demande sera donc rejetée.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 88 euros comprenant le coût d’une relance et d’une mise en demeure. Or, il apparait que ces pièces sont produites sans leur bordereau d’avis de réception de sorte qu’elles sont insuffisamment justifiées.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.500 euros en soutenant que la SCI Mondorivoli a déjà été condamnée à deux reprises et qu’elle est en mesure de régler ses charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI Mondorivoli a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2016, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges. En outre, il ressort du jugement du 23 mai 2019 que la SCI Mondorivoli a été assignée à nouveau par le syndicat des copropriétaires en paiement d’arriérés de charge de copropriété et que celui-ci s’est désisté en raison du règlement effectué.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. Par ailleurs, la durée durant laquelle celle-ci s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la société Mondorivoli à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Mondorivoli, partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI Mondorivoli à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 21.999,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, appel « cotisation fonds travaux » du 1er avril 2024 inclus ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI Mondorivoli à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Mondorivoli aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Mondorivoli à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente