Min N° 24/00262

N° RG 24/02629 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSGW

Mme [U] [I]

M. [M] [B]

C/

S.A. CLESENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [U] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [M] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Benoit ALBERT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Murielle BELLIER, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benoit ALBERT

Copie délivrée

le :

à : M^e Murielle BELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2012, Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] ont pris en location un appartement et un parking en sous-sol sis [Adresse 3], auprès de la [Adresse 7], devenue la Société anonyme d’habitation à loyers modérés CLESENCE (la SA [Adresse 6]). Par contrat en date du 18 janvier 2023, les demandeurs ont également pris à bail auprès de la même société un garage, situé à la même adresse.

Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] ont signalé à leur bailleur le dysfonctionnement de leur compteur calorifique, lequel a facturé la consommation énergétique du logement par estimation, que les demandeurs ont contestée. Le compteur a été changé le 25 novembre 2022, et les demandeurs ont sollicité une régularisation du montant de leurs charges locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] a fait assigner la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés CLESENCE devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

Condamner la SA [Adresse 6] à verser à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] la somme globale de 1.413,82 euros pour la restitution des charges indues de chauffage sur les régularisations de charges du 1er octobre 2018 au 31 juillet 2022,Condamner la SA D’HLM CLESENCE à verser à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] la somme globale de 32,95 euros pour la restitution sur les régularisations de charges de 2020, 2021, et 2022 pour le parking,Condamner la SA [Adresse 6] à verser à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,Condamner la SA D’HLM CLESENCE à verser à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,Condamner la SA [Adresse 6] aux entiers dépens,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.A l’audience du 16 octobre 2024, Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] représentés, maintiennent les demandes de l’acte introductif d’instance, et font valoir que le compteur calorifique du logement dysfonctionne depuis le 14 juin 2016, que les locataires l’ont annuellement signalé au bailleur, lequel a facturé la consommation d’énergie sans leur apporter de justificatifs, et a pris une base erronée pour le calcul des charges de l’emplacement de stationnement. Ils considèrent que les sommes qu’ils ont versées au titre des charges ont été indûment perçues par la bailleresse, et doivent leur être restituées, conformément aux dispositions de l’article 1302 du code civil, et de l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989.

Ils sollicitent la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, et de l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989, en raison des nombreux problèmes constatés dans le logement.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse, ils soulignent que le délai de prescription de l’action en justice ne court qu’à compter du moment où les demandeurs ont eu connaissance de leur droit d’agir en justice, à la réception des courriers les informant des régularisations de charges erronées. Ils ajoutent qu’ils ont en outre déposé une demande d’aide juridique le 15 janvier 2024, laquelle a interrompu le délai de prescription.

La SA D’HLM CLESENCE, représentée, et se référant aux conclusions qu’elle dépose demande au tribunal de :

Débouter Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] de toutes leurs demandes,Constater que la Société CLESENCE est débitrice de la somme de 59,91 euros toute cause confondue qu’elle est prête à régler à première demande,Condamner les demandeurs aux entiers dépens de l’instance.Au soutien de ses prétentions elle soulève in limine litis, une fin de non-recevoir, sur le fondement de l’article 7-1 de la Loi du 06 juillet 1989, qui prévoit un délai de trois ans pour agir en justice, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits. Elle considère que les locataires ont reconnu avoir eu connaissance du dysfonctionnement du compteur calorifique dès 2017, avoir contesté l’estimation des charges pour la consommation énergétique dès 2019, et pour les charges de parking à partir de 2024. Elle ajoute que l’assignation en justice ayant été délivrée le 03 juin 2024, ainsi la prescription est acquise pour toutes les demandes antérieures au 03 juin 2021.

Elle fait valoir que la période à prendre en compte pour la régularisation des charges de consommation énergétique, part d’octobre 2021 à novembre 2022, date où le compteur calorifique a été changé, et que se basant sur une moyenne calculée sur les deux dernières consommations réelles relevées, elle devrait restituer la somme de 59,91 euros, indûment perçue. Pour la régularisation des charges de parking, elle explique qu’en raison d’un changement de codification intervenu lors de la fusion des deux entités aboutissant à la création de la SA [Adresse 6], le mode de calcul des charges a été modifié, mais pas son montant, et ainsi les demandes de restitution ne sont pas fondées. Elle considère enfin, que les demandeurs ne justifient pas de manière objective des préjudices qu’ils allèguent.

Les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, la SA D’HLM CLESENCE, assignée à personne morale était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la fin de non-recevoir

Conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la Loi du 06 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il est constant qu’en matière de régularisation de charges, c’est à la date à laquelle est opérée celle-ci que commence à courir le délai triennal de prescription, pour exercer l’action en restitution.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les demandeurs, et notamment des échanges de courriers entre les parties, que Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] ont été informés dès le mois de décembre 2017 de la régularisation des charges du logement loué pour la période d’octobre 2016 à septembre 2017, pour laquelle ils ont sollicité des explications en raison du dysfonctionnement du compteur.

Le 10 mai 2021, ils ont été avisés de la régularisation des charges de chauffage du logement pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2019, le 01 juillet 2021pour la période du 01 octobre 2019 au 31 mai 2020, le 30 juin 2022 pour la période du 01 octobre 2020 au 31 mai 2021, et le 28 décembre 2023 pour la période du 01 août 2021 au 31 juillet 2022.

Pour la régularisation des charges de parking des années 2020, 2021, et 2022, les demandeurs en ont été avisés par courrier respectifs des 31 janvier 2022, 16 décembre 2022 et 28 décembre 2023.

L’action en justice ayant été introduite par assignation en date du 03 juin 2024, la demande en restitution des charges indues de chauffage est donc prescrite pour la période d’octobre 2018 à octobre 2020.

En conséquence, les demandes en restitution des charges indues de chauffage du logement sur les régularisations de charges pour la période du 01 octobre 2020 au 31 juillet 2022, et la demande en restitution des régularisations de charges de 2020, 2021 et 2022 pour le parking sont recevables.

Sur la restitution de l’indû

L’article 1302 du code civil prévoit la restitution des sommes indûment perçues.

Aux termes de l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée….Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle….

Sur la restitution de la régularisation des charges de chauffage

En l’espèce, il est constant que le compteur calorifique sera changé le 25 novembre 2022, et il y a lieu de tenir compte des consommations relevées sur celui-ci afin d’établir une moyenne des consommations précédentes.

Au 31 décembre 2022, une consommation de 981 Kilowatt par heure (kwh) a été relevée, 1572 Kwh au 30 juin 2023, 783 kwh au 31 décembre 2023, et 1011 kwh au 30 juin 2024, ce qui aboutit à une moyenne sur deux ans de 2174 kwh.

Il ressort des décomptes de régularisation des charges de chauffage pour la période du 01 octobre 2020 au 31 mai 2021, en se basant sur une consommation moyenne de 2174 kwh, et un prix du Kwh de 0.0253 euros, que c’est la somme de 55 euros qui aurait dû être facturée aux demandeurs.

Il ressort des décomptes de régularisation des charges de chauffage pour la période du 01 août 2021 au 31 juillet 2022, en se basant sur une consommation moyenne de 2174 kwh, et un prix du Kwh de 0.07125 euros, que c’est la somme de 154,89 euros, de laquelle est déduite la somme de 128,63 (bouclier CET GAZ), soit la somme de 26,25 euros qui aurait dû être facturée aux demandeurs.

Pour la période du 01 octobre 2020 au 31 mai 2021, c’est la somme de 265,52 qui aurait dû être réclamée aux demandeurs, et la SA [Adresse 6] est donc redevable en tenant compte de la somme de 386,52 euros versées à titre de provisions sur charge, de la somme de 121 euros.

Pour la période du 01 août 2021 au 31 juillet 2022, c’est la somme de 1.432,86 qui aurait dû être réclamée aux demandeurs, et la SA D’HLM CLESENCE est donc redevable en tenant compte de la somme de 2.033,64 euros versées à titre de provisions sur charge, de la somme de 600,78 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SA [Adresse 6] à restituer à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] la somme de 121 euros, au titre de la régularisation des charges de chauffage pour la période du 01 octobre 2020 au 31 mai 2021, et la somme de 600,78 euros, au titre de la régularisation des charges de chauffage pour la période du 01 août 2021 au 31 juillet 2022, soit la somme totale de 721,78 euros.

Sur la restitution de la régularisation des charges de parking

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que si la répartition des charges était opérée sur 26 logements pour l’année 2016-2017, à partir de l’année 2017-2018, les 26 logements ont été subdivisés en plusieurs lots, aboutissant à ce que cette répartition s’effectue dorénavant sur 7 logements, représentant un lot, mais pour un montant total à répartir qui résulte également d’une subdivision. Ainsi la modification de la méthode de calcul des charges de parking à répartir entre les 7 logements n’impacte pas le montant des charges à payer.

En conséquence, la base de calcul de la répartition des charges de parking n’apparaît pas erronée, et Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] seront déboutés de leur demande sur ce chef.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir le chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, si Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] font état de nombreux désordres dans le logement, qu’ils ont signalés au bailleur par plusieurs courriers physiques et électroniques, ces derniers ne suffisent pas à démontrer la réalité des désordres invoqués. En outre, les demandeurs n’apportent aucun élément objectif pour démontrer le préjudice subi qui serait en lien direct avec l’inexécution par la bailleresse de ses obligations contractuelles.

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les parties succombant chacune partiellement en la cause seront condamnés conjointement au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevables les demandes de Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] en restitution des charges indues de chauffage du logement sur les régularisations de charges pour la période du 01 octobre 2020 au 31 juillet 2022, et de restitution des régularisations de charges de 2020, 2021 et 2022 pour le parking ;

CONDAMNE la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés CLESENCE à restituer à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] la somme de 721,78 euros au titre de la régularisation des charges de chauffage pour la période du 01 octobre 2020 au 31 juillet 2022 ;

DEBOUTE Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] de leur demande de restitution sur les régularisations de charges 2020, 2021 et 2022, pour le parking ;

DEBOUTE Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [U] [I] et Monsieur [M] [B] de leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE les parties aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE